Собственность на землю в фокусе интересов
образования. Например, если городские
власти строят кинотеатр или ипподром, а
потом сдают его в аренду (или эксплуатируют
сами силами подчиненного им предприятия),
то они рассчитывают получить от нового
объекта определенные доходы. Можно ли такую
деятельность городских властей относить к
публичной сфере? Вправе ли город применять
принудительный выкуп земли под такие
объекты? В законе нет ответа на этот вопрос,
и его нужно искать с помощью
дополнительного анализа.
Примерная
схема ответа может быть следующей. Если
строящийся объект является бездоходным
(например, новая улица), то вопроса здесь не
возникает. Публичный характер объекта
очевиден, и городские власти нельзя
"заподозрить" в том, что они изымают чужие
земли только под видом общественной
надобности, а на самом деле - чтобы с их
помощью пополнить свою казну. Но если земля
изымается для возведения объекта,
способного приносить доход, то в вопросе о
применении принудительного выкупа следует
применить особый критерий, а именно: есть ли
разумная альтернатива тому проекту, ради
которого предполагается изъятие земли? При
этом "альтернативу" следует понимать
достаточно широко. Это и осуществление
проекта за пределами данной
административно-территориальной единицы, а
может быть, и отказ от его осуществления
вовсе. Если такая альтернатива существует,
то жесткой необходимости для
принудительного выкупа нет; выкуп может и
должен производиться только в добровольной
форме. Если же реальной альтернативы не
существует (это характерно, к примеру, для
многих проектов в отношении транспортных
путей), то оправданно применение
принудительного выкупа. Но при этом должна
проверяться необходимость и
своевременность самого проекта. Такая
проверка может происходить путем его
публичного обсуждения, а также через суд.
В настоящее время если какие-либо
общественные круги пытаются оспорить тот
или иной муниципальный или государственный
проект, то они чаще всего обращаются к его
экологическим характеристикам; при этом
они стараются доказать, что экологические
последствия будут неблагоприятны для
местных жителей. Именно на такой путь
наталкивает "протестантов" действующее
экологическое законодательство. Но
экологические последствия - далеко не
единственный предмет, который заслуживает
обсуждения при решении вопроса о
целесообразности проекта. Нельзя оставлять
в стороне и его "публичную составляющую".
Признание за проектом публичной
направленности должно открывать для его
инициатора возможность прибегать к
принудительному выкупу необходимых
участков земель; отказ же в таком признании
означает, что земля для осуществления
проекта может быть приобретена только в
договорном (добровольном) порядке. Это
обстоятельство заслуживает закрепления
как в земельном законе, так и в
муниципальном законодательстве, а
возможно, и на конституционном уровне.
В
современных условиях в осуществлении
многих строительных проектов оказываются
заинтересованными не только органы власти
или самоуправления, но и частные компании.
Некоторые их проекты не имеют альтернативы
в смысле выбора земельных участков, на
которых предполагается размещение
инженерных сооружений. Это касается,
например, прокладки трубопроводов, ЛЭП,
линий связи. Возникает вопрос: следует ли
приравнивать такие проекты к "публичным" в
смысле оказания их инициаторам содействия
в выкупе необходимых участков земли?
Собственный опыт России в этой части
невелик, законодательство же о случаях
такого рода вообще не упоминает. Поэтому
уместно обратить внимание на опыт тех
стран, где подобный вопрос возникает и
решается уже не первое десятилетие.
В
принципе, законодательство многих стран
идет навстречу интересам определенных
инженерных фирм, обещая им содействие
государства в приобретении необходимых
участков земли. Это содействие выражается
по двум направлениям. Во-первых, в
необходимых случаях обеспечивается
принудительность выкупа. Во-вторых, цена
выкупаемой земли устанавливается в
соответствии с ее текущей оценкой - то есть
без учета тех прибылей, которые она будет
обеспечивать в составе нового владения.
Следует отметить, что ни ГК, ни ЗК РФ не
регулируют случаев, когда земли,
принадлежащие муниципальным образованиям,
требуется выкупить для нужд Российской
Федерации или ее субъектов; равным образом
закон не затрагивает и обратные случаи. Это
можно объяснить тем, что по сложившейся
традиции законодатель рассматривает все
публичные власти как нечто целостное и
единое, противостоящее частному сектору. Но
на самом деле это представление устарело.
Как хозяева и собственники своих земель,
каждое территориальное образование и
государство в целом могут иметь не
совпадающие интересы в части изучения,
планирования, защиты, улучшения,
хозяйственного управления, распределения и
использования принадлежащей им
недвижимости. Закон не должен игнорировать
это обстоятельство; в противном случае
принципиальные положения Конституции РФ
относительно имущественной независимости
властей разного уровня (а следовательно, и
об их земельно-хозяйственных правах и
обязанностях) окажутся под
сомнением.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.06.2002 N 73-ФЗ
"ОБ ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
(ПАМЯТНИКАХ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
24.05.2002)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
Журнал российского права, N 8, 2004
