Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости
не установлен вообще. Если обратиться к
нормам главы 42 ГК "Заем и кредит", то
согласно ст. 810 ГК (которая применяется к
кредитным отношениям) в случаях, когда срок
договором не установлен или определен
моментом востребования, сумма (займа)
должна быть возвращена в течение тридцати
дней со дня предъявления требования об
этом, если иное не предусмотрено договором.
Отсюда можно сделать вывод, что во всех
случаях, когда оплата по договору продажи
недвижимости предусмотрена после передачи
вещи либо срок оплаты не установлен или
определен моментом востребования, а
передача уже произошла (при отсутствии
сведений о произведенной оплате), возникает
залог в силу закона, и учреждение юстиции
должно производить его государственную
регистрацию (то есть сомнения относительно
возникновения такого залога должны
толковаться в пользу его возникновения, так
как в противном случае могут быть нарушены
права продавца). При этом более
целесообразно было бы применительно к
недвижимости передачу, предусмотренную п. 5
ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК, толковать как передачу
не только фактическую, но и юридическую - в
собственность покупателя, то есть в том
числе государственную регистрацию права
собственности покупателя. Но подобное
толкование не допускает п. 2 ст. 488 ГК,
согласно которому в случае неисполнения
продавцом обязанности по передаче товара
применяются правила встречного исполнения
обязательств (ст. 328 ГК). Речь идет о том, что
при непредоставлении продавцом вещи
покупателю последний вправе приостановить
исполнение обязательства по оплате, а
следовательно, и залог в силу закона не
возникает до передачи вещи. В данном случае
понятие "передача вещи" может быть только
однозначным, как это предусматривает закон,
и для иного толкования необходимо внесение
в него соответствующих изменений.
Законодательством также предусмотрены
специальные средства защиты прав продавца
при неосуществлении покупателем
своевременной оплаты товара. Так, согласно
п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае
неисполнения покупателем обязанности по
оплате товара в соответствии с условиями
договора продавец вправе потребовать
оплаты товара и уплаты процентов за
пользование чужими денежными средствами по
ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в
установленный договором срок очередной
платеж за проданный в рассрочку и
переданный ему товар, продавец вправе, если
иное не предусмотрено договором,
отказаться от исполнения договора и
потребовать возврата проданного товара, за
исключением случаев, когда сумма платежей,
полученных от покупателя, превышает
половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).
Кроме
того, при неисполнении покупателем
обязательства по оплате товара,
предусмотренного договором, продавец может
использовать общие средства защиты,
предоставленные ему законодательством как
кредитору при неисполнении или
ненадлежащем исполнении должником своего
обязательства. Речь идет об общих
основаниях изменения и расторжения
договора в случае нарушения договора одной
из его сторон, одностороннего отказа от
исполнения договора, когда такой отказ
допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об
использовании механизма ответственности
должника за нарушение обязательства (глава
25 ГК).
Таким образом, наличие
волеизъявления продавца на
государственную регистрацию перехода
права собственности по договору
купли-продажи объекта недвижимости к
покупателю в виде заявления на регистрацию
(п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при
регистрации прав по сделкам требует подачу
на регистрацию заявления от обеих сторон
сделки) для регистрирующего органа должно
означать, что покупатель надлежащим
образом исполняет свои обязательства по
оплате и оснований для отказа в регистрации
права собственности покупателя не имеется
(при отсутствии иных оснований для отказа,
не связанных с рассматриваемой проблемой).
В противном случае при неисполнении или
ненадлежащем исполнении покупателем
обязательства по оплате товара можно
порекомендовать продавцу воспользоваться
предоставленным ему законом правом
отказаться от исполнения договора (то есть,
в частности, не подавать заявления и
документов на регистрацию) - это является
одним из вариантов поведения продавца,
предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.
Наряду с
изложенным закон содержит еще одно
интересное средство защиты прав продавца
при продаже товара покупателю, когда
договор допускает оплату товара после
приобретения покупателем права
собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ
возможно сохранение права собственности на
объект продажи за продавцом до оплаты
товара. Так, если договором купли-продажи
предусмотрено, что право собственности на
переданный покупателю товар сохраняется за
продавцом до оплаты товара или наступления
иных обстоятельств, покупатель не вправе до
перехода к нему права собственности
отчуждать товар или распоряжаться им иным
образом, если иное не предусмотрено законом
или договором либо не вытекает из
назначения и свойств товара. В случаях,
когда в срок, предусмотренный договором,
переданный товар не будет оплачен или не
наступят иные обстоятельства, при которых
право собственности переходит к
покупателю, продавец вправе потребовать от
покупателя возвратить ему товар, если иное
не предусмотрено договором. Думается, что
данные нормы не исключают их прямое
применение к продаже недвижимости, в связи
с чем стороны в договоре купли-продажи
могут установить соответствующие
положения, предусматривающие сохранение за
продавцом права собственности на объект
недвижимости до его оплаты, что послужит
дополнительным препятствием для
регистрации перехода права собственности к
покупателю (наряду с сохраняющейся
возможностью со стороны продавца не
представлять на регистрацию заявление и
иные необходимые документы). При действии
сторон договора на основе принципов
разумности и добросовестности, как того
требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной
мере защищен от нарушения его прав со
стороны покупателя путем неисполнения
обязательства по оплате товара.
При
государственной регистрации перехода к
покупателю права собственности на объект
недвижимости по договору купли-продажи
учреждение юстиции по регистрации
недвижимости обязано провести правовую
экспертизу представленных на регистрацию
документов и проверить законность сделки, а
также установить отсутствие противоречий
между заявляемыми и уже
зарегистрированными правами на данный
объект недвижимого имущества и отсутствие
других оснований для отказа или
приостановления государственной
регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).
Сделка купли-продажи, предусматривающая
оплату в кредит или рассрочку платежа,
вполне соответствует действующим правовым
нормам, то есть является законной, а среди
оснований для приостановления или отказа в
регистрации, предусмотренных статьями 19 - 20
Закона о регистрации, отсутствует такое
основание, как неподтверждение исполнения
договора в части оплаты. Отсюда учреждение
юстиции в случае надлежащего обращения
сторон по договору за регистрацией
перехода права собственности к покупателю
и представления всех необходимых
документов, если отсутствуют основания для
приостановления или отказа в регистрации,
просто обязано произвести такую
регистрацию.
Таким образом, во
избежание ситуаций, когда право
собственности покупателя по договору
купли-продажи недвижимости с отсроченной
оплатой будет зарегистрировано в Едином
государственном реестре прав (оспорить
данное право можно будет только в судебном
порядке согласно п. 1 ст. 2 Закона о
регистрации), а оплата впоследствии не
произведена и нарушены права продавца,
рекомендуется продавцу при заключении
договора квалифицированно использовать те
средства защиты своего права, которые
предоставлены ему законодательством, путем
включения соответствующих положений в
договор.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ
ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят
ГД ФС РФ 24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997
N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
Юрист, N 6, 2004
