Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости
А.Л. ИЛЬЧЕНКО
Ильченко Анна Леонидовна,
аспирант кафедры предпринимательского
права МГУ им. М.В. Ломоносова,
государственный регистратор прав,
начальник судебного отдела Учреждения
юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество на территории
г.
Москвы.
------------------------------------------------------------------
Статья Г. Лобанова "Парадокс
регистрации" включена в информационный
банк. В журнале "Юрист" за 2004 год (N 2) была
опубликована статья Г.А. Лобанова "Парадокс
регистрации", где автор затронул актуальную
на сегодняшний день проблему обеспечения
прав добросовестных участников
гражданского оборота при совершении сделок
купли-продажи недвижимого имущества. Суть
проблемы заключается в том, что в случаях,
когда договором предусмотрена оплата после
государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость к
покупателю, недобросовестный покупатель
может не исполнить свое обязательство по
оплате, что повлечет ущерб продавцу.
Действительно, проблема неисполнения
(ненадлежащего исполнения) сделок
купли-продажи недвижимости со стороны
покупателя в части оплаты продавцу
стоимости приобретаемого недвижимого
имущества существует. Между тем
действующее российское законодательство
содержит ряд средств защиты
добросовестного продавца на рынке
недвижимости, которые могут использоваться
продавцом при заключении сделки по
отчуждению недвижимого имущества. Для
выявления этих средств рассмотрим правовую
природу сделок купли-продажи
недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ
"по договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в
собственность другой стороне (покупателю),
а покупатель обязуется принять этот товар и
уплатить за него определенную денежную
сумму (цену)". Для договоров продажи
недвижимости законодатель устанавливает
специальный перечень объектов продажи -
земельные участки, здания, сооружения,
квартиры или другое недвижимое имущество
(п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Договор купли-продажи
является двусторонней сделкой, что
означает возникновение у сторон договора
взаимных прав и обязанностей. Так, из
договора купли-продажи недвижимости в
общих чертах возникает обязательство
продавца передать имущество в
собственность покупателю и обязательство
покупателя принять и оплатить стоимость
имущества, установленную договором. Таким
образом, по договору купли-продажи
возникает двустороннее обязательство: обе
стороны выступают в качестве должника в
одном обязательстве и одновременно
являются кредитором по другому (п. 2 ст. 308 ГК
РФ).
Совершение должником и кредитором
действий, составляющих содержание их прав и
обязанностей, означает исполнение
обязательства. Законные сделки по общему
правилу совершаются с целью достижения
результата, на который направлена сделка,
путем исполнения ее сторонами возникающих
из сделки обязательств. Отсюда в ст. 309 ГК РФ
установлено, что обязательства должны
исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и
требованиями закона, иных правовых актов, а
при отсутствии таких условий и требований -
в соответствии с обычаями делового оборота
или иными обычно предъявляемыми
требованиями.
Обязанность исполнения
обязательств, вытекающих из договора
купли-продажи недвижимости (как и из любого
другого договора), возникает с момента
заключения договора - когда договор
вступает в силу и становится обязательным
для сторон, если иное не предусмотрено
самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент
заключения договора продажи недвижимости
связан с моментом его подписания обеими
сторонами (в виде единого документа - ст. 550
ГК РФ) - по общему правилу или с иным
моментом - для отдельных видов
недвижимости. Так, моментом заключения
договора купли-продажи недвижимости,
подлежащего государственной регистрации,
является момент такой регистрации договора
(сегодня государственная регистрация
предусмотрена для договоров купли-продажи
жилых объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и
предприятия как имущественного комплекса
(п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор
купли-продажи недвижимости относится к
консенсуальным договорам, которые вступают
в силу с момента достижения сторонами
согласия (в отличие от реальных договоров,
которые признаются заключенными с момента,
когда на основе соглашения осуществлена
передача стороной контрагенту
определенного имущества) <*>.
--------------------------------
Монография М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное
право. Общие положения" (Книга 1) включена в
информационный банк согласно публикации -
М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е,
стереотипное). <*> Брагинский М.И.,
Витрянский В.В. Договорное право. Книга
первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.:
Статут, 1999. 8488 с. С. 384.
Специфика сделок с
недвижимостью связана с тем, что общее
обязательство продавца передать вещь
покупателю включает в себя, помимо
фактической передачи вещи, соответствующей
предусмотренным законом и договором
требованиям, с принадлежностями и
относящимися к ней документами, еще и
передачу "юридическую" - совершение всех
необходимых действий, направленных на
возникновение у покупателя права
собственности на эту вещь, то есть на
государственную регистрацию права
собственности покупателя. Аналогично
обязанность покупателя принять вещь
означает в том числе обязанность совершать
действия, направленные на поступление вещи
в собственность покупателя, то есть на
регистрацию его права.
Оплата по
договору купли-продажи недвижимости
является отдельным обязательством,
напрямую не связанным с возникновением
права собственности на вещь у покупателя.
Между тем, поскольку договор купли-продажи
является по своей сути возмездной сделкой
(возмездным является договор, по которому
сторона должна получить плату или иное
встречное предоставление за исполнение
своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ),
исполнение договора купли-продажи
предполагает обязательное встречное
удовлетворение со стороны покупателя, то
есть предоставление продавцу эквивалента
полученной вещи - предусмотренной
договором денежной суммы (цена является
существенным условием договора продажи
недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Вообще
оплату цены, установленной соглашением
сторон, законодатель непосредственно
относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК
РФ). В то же время законодатель
отграничивает данное понятие от таких
понятий, как переход права собственности
(государственная регистрация перехода
права собственности) и передача
недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ). Отсюда
следует, что государственная регистрация
перехода права собственности напрямую не
связана с исполнением покупателем
обязанности по оплате по договору. Согласно
ст. 223 ГК РФ право собственности у
приобретателя вещи по договору возникает с
момента ее передачи, если иное не
предусмотрено законом или договором, а в
случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, - с
момента такой регистрации, если иное не
установлено законом.
Таким образом,
стороны вправе в своем договоре установить
специальные сроки для выполнения каждого
из вытекающих из договора обязательств в
отдельности (имеются в виду обязательства
по передаче вещи, по государственной
регистрации перехода права собственности и
по оплате) либо руководствоваться общими
нормами законодательства, регулирующими
данные вопросы. В данном случае речь идет о
сроке исполнения обязательства. В силу норм
ст. 314 ГК РФ обязательство само может
предусматривать срок его исполнения (в том
числе срок может быть определен моментом
востребования), а если такой срок не
предусмотрен - обязательство должно быть
исполнено в разумный срок после его
возникновения. Следовательно, если
договором не установлено, что исполнение
обязательства сторон по государственной
регистрации перехода права собственности
должно быть произведено только после
исполнения покупателем обязательства по
внесению продавцу оплаты по договору в
полном объеме, стороны вправе осуществить
государственную регистрацию (совершить все
необходимые действия, направленные на
регистрацию) до наступления момента полной
оплаты по договору. Кроме того, при наличии
волеизъявления на регистрацию от обеих
сторон договора (как того требует по общему
правилу п. 1 ст. 16 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ
от 21.07.1997) регистрация может быть
произведена и без учета подобного
положения в договоре.
Что касается
оплаты по договору купли-продажи, то
надлежащее исполнение продавцом своих
обязательств, предусмотренных договором
купли-продажи, не только не лишает, но и в
еще большей степени предоставляет продавцу
право требовать от покупателя надлежащего
исполнения договора с его стороны, включая
оплату по договору. Ведь при нормальном
гражданском обороте только надлежащее
исполнение сторонами обязательств по
договору влечет прекращение этих
обязательств, а значит, и договора в целом
(п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока
покупатель не произвел оплату по договору,
обязательство по оплате не может считаться
прекращенным (здесь не имеются в виду
случаи, когда обязательство прекращается
по другим основаниям, предусмотренным
законом, отличным от надлежащего
исполнения), и договор признается
действующим.
Для обеспечения
надлежащего исполнения покупателем
обязательства по оплате товара и для защиты
прав продавца законодатель предусмотрел
специальные правовые средства. Одним из
таких средств является так называемый
залог в силу закона, который возникает при
приобретении покупателем по договору
купли-продажи товара в кредит или в
рассрочку. Так, продажей товара в кредит
признается продажа товара по договору
купли-продажи, которым предусмотрена
оплата через определенное время после
передачи товара покупателю (причем
договором может быть предусмотрен
специальный срок оплаты, а если такой срок
не установлен договором, будет действовать
общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ). При
продаже товара в кредит с момента передачи
товара покупателю и до его оплаты товар,
проданный в кредит, признается находящимся
в залоге у продавца для обеспечения
исполнения покупателем его обязанности по
оплате товара, если иное не предусмотрено
самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма
применяется и к продаже товара в рассрочку,
когда договором купли-продажи
предусмотрено специальное условие о
рассрочке платежа, содержащее обязательное
указание в том числе на порядок, сроки и
размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
Положения о залоге в силу закона в полной
мере применяются и к продаже недвижимости.
Если из договора следует, что объект
недвижимости продан в кредит либо с
условием о рассрочке платежа, при
государственной регистрации перехода
права собственности учреждение юстиции,
осуществляющее такую регистрацию, обязано
внести в Единый государственный реестр
прав наряду с записью о переходе права
собственности от продавца к покупателю
запись об ипотеке в силу закона. Порядок
государственной регистрации такой ипотеки
сегодня установлен Федеральным законом "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998
года N 102-ФЗ (в ред. Федерального закона от 11
февраля 2002 года N 18-ФЗ, далее - Закон об
ипотеке). Так, регистрация ипотеки в силу
закона осуществляется учреждением юстиции
одновременно с государственной
регистрацией права собственности лица, чьи
права обременяются ипотекой, без
предоставления отдельного заявления и без
оплаты государственной регистрации (п. 2 ст.
20 Закона об ипотеке).
Следует отметить,
что применение конструкции залога в силу
закона при совершении сделок с
недвижимостью вызывает ряд трудностей. Так,
при регистрации перехода права
собственности к покупателю учреждение
юстиции должно само выявлять, возникает ли
залог в силу закона, а формулировки
договора, устанавливающие срок и порядок
оплаты, не всегда дают возможность их
однозначного толкования. Например, часто
стороны привязывают срок оплаты к дате
государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю (через три
дня после государственной регистрации, в
течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы
ГК, устанавливающие залог в силу закона,
четко привязывают срок оплаты к моменту
передачи вещи, а не к государственной
регистрации перехода права собственности
на вещь к покупателю. В то же время
специфика недвижимости как особого объекта
гражданского оборота, важное правовое
значение при отчуждении которого придается
государственной регистрации перехода прав
на него, нежели чем его фактической
передаче в руки покупателя,
свидетельствует о несовершенстве данных
норм ст. ст. 488 - 489 ГК РФ, устанавливающих
залог в силу закона. Фактическая передача
недвижимой вещи в пользование покупателю
не влечет таких серьезных правовых
последствий, как аналогичная передача
движимой вещи. С передачей движимой вещи
закон связывает момент возникновения права
собственности покупателя на эту вещь (п. 1
ст. 223 ГК РФ), в то время как для недвижимости
правообразующее значение имеет взаимное
обязательство сторон договора осуществить
государственную регистрацию перехода
права собственности и его результат - сама
по себе регистрация. Именно с момента
регистрации права собственности
покупателя он становится полноправным
собственником вещи для всех третьих лиц,
которые полагаются на действующую запись в
Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Отсюда более целесообразно было бы при
продаже недвижимости привязывать срок
оплаты по договору и возникающий при
определенных условиях залог в силу закона
не к передаче вещи покупателю, а к
государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю (в этом,
надо полагать, и видел смысл законодатель,
вводя конструкцию залога в силу закона для
защиты прав добросовестного продавца:
право продавца должно подлежать особой
защите с момента, когда вещь выбыла из его
владения не только фактически, но и
юридически (даже, скорее, в первую очередь)
перешла в собственность другого лица; но, к
сожалению, особенности продажи
недвижимости в данном случае законодателем
не были учтены).
Изложенное позволяет
сделать вывод о сложности применения норм,
касающихся залога в силу закона, к продаже
недвижимости, поскольку в каждом
конкретном случае при государственной
регистрации перехода права собственности
по договору купли-продажи учреждение
юстиции сопоставляет срок и факт оплаты с
моментом передачи вещи покупателю, а из
договора это не всегда четко
прослеживается. Кроме того, не всегда ясно,
как толковать положения договора,
устанавливающие срок оплаты "в течение"
определенного периода времени. Это может
означать оплату как в момент передачи или
сразу после передачи, так и позже. В то же
время, если договор не содержит конкретного
порядка, срока и размера платежей, это
нельзя считать рассрочкой платежа.
Аналогично при определении того, что
является продажей в кредит, не всегда ясно,
является ли таковой продажа при
предусмотренной договором оплате через
незначительный срок (несколько дней) либо
когда срок оплаты
