Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу рф
тех или иных объектов к указанной категории
вещей.
Первый критерий основан на
естественной природе происхождения вещей,
таких как, например, участок земли. Данный
критерий не вызывает никаких возражений.
Более того, следует признать такую
формулировку довольно удачной, ибо речь
идет не о земле вообще, а об участке, части
земли, определенной площади. Гражданское
законодательство рассматривает любую вещь
прежде всего с точки зрения возможности ее
участия в гражданском обороте в качестве
объекта правовых отношений. Это требует
четкости в определении того, что является
объектом. Нельзя купить просто землю, мы
покупаем ее часть, в виде земельного
участка. Кроме того, именно те вещи, которые
по своему происхождению недвижимы, и должны
признаваться таковыми законом в первую
очередь.
Другим критерием определения
недвижимости является прочная связь вещей
с землей, причем настолько, что перемещение
этих объектов в пространстве невозможно
без несоразмерного ущерба их назначению.
Признак прочной связи с землей является
определяющим, и это особенность российской
правовой системы. Однако такое понятие
довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич
отмечал, что "вопрос о прочности и связи
строения с землею не может быть решен
принципиально с полной точностью" <*>.
--------------------------------
<*> Шершеневич Г.Ф.
Указ. соч. С. 96.
У некоторых современных
ученых названный критерий также вызывает
несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает,
что "определение, данное в Гражданском
кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку
сомнителен установленный для определения
недвижимых вещей оценочный критерий -
"перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно" <*>. Свое
мнение она поясняет ссылкой на
высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные
технические достижения, - пишет он, -
позволяют перемещать даже монументальные
здания на значительные расстояния не
только без "несоразмерного", но и без
всякого ущерба их назначению. Если
следовать букве закона, то здание,
перемещенное не только на соседний участок,
но и в соседний район, сохраняет качество
недвижимого объекта, если не причинен
несоразмерный ущерб его назначению"
<**>.
--------------------------------
<*>
Дорожинская Е.А. Правовое регулирование
сделок с недвижимостью. Новосибирск:
СибАГС, 1999. С. 15 - 16.
<**> Сыродоев Н.А.
Регистрация прав на землю и другое
недвижимое имущество // Государство и право.
1998. N 8. С. 93.
Действительно, деревянный дом
можно перенести, разобрав его по бревнам,
сложив на новом месте заново, многоэтажные
дома тоже двигают, не принося им ущерба. В
отношении леса и многолетних насаждений
данное определение, на наш взгляд, вообще
неприменимо. Какой ущерб для леса возникает
при его вырубке, то есть при прекращении
связи с землей? Он просто меняет свое
назначение.
Можно, конечно,
предположить, что данный признак
заимствован русской цивилистикой из
зарубежного законодательства. Статья 525
Кодекса Наполеона в состав недвижимого
имущества включает движимые вещи,
прикрепленные к земле собственником.
Именно в отношении таких вещей
устанавливается признак "не могут быть
отделены без повреждения или ухудшения
части имения, к которой они прикреплены". В
этом случае движимая вещь прикрепляется к
земле так, что она не может быть отделена
без ущерба, причем не для себя, а для имения
(недвижимого имущества).
В российском же
законодательстве первый признак не
называется, а второй - распространен на
более широкий круг вещей. В результате
потеряна четкость в определении.
Вызывает возражение и перечень, который
дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ:
леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. В результате анализа
указанного текста в состав недвижимости
могут быть включены не вещи, подпадающие
под признак "все, что прочно связано с
землей", а вещи из указанного перечня. У
названных объектов хотя и существует "связь
с землей", но их перемещение не влечет за
собой несоразмерного ущерба ни земельному
участку, ни самим объектам. Меняется
назначение вещи. Растущее на земле дерево
предназначено, скажем, для выработки
кислорода. Срубленное дерево не менее ценно
и может использоваться как строительный
материал.
Целесообразнее
сформулировать данный признак так, как это
было сделано в Основах гражданского
законодательства 1991 г.: "земельные участки и
все, что прочно с ними связано", исключив
указание на несоразмерный ущерб,
возникающий при перемещении объекта, а
также перечень таких объектов. Эти
изменения, на наш взгляд, больше
соответствуют положению дел.
Кроме
названных критериев, которые обычно
считают материальными, ст. 130 ГК РФ
использует и юридический критерий, относя к
недвижимым вещам те объекты, которые по
своей природе движимы, но их роль в
гражданском обороте столь важна, что
законодатель распространил на них правовой
режим недвижимости. Это воздушные, морские
суда и суда внутреннего плавания,
космические объекты, подлежащие
государственной регистрации. Очевидно,
указание на обязательность такой
регистрации должно подчеркнуть
идентичность правового режима данных
объектов недвижимым вещам.
Некоторые
авторы считают, что государственная
регистрация еще не свидетельствует о
наличии статуса недвижимости. Так, Е.А.
Киндеева пишет, что автомобиль или
племенной скот тоже регистрируются, но
недвижимостью не являются <*>. В данном
случае следует согласиться с Е.А. Сухановым,
который совершенно справедливо указывает
на различие государственной регистрации
прав на недвижимость, имеющей
гражданско-правовое значение, и
технической регистрации отдельных видов
имущества. Техническая регистрация,
замечает ученый, может влиять лишь на
осуществление гражданских прав (например,
запрет эксплуатации автомобиля владельцем,
не зарегистрированным в этом качестве в
органах ГИБДД), но не на их возникновение,
изменение или прекращение <**>.
--------------------------------
<*> См.: Киндеева Е.А.
Государственная регистрация прав на
объекты незавершенного строительства //
Правовое регулирование рынка недвижимости.
2001. N 1 (6). С. 88.
<**> См.: Маттеи У., Суханов
Е.А. Указ. соч. С. 343.
И тем не менее
государственную регистрацию нельзя
считать признаком недвижимости. Это лишь
следствие, констатация наличия объективно
присущих этой категории вещей свойств,
закрепленных законодательством. Что же
касается воздушных и морских судов,
космических объектов и т.п., то здесь
законодатель указывает на необходимость
государственной регистрации именно потому,
что эти вещи приравнены к недвижимости и у
них отсутствуют объективные признаки, ей
свойственные. И именно поэтому данная
формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не
вызывает возражений.
Таким образом, мы
предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и
изложить его в следующей редакции:
"Недвижимыми вещами (недвижимостью)
признаются земельные участки, участки недр,
другие объекты гражданского права,
перемещение которых невозможно в силу их
природных свойств, а также иные вещи, прочно
связанные с землей и в силу этого
обладающие значительной стоимостью (в том
числе: леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения)".
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 13.06.1996 N 63-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
24.05.1996)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"ОСНОВЫ
ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И
РЕСПУБЛИК"
(утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1)
Журнал российского права, N 6, 2004
