Аренда государственного имущества с правом выкупа
приобретение в собственность указанных
помещений, зданий, строений (не ранее чем
через один год после вступления в силу
договора купли-продажи предприятия) и
занимаемых предприятием земельных
участков в порядке, устанавливаемом
Правительством РФ.
На мой взгляд,
указанные положения Государственной
программы приватизации можно расценить как
установление новых самостоятельных
способов приватизации, поскольку в
результате их реализации происходит
отчуждение недвижимого государственного
имущества в собственность юридических и
физических лиц, что вступает в противоречие
с Законом РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О
приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации", согласно которому выкуп
арендованного имущества допускался только
в случае, если до вступления в силу
указанного Закона был заключен договор
аренды с правом выкупа. Однако исходя из
анализа судебной практики, сложившейся в
тот период, можно сделать вывод, что
указанные положения Государственной
программы приватизации применялись и в
случае отказа комитетов имущества в их
реализации могли быть защищены в судебном
порядке.
Так, Фонд имущества г. Москвы
обратился в Арбитражный суд г. Москвы с
иском о признании недействительным
договора купли-продажи нежилого помещения,
занимаемого АО "Тверь". Арбитражный суд
первой инстанции отказал в удовлетворении
иска. Кассационной инстанцией решение суда
первой инстанции было отменено, исковые
требования удовлетворены на том основании,
что Москомимущество не принимало решения о
включении занимаемого универмагом N 1
помещения в состав выкупаемого арендным
предприятием имущества. Надзорная
инстанция Высшего Арбитражного Суда РФ
отменила постановление кассационной
инстанции и оставила в силе решение суда
первой инстанции, отметив, что невключение
нежилого помещения в состав
приватизируемого имущества не лишало АО
"Тверь", созданного трудовым коллективом
предприятия, права на выкуп помещения в
соответствии с п. 5.11 Государственной
программы приватизации государственных и
муниципальных предприятий на 1992
г.
***
Указом Президента РФ от 24 декабря
1993 г. N 2284 была утверждена Государственная
программа приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации, которая также предоставляла
арендаторам возможность выкупа
арендованного имущества.
Пунктом 5.14.5
Государственной программы приватизации от
24 декабря 1993 г. была предоставлена
возможность выкупа государственного или
муниципального имущества по договорам
аренды, заключенным после вступления в силу
Закона РФ "О приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации", или без права выкупа. Такой
выкуп осуществлялся путем преобразования
арендного предприятия в открытое
акционерное общество (товарищество) по
решению собрания учредителей акционерного
общества. При этом акции, находящиеся в
государственной (муниципальной)
собственности, реализовывались на чековых
аукционах, аукционах, конкурсах и могли
быть приобретены арендаторами на общих
основаниях.
Особые льготы были
предоставлены физическим и юридическим
лицам, ставшим собственниками
приватизированных государственных и
муниципальных предприятий на аукционе
(конкурсе) (п. 5.9 Программы). Указанным лицам
было предоставлено право на заключение
долгосрочных (на срок не менее 15 лет)
договоров аренды занимаемых этими
предприятиями государственных
(муниципальных) нежилых помещений, зданий,
строений, не вошедших в состав
приобретенного ими имущества, а также на
приобретение в собственность указанных
нежилых помещений, зданий, строений сразу
после вступления в силу договора
купли-продажи предприятия.
Особенно
важное значение имел п. 2.6 Программы от 24
декабря 1993 г., согласно которому граждане,
осуществляющие предпринимательскую
деятельность, предприятия, в уставном
капитале которых доли (паи), находящиеся в
государственной (муниципальной)
собственности, составляют не более 25%, при
заключении договора аренды на основании
конкурса или аукциона, а также товарищества
и акционерные общества, созданные в
процессе приватизации, имели право
приобретать в собственность арендуемые ими
нежилые помещения в жилых домах, включая
встроенно-пристроенные помещения, а также
здания и сооружения, находящиеся в
собственности Российской Федерации, в
государственной собственности республик в
составе РФ, краев, областей, автономных
образований, городов Москвы и
Санкт-Петербурга, а также в муниципальной
собственности. Данное положение Программы
приватизации было широко реализовано на
практике. Комитеты по управлению
имуществом проводили конкурсы по продаже в
аренду нежилых помещений, зданий. В
условиях конкурса предусматривалось право
арендатора на выкуп арендуемого нежилого
помещения. Таким образом, в соответствии с
условиями Программы приватизации от 24
декабря 1993 г. арендатор был вправе выкупить
арендуемое им нежилое помещение. Однако
следует отметить, что указанное положение
Программы противоречило действующему в то
время Закону РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1.
Менее чем через год Указом Президента РФ от
22 июля 1994 г. N 1535 были утверждены Основные
положения Государственной программы
приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации после 1 июля 1994 г. Основными
положениями также был предусмотрен такой
способ приватизации, как выкуп
арендованного имущества. Данный способ
применялся в основном к приватизации
недвижимого имущества.
Пункт 4.5
Основных положений предоставлял право на
приобретение в собственность сданных в
аренду зданий, строений, сооружений,
помещений, в том числе
встроенно-пристроенных нежилых помещений в
жилых домах:
физическим и юридическим
лицам, ставшим собственниками
приватизированных государственных
(муниципальных) предприятий или
государственного (муниципального)
имущества, ранее сданного в аренду, в
результате выкупа последнего;
акционерным обществам открытого типа,
созданным путем преобразования
государственных и муниципальных
предприятий в процессе приватизации, после
продажи в порядке, предусмотренном
законодательством Российской Федерации о
приватизации, не менее 75% их акций;
гражданам и их объединениям,
осуществляющим предпринимательскую
деятельность, предприятиям, не более 25%
уставного капитала которых находится в
государственной и (или) муниципальной
собственности, если договор аренды был
заключен ими на основании конкурса или
аукциона объектов нежилого фонда.
Продажа сданных в аренду объектов
недвижимого имущества осуществлялась на
основании заявления арендатора, которое
могло было быть подано в любой момент в
течение действия договора
аренды.
***
Накопленный опыт,
необходимость дальнейшего развития
приватизации позволили разработать и
принять новый основополагающий
нормативный акт, который упорядочил
разрозненные, содержащиеся в большом
количестве источников нормы по
приватизации. Таким документом стал
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О
приватизации государственного имущества и
об основах приватизации муниципального
имущества в Российской Федерации".
Закон устанавливал исчерпывающий перечень
способов приватизации. Осуществление
приватизации государственного или
муниципального имущества способами,
отличными от способов, установленных
указанным Федеральным законом, не
допускалось, а соответствующие сделки
приватизации государственного или
муниципального имущества признавались
ничтожными с момента их заключения.
Согласно ст. 16 Закона выкуп арендованного
государственного или муниципального
имущества остался одним из способов
приватизации. Статья 26 Закона определяет
порядок выкупа государственного или
муниципального имущества, сданного в
аренду. Приватизация сданного в аренду в
соответствии с договором аренды с правом
выкупа, который был заключен до вступления
в силу Закона РФ "О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации",
имущества государственного или
муниципального унитарного предприятия
осуществляется на основании заявления
арендатора такого имущества следующими
способами:
в соответствии с договором
аренды с правом выкупа, если размер выкупа,
сроки и порядок его внесения, а также иные
условия установлены указанным
договором;
посредством преобразования
государственного или муниципального
унитарного предприятия в открытое
акционерное общество с предоставлением
арендатору такого имущества права
первоочередного приобретения акций
указанного общества, принадлежащих
соответственно Российской Федерации,
субъектам РФ, муниципальным
образованиям.
В других случаях
арендатор имущества государственного или
муниципального унитарного предприятия,
признанный покупателем в соответствии со
ст. 9 указанного Федерального закона, мог
приобрести такое имущество в порядке,
установленном Законом, а также
соответственно программой приватизации и
программами приватизации субъектов
Российской Федерации.
Таким образом,
исходя из положений Закона право на выкуп
арендованного имущества могло быть
реализовано только в случае, если до
вступления в силу Закона был заключен
договор аренды имущества государственного
или муниципального предприятия, который
предусматривал право арендатора на выкуп
имущества.
Однако на практике ситуация
выглядела несколько иначе. В связи с тем что
в установленном порядке не было отменено
действие Программы приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации,
утвержденной Указом Президента РФ от 24
декабря 1993 г. N 2284, а также Основных
положений Государственной программы
приватизации после 1 июля 1994 г.,
утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля
1994 г. N 1535, комитеты по управлению имуществом
продолжали проводить конкурсы на право
аренды нежилых помещений, зданий,
сооружений с предоставлением арендатору
права на выкуп арендуемого помещения. В
связи с тем что положения Указов Президента
противоречили Федеральному закону от 21
июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации
государственного имущества и об основах
приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации", условия конкурсов в
данной части являются недействительными и
не могут быть реализованы. Поэтому в
настоящее время в арбитражных судах
рассматривается много исков арендаторов
государственного имущества к
соответствующим государственным органам о
предоставлении права на выкуп арендованных
ими нежилых помещений.
Так, Арбитражным
судом г. Москвы было рассмотрено дело по
иску ООО "Рубикон" к Департаменту имущества
г. Москвы, СГУП г. Москвы о понуждении к
заключению дополнительного соглашения к
договору аренды о выкупе арендованного
нежилого помещения. В обоснование иска
истец указал, что является арендатором
спорного помещения, договор аренды
заключен с ним как с победителем конкурса
по продаже прав аренды, в связи с чем он
имеет право на выкуп арендуемого им
помещения. Решением Арбитражного суда
первой инстанции в иске отказано на том
основании, что у истца отсутствует право
выкупа спорного помещения. В обоснование
вынесенного решения суд указал, что истец
никогда не был арендатором имущества
государственного или муниципального
унитарного предприятия. Федеральным
законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ не
предусмотрен такой способ приватизации,
как выкуп арендованного имущества.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ
предусматривал способ приватизации - выкуп
арендованного имущества только для
арендаторов имущества государственного
или муниципального унитарного предприятия,
с которыми договор аренды с правом выкупа (с
указанием размера выкупа, сроков и порядка
его внесения) был заключен до вступления в
силу Закона РФ о приватизации 1991 г.
Постановлением апелляционной инстанции
решение суда оставлено без изменения. Не
согласившись с судебными актами, истец
подал кассационную жалобу, в которой просил
судебные акты отменить и удовлетворить
требования истца в связи с неправильным
применением судами норм законодательства о
приватизации. Кассационная инстанция
оставила вынесенные судебные акты без
изменения, указав, что судами первой и
апелляционной инстанций правильно
применены нормы материального и
процессуального права.
Если при
заключении сделки приватизации были
допущены нарушения законодательства о
приватизации, то такая сделка является
ничтожной и не влечет за собой правовых
последствий, за исключением тех, которые
связаны с ее недействительностью.
Заключение договора аренды с правом выкупа
арендованного помещения, а также
последующее заключение договора
купли-продажи указанного предприятия с
организациями, не имеющими на это права, не
соответствует законодательству.
Так, в
марте 2002 г. Арбитражным судом г. Москвы
рассмотрено дело по иску заместителя
прокурора г. Москвы к СГУП г. Москвы, ООО
"Программа" о признании недействительным
договора купли-продажи имущества - нежилого
помещения. В качестве третьего лица к
участию в деле был привлечен Департамент
государственного и муниципального
имущества. Решением суда иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции
решение суда оставлено без изменения. Не
согласившись с решением суда, ответчик
подал кассационную жалобу. Рассмотрев дело,
кассационная инстанция оставила ранее
вынесенные судебные акты без изменения,
указав, что ответчик - ООО "Программа" - не
заключал с собственником имущества
договора аренды с правом выкупа до
вступления в силу Закона РФ "О приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации".
Представленный в деле договор аренды от 7
сентября 1999 г. не содержит условия о праве
выкупа арендованного имущества, сам
договор заключен после вступления в силу
Закона РФ о приватизации. ООО "Программа" не
являлось арендатором имущества
государственного или муниципального
предприятия, в связи с чем не имеет права на
выкуп арендованного имущества. Судом
сделан вывод, что сделка приватизации не
соответствует требованиям Закона о
приватизации 1997 г., Указу Президента РФ от 24
декабря 1993 г. N 2284, Указу Президента РФ от 22
июля 1994 г. N 1535.
Действующий Федеральный
закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и
муниципального имущества", как и
Федеральный закон от 24 июня 1997 г. N 123-ФЗ, не
предусматривает такой способ приватизации
государственного и муниципального
имущества, как заключение договора аренды с
правом выкупа. Условия договора аренды,
заключенного после вступления в силу
Федерального закона N 178-ФЗ, предоставляющие
арендатору право на выкуп арендованного
государственного имущества, в соответствии
со ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой и
не влекут за собой правовых последствий,
кроме связанных с ее недействительностью.
Подобное ограничение прав на заключение
договора аренды с правом выкупа вызвано, на
мой взгляд, особой социальной,
экономической и политической значимостью
вопроса об отчуждении государственного
имущества в собственность юридических и
физических лиц.
Таким образом, аренда с
правом выкупа, предусмотренная ст. 624 ГК РФ,
не является чем-то
