Аренда государственного имущества с правом выкупа
Е.В. ИВАНОВА
Иванова Елена
Владимировна
Начальник правового
отдела Юго-Западного территориального
агентства Департамента имущества г. Москвы.
Специалист по гражданскому праву.
Родилась 2 декабря 1979 г. в г. Гагарине. В 2001 г.
окончила юридический ф-т Московской
гуманитарно-социальной академии.
В
системе гражданских правоотношений важное
место занимают арендные отношения,
связанные с передачей одним субъектом
гражданских правоотношений принадлежащего
ему имущества во временное владение и
пользование или во временное пользование
за определенную плату. Одним из основных
признаков договора аренды является его
срочный характер, т.е. имущество передается
на определенный срок. Таким образом, исходя
из смысла договора аренды предполагается
возврат арендованного имущества
арендодателю.
Однако из данного правила
есть исключения. Согласно ст. 624 ГК РФ
законом или договором аренды может быть
предусмотрена возможность выкупа
арендатором арендованного им имущества.
Таким образом, законодатель допускает
возможность заключения договоров аренды,
которые предусматривают по истечении
определенного срока аренды переход права
собственности на арендованное имущество от
арендодателя к арендатору.
Указанной
статьей не ограничен круг субъектов,
которые вправе включить в условия
заключаемого ими договора аренды право
арендатора на выкуп арендуемого имущества.
В силу ст. 1, 124 ГК РФ можно предположить, что
любой участник гражданских правоотношений,
обладающий право- и дееспособностью, имеет
возможность заключить подобный договор.
Рассмотрим данный вопрос подробнее.
Условие договора аренды, предоставляющее
арендатору право на выкуп имущества,
фактически предусматривает в будущем
переход права собственности на
арендованное имущество к арендатору.
Однако отчуждение имущества из
собственности государства в собственность
физических и юридических лиц возможно
только в особом порядке. В соответствии со
ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в
государственной или муниципальной
собственности, может быть передано его
собственником в собственность граждан и
юридических лиц в порядке, предусмотренном
законами о приватизации государственного и
муниципального имущества. При передаче
государственного и муниципального
имущества положения Гражданского кодекса
РФ, регулирующие порядок приобретения и
прекращения права собственности,
применяются, если законами о приватизации
не предусмотрено иное.
Таким образом,
заключение договоров аренды
государственного имущества,
предоставляющих арендатору (физическому
или юридическому лицу) право на выкуп
арендованного имущества, возможно только в
случае, если такой способ отчуждения
государственного имущества соответствует
законодательству о приватизации.
В
настоящее время основным нормативным
актом, регулирующим отношения, возникающие
при приватизации государственного и
муниципального имущества, и связанные с
ними отношения по управлению
государственным и муниципальным
имуществом, является Федеральный закон от 21
декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации
государственного и муниципального
имущества". Статьей 13 данного Закона не
предусмотрен такой способ приватизации,
как выкуп арендованного государственного
имущества, и государство (органы,
осуществляющие полномочия собственника от
имени государства) не вправе вносить в
заключаемые договоры аренды условия,
предусматривающие право арендатора на
выкуп арендованного государственного
имущества.
Следует отметить, что запрет
на отчуждение государственного имущества в
собственность физических и юридических лиц
путем заключения договоров аренды,
предусматривающих право арендатора на
выкуп арендованного имущества, существовал
не всегда. Гражданский кодекс РСФСР в гл. 27
"Имущественный наем" регулировал
правоотношения, связанные с арендой, и не
предусматривал возможности заключения
договоров аренды с правом выкупа.
23
ноября 1989 г. были приняты Основы
законодательства СССР об аренде N 810-1,
которые более подробно регулировали
арендные отношения. Основы
законодательства об аренде
предусматривали возможность применения
аренды во всех отраслях народного
хозяйства, в отношении имущества всех форм
и видов собственности. К объектам аренды
относились: земля и природные ресурсы,
предприятия (объединения), организации,
структурные единицы объединений,
производства, цеха, иные структурные
подразделения предприятий, организаций как
единые имущественные комплексы
производственных фондов и других
ценностей; отдельные здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, инструмент, другие
материальные ценности. Однако на практике в
основном в аренду передавались предприятия
в целом либо их отдельные подразделения.
Передача в аренду, в особенности с правом
выкупа, отдельных зданий и сооружений не
была распространена. Законодательно был
определен ряд ограничений, устанавливающих
запрет на сдачу в аренду предприятий во
многих отраслях промышленности.
В
качестве арендодателя могли выступать
собственники имущества, а также органы и
организации, уполномоченные собственником
сдавать имущество в аренду.
Государственные предприятия были вправе
самостоятельно сдавать в аренду
имущественные комплексы, отдельные здания,
сооружения, оборудование и другие
материальные ценности, находящиеся в их
полном хозяйственном ведении или
оперативном управлении. Согласно ст. 6
Постановления Верховного Совета СССР "О
порядке введения в действие Основ
законодательства Союза ССР и союзных
республик об аренде" до принятия и введения
в действие Закона "О собственности в СССР"
полномочия по заключению договоров на
сдачу в аренду государственных предприятий
(объединений), организаций, структурных
единиц объединений были предоставлены
государственным органам, уполномоченным на
это Советом Министров СССР и Советами
Министров союзных республик.
Основы
законодательства об аренде были первым
нормативным актом, предоставившим
арендатору возможность выкупа
арендованного имущества. Согласно ст. 10
Основ законодательства об аренде условия,
порядок и сроки выкупа должны быть
определены в договоре аренды. Выкуп
осуществлялся путем внесения арендатором
арендодателю всей арендной платы со
стоимости сданного на полный
амортизационный срок имущества, а также
путем возмещения ему арендных платежей с
остаточной стоимости имущества, аренда
которого прекращена до завершения
амортизационного срока. Согласно ст. 16
Основ трудовой коллектив государственного
предприятия (объединения) или структурной
единицы объединения мог образовать
организацию арендаторов как
самостоятельное юридическое лицо для
создания на его основе арендного
предприятия.
Арендное предприятие
могло быть образовано только по решению
общего собрания трудового коллектива.
После принятия решения об образовании
арендного предприятия организация
арендаторов совместно с профсоюзным
комитетом должна была разработать проект
договора аренды и направить его для
согласования государственному органу,
уполномоченному сдавать в аренду
государственные предприятия. Если арендное
предприятие создавалось на базе имущества
не всего предприятия, а его подразделения,
то такое предприятие могло быть образовано
только с согласия соответствующего
предприятия, которое заключало договор
аренды, т.е. выступало арендодателем по
договору. Споры, возникавшие при заключении
договора аренды государственного
предприятия, подлежали рассмотрению
государственным арбитражем. После
подписания договора аренды и передачи
имущества организация арендаторов
приобретала статус арендного предприятия.
Права и обязанности юридического лица
арендное предприятие приобретало после
государственной регистрации в
соответствующем исполкоме Совета народных
депутатов по месту своего нахождения.
Арендное предприятие являлось
правопреемником всех прав и обязанностей
государственного предприятия, взятого им в
аренду.
Однако приобрести право аренды
государственного предприятия могли не
только трудовые коллективы самих
предприятий. Основы предусматривали
возможность проведения конкурсов на аренду
государственных предприятий и их
имущественных комплексов.
Конкурс
проводился по решению государственного
органа, уполномоченного сдавать в аренду
государственные предприятия. Право на
участие в конкурсе предоставлялось не
только трудовым коллективам предприятий
(структурных подразделений), но и смешанным
коллективам, в которые могли входить
работники, не занятые на данном
предприятии, группы граждан,
объединившихся с целью аренды данного
предприятия, другие государственные
предприятия, кооперативы и общественные
организации. Для участия в конкурсе
указанные коллективы должны были
образовать организацию арендаторов в
установленном порядке. Однако
преимущественное право на получение в
аренду государственного предприятия
сохранялось, при прочих равных условиях на
конкурсе, за их трудовыми
коллективами.
***
Учитывая, что процесс
перехода имущества из собственности
государства в собственность физических и
юридических лиц (приватизация) имеет важное
экономическое, социальное значение,
требовалось принятие специального
законодательства, определяющего основные
принципы и направления государственной
политики в данной области. Первым
фундаментальным законодательным актом о
приватизации стал Закон РФ от 3 июля 1991 г. N
1531-1 "О приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации", который определил
организационно-правовые основы
преобразования отношений собственности на
средства производства в РФ.
Статья 15
Закона предусматривала в качестве одного
из способов приватизации выкуп имущества
предприятия, сданного в аренду полностью
или частично. Однако, принимая во внимание
п. 2 ст. 15 Закона, можно сделать вывод о том,
что указанный способ приватизации мог быть
применен только в том случае, если договор
аренды с правом последующего выкупа был
заключен до вступления в силу названного
Закона. В таких случаях приватизация
имущества осуществлялась следующими
способами:
в соответствии с условиями
договора аренды, если размеры, сроки,
порядок и иные условия внесения выкупа были
установлены договором аренды. При этом на
трудовой коллектив данного предприятия
распространялись все льготы, установленные
законом для трудовых коллективов
государственных или муниципальных
предприятий, даже если указанные льготы не
были закреплены в договоре;
в случае
если договором аренды не были
предусмотрены порядок и сроки внесения
выкупа, приватизация такого предприятия
осуществлялась путем преобразования
арендного предприятия в акционерное
общество открытого типа с правом
первоочередного приобретения арендаторами
акций, принадлежащих государству, местным
Советам народных депутатов, если такое
решение принято общим собранием
(конференцией) арендаторов;
в остальных
случаях арендатор имущества
государственного или муниципального
предприятия, признаваемый покупателем в
соответствии со ст. 9 Закона, мог получить
право на приобретение в собственность
арендованного им имущества только в общем
порядке, установленном Законом, т.е. путем
приобретения предприятия на аукционе или
конкурсе.
Специально Законом
урегулирован вопрос выкупа предприятий
торговли, общественного питания, бытового
обслуживания. Согласно ст. 15 арендаторам
указанных предприятий, не имеющим права на
выкуп арендованного имущества в
соответствии с условиями договоров аренды,
заключенных с ними до вступления в силу
Закона о приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации, такое право предоставлялось в
случае согласия членов коллектива
арендаторов на выделение в процессе
приватизации отдельных структурных
подразделений. Порядок предоставления
права на выкуп и преобразования арендного
предприятия в акционерное общество
определяется Положением о порядке
приватизации имущества государственных и
муниципальных предприятий, сданного в
аренду, утверждаемым Госкомимуществом
России.
Закон о приватизации 1991 г. не
содержал прямого указания на то, что
приватизация государственного имущества
может осуществляться исключительно
способами, указанными в Законе, но и не
содержит отсылочных норм, которые
позволили бы сделать вывод, что способы
приватизации могут быть установлены
каким-либо иным нормативным актом. Таким
образом, на мой взгляд, заключение
договоров аренды с правом выкупа после
вступления в силу указанного Закона не
допускалось.
Указом Президента РФ от 29
декабря 1991 г. N 341 "Об ускорении приватизации
государственных и муниципальных
предприятий" были утверждены Основные
положения программы приватизации
государственных и муниципальных
предприятий в Российской Федерации на 1992
г.
Указанным нормативным актом был
установлен прямой запрет на заключение
договоров аренды государственного
имущества с предоставлением арендатору
права его выкупа, но арендаторы были вправе
участвовать в приватизации на общих
основаниях.
Однако уже в 1992 г. ситуация
изменилась. Постановлением Верховного
Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1 была
утверждена Государственная программа
приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской
Федерации на 1992 г. Согласно п. 5.10 Программы
приватизация имущества, сданного в аренду,
осуществлялась разными способами в
зависимости от наличия права выкупа в
договоре аренды и согласия трудового
коллектива предприятия-арендатора,
принятого решением не менее половины его
членов. Особенности Программы заключались
в следующем. Пункт 5.10 предоставлял
коллективам структурных подразделений
предприятий в случае принятия решения о
выделении в самостоятельное предприятие
право на выкуп доли арендованного
имущества государственного предприятия.
Указанное право распространялось только на
структурные подразделения предприятий
торговли, общественного питания, бытового
обслуживания.
Пункт 5.11 Государственной
программы приватизации предоставлял
товариществам, созданным трудовыми
коллективами предприятий на основе аренды
имущества государственного предприятия и
не имеющим в соответствии с условиями
договора аренды право на выкуп имущества, а
также арендованного имущества. Более того,
указанным товариществам было
предоставлено преимущественное право на
заключение долгосрочного договора аренды
занимаемых ими помещений с правом
приобретения их в собственность не ранее
чем через год после выкупа арендованного
имущества. Указанное положение действовало
в случае, если предприятие было создано
трудовым коллективом до вступления в силу
Закона РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1, т.е. на базе
аренды имущества государственного
предприятия его трудовым
коллективом.
***
В соответствии с п. 5.7
Программы физическим и юридическим лицам,
ставшим собственниками приватизируемых
государственных и муниципальных
предприятий на аукционе (по конкурсу),
предоставлялось право на заключение
долгосрочных (на срок не менее 15 лет)
договоров аренды занимаемых этими
предприятиями государственных
(муниципальных) нежилых помещений, зданий,
строений, не вошедших в состав
приобретенного ими имущества, а также на
