Собственность на землю в фокусе интересов

им поземельных обязательств в пользу кооператива, членом которого оно является, других нерешенных вопросов, также связанных с землей, "отвечать" за которые придется новому собственнику. Таким образом, ЗК РФ справедливо обращает внимание на то, что приобретатель недвижимости во многом зависит от информации, которую он получает от продавца (или иного лица, отчуждающего недвижимость). Однако у приобретателя нет гарантии, что тот поделится всеми располагаемыми сведениями; в то же время и обращение к государственным реестрам не всегда помогает делу.
Статья 37 ЗК предусматривает применение ряда санкций в отношении недобросовестного отчуждателя недвижимости, скрывающего наложенные на его землю обременения и обязательства. Однако последствия такого сокрытия ст. 37 ЗК в основном рассматривает в узких временных рамках - пока происходит процедура заключения договора. Какими окажутся юридические последствия для покупателя (приобретателя) после государственной регистрации договора и передачи земли в его владение, остается неясным. Ведь недобросовестный продавец может исчезнуть из поля зрения покупателя. Если же он и будет "оставаться на виду", то нет гарантии, что полученные им от покупателя суммы останутся в его распоряжении сколько-нибудь продолжительный срок, чтобы на них можно было обратить взыскание. В подобных случаях предусмотренный указанной статьей вариант "расторжения договора купли-продажи земельного участка" с возвратом покупателю уплаченных им средств и возмещением убытков за счет недобросовестного продавца окажется нереальным. О судьбе же самих (скрытых от покупателя) легальных ограничений и обременений, касающихся земли, закон умалчивает. В стороне остается также вопрос о судьбе ограничений и обременений, если они не были известны самому продавцу. Таким образом, закон в этой части оказывается неполным.
Легальные ограничения и обременения, о которых идет речь, могут быть установлены как в публичных, так и в частных интересах. Но в любом случае следовало бы добиваться такого положения, чтобы они оставались в силе независимо от перемены лица - носителя титула на землю. Например, если прежний собственник плохо содержал свой земельный участок в санитарном отношении и к нему имела претензии санитарная инспекция, то такие претензии должны оставаться в силе и для его правопреемника. Если к прежнему собственнику предъявил иск сосед, желающий пользоваться проходом по его участку, то ответчиком по этому иску также окажется новый его владелец. И так далее.
При этом вопрос о том, знал ли новый обладатель обо всех этих обстоятельствах до приобретения участка или нет, отходит на второй план. Сначала претензия или спор будут решены по существу, и только в случае неблагоприятного для приобретателя земли исхода дела он получит право предъявить претензию (или иск) к своему правопредшественнику и доказывать, что тот скрыл от него важные обстоятельства, влияющие на правовой режим участка. Но эта претензия или иск (типа регрессного) не должны влиять на выполнение приобретателем тех обязанностей перед третьими лицами, которые вытекают из факта обладания им недвижимостью. Желательно, чтобы именно такое решение получило свое отражение в законе.
Очевиден вывод, что приобретение недвижимости связано с повышенным риском, с ситуацией, когда приобретателю нередко далеко не все известно относительно легальных ограничений и обязательств, касающихся искомого земельного участка или строения. При некоторых обстоятельствах он будет вынужден выполнить непредвиденные им обязательства перед третьими лицами, однако не сумеет вернуть выплаченные им суммы путем предъявления регрессного иска к своему правопредшественнику. Таким образом, его законные интересы могут быть безосновательно ущемлены.
Есть ли варианты легальной помощи такому приобретателю? Как представляется, в этих обстоятельствах ему могла бы оказать содействие фирма, специализирующаяся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. Такая фирма, способная предоставить потенциальному приобретателю максимум информации относительно ограничений и обременений, связанных с интересующей его недвижимостью, могла бы дать клиенту соответствующую консультацию и рекомендовать наиболее оптимальный вариант действий.
Сделки с недвижимостью, не прошедшей государственной регистрации. По общему правилу земля (и другая недвижимость) может быть объектом сделок только при том условии, что она имеет государственную регистрацию. Соответственно и сделка, не отвечающая этому условию, также не будет зарегистрирована. В законе есть прямое указание, отвергающее автоматизм регистрации сделок в отношении недвижимости, не прошедшей так называемой кадастровой регистрации и не имеющей соответствующего кадастрового номера.
Можно представить себе ситуацию, когда собственник по какой-то причине не зарегистрировал своего права на объект сделки или же это право находится в процессе регистрации. Нельзя исключить также, что при "кадастровой регистрации" его участку не было присвоено кадастрового номера. Право собственника (поскольку оно не подвергается сомнению) распорядиться своей землей не должно ставиться в зависимость от нечеткости, которая могла иметь место при ее государственной регистрации. Следует исходить из того, что последняя не создает право собственности, а лишь удостоверяет его. Как представляется, единственное юридическое последствие такой нечеткости должно заключаться в том, что об этом надо прямо указать в тексте заключаемого договора (сделки). Тем самым покупатель или иной приобретатель земли будет своевременно предупрежден о необходимости предстоящей государственной регистрации своего права и о возможном риске, связанном с этой процедурой. Кроме того, чтобы облегчить его положение, следовало бы признать, что до момента надлежащей регистрации его право является титулоспособным. Для признания такого права в числе документов государственной регистрации было бы желательно иметь специальный реестр, где права новых приобретателей земли предварительно фиксировались бы как условные до момента их надлежащей регистрации.
Для упрощения процедуры признания прав государственным органам, сталкивающимся с проблемой регистрации таких сделок, следовало бы вменить в обязанность объединять два производства: признание права продавца (или иного отчуждателя земли) и регистрацию самой сделки. Во многих случаях это значительно ускорило бы оформление сделок с землей.
Принудительное отчуждение земли (квазисделки). Сделка - это частноправовое понятие, поскольку каждая сторона преследует в ней только свои интересы. В этом смысле стороной может быть и муниципальное образование, и государственный орган, если они вступают в сделку с целью получить материальную выгоду. Однако сделки, в которых участвуют публичные образования, нередко также имеют социальную составляющую (социальную направленность), которая не позволяет причислять их к сугубо рыночным.
По рыночным понятиям сделка с недвижимостью - это добровольное соглашение между сторонами, каждая из которых предполагает, что результат будет выгоден для нее. Но некоторые операции с недвижимостью, напоминающие сделки, по сути дела таковыми не являются. Это относится к случаям, когда недвижимость, принадлежащая частному лицу, отчуждается для публичных целей: в пользу государства или муниципалитета - хотя бы по рыночным ценам, но в принудительном порядке. При этом страдает не только воля того, у кого отчуждается земля, но в некоторых случаях - также его материальный интерес. Дело в том, что по общему правилу компенсация за изымаемую землю выплачивается по ее текущей рыночной оценке. Предполагаемое повышение цены земли - в силу рыночных причин или планируемого ее улучшения - обычно во внимание не принимается. Тем самым собственник лишается компенсации даже за реально ожидаемое повышение стоимости отчуждаемой у него земли.
Закон не может заранее определить, насколько оправданны предположения собственника земли относительно будущего повышения ее ценности, а в положительном случае - когда именно это может произойти. Но по действующему законодательству собственник земли вправе требовать проверки правильности выплачиваемой ему компенсационной суммы через суд. Поэтому в законе следовало бы оговорить, что предметом проверки может быть как текущая, так и будущая ценность отчуждаемой земли, если затронутый собственник настаивает именно на таком подходе. Но при этом он должен будет доказать, что его оценка основана на реальных расчетах (например, заказанный им проект мелиорации обещает определенное повышение доходности земельного участка, а следовательно, и его ценности).
Вместе с тем закон не предусматривает ситуацию, когда сам собственник требует, чтобы инициатор отчуждения выкупил у него всю его землю. Такое требование может возникнуть в случае, когда отчуждению подлежит только часть принадлежащей собственнику земли, при этом оставшаяся часть становится для него мало- или вовсе бездоходной. О возможной бездоходности (или пониженной доходности) для собственника остающейся у него части земли закон вообще не упоминает, и в этом видится его пробел.
Пункт 4 ст. 279 ГК РФ придает процедуре по изъятию (выкупу) земли у частного собственника одну из черт сделки, а именно - решение компетентного органа о будущем изъятии (выкупе) должно пройти государственную регистрацию; о дате регистрации должен быть уведомлен затрагиваемый собственник, поскольку с этой даты исчисляется годичный срок, который предоставляется ему для приспособления к новым для него условиям или для оспаривания самого решения об изъятии у него земли. (Эта дата важна еще и тем, что собственник рискует не получить компенсации за все реально осуществленные им улучшения на подлежащем к изъятию участке после выполнения процедуры регистрации.) Вместе с тем в ст. 279 не указывается, что приведение в исполнение принятого решения об изъятии земли также нуждается в регистрации. Независимо от этого следует учитывать и такую ситуацию, когда намеченного изъятия земельного участка по какой-то причине не последовало. В этом случае потребуется внести изменение в первоначальную регистрационную запись (о чем закон умалчивает).
При выкупе частной земли в публичных интересах к выкупающему землю публичному органу или организации перейдет не только титул того, у кого выкупается земля, но и весь комплекс поземельных прав, обязанностей и обязательств, которым тот обладал к моменту выкупа. Однако закон не требует, чтобы прежний собственник земли извещал обо всем этом соответствующий орган власти. Так, от него не требуется передавать свою землю по акту и передавать относящиеся к ней официальные документы, которые находятся в его распоряжении (например, земельный план). Все это может осложнить новому собственнику освоение передаваемого участка, вызвать ненамеренное нарушение им прав соседей и привести к ненужным спорам и конфликтам.
Как представляется, с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. Об этом нелишне было бы упомянуть в той же ст. 279. Таким образом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее квазисделкой. Такая теоретическая конструкция полезна с той точки зрения, что она помогала бы оформлению всей операции как "настоящей" сделки.
Статья 283 ГК РФ распространяет порядок изъятия в публичных интересах земель у частных собственников на аналогичные случаи, затрагивающие не собственников: постоянных пользователей земель и лиц, владеющих землей на праве пожизненного наследуемого владения. Однако одного этого дополнения явно недостаточно. В научной литературе указывалось, что среди затрагиваемых лиц могут быть арендаторы земли, а также лица, владеющие землей на праве безвозмездного срочного пользования <*>. Таким образом, ст. 283 ГК оказывается неполной.
--------------------------------
<*> См.: Павлов П.Н. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2002. С. 541.
Следует также отметить, что круг титулов лиц, затрагиваемых изъятием земли, на самом деле еще более широкий. Так, среди них могут оказаться лица, владеющие землей на праве застройки, на праве оперативного управления чужим имуществом, на праве доверительного управления, совместной деятельности и др. В числе затронутых лиц могут оказаться обладатели сервитутных прав, поскольку они распространяются на выкупаемую землю. Упоминать все эти титулы в ст. 283 ГК вряд ли необходимо и, тем более, невозможно. По-видимому, в статье следует лишь зафиксировать, причем в самом общем виде, что она относится ко всем владельцам и пользователям земли, имеющим на нее законный титул. При этом следовало бы оговорить, что, как общее правило, прав на компенсацию не имеют лица, владеющие землей без законного титула, а тем более те, кто владеет ею путем силового захвата (однако это не должно относиться к незарегистрированному титулу, поскольку регистрация способна только подтвердить титул, но не создать его заново).
При разборе института принудительного изъятия земли в публичных целях нельзя обойтись без анализа различия между частноправовыми (гражданскими) и публично-правовыми отношениями. Дело в том, что ст. 279 ГК РФ, говоря об изъятии частных земель для государственных или муниципальных нужд, подразумевает, что это понятие не нуждается в расшифровке. Предполагается, что указанные нужды - это публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона.
Однако понятие "польза" нельзя считать однозначным. Орган власти или самоуправления - с одной стороны - наделен публичными полномочиями, и в этом смысле получаемая им польза означает и выражает прямую выгоду для населения, которое он представляет. Но, с другой стороны, в отношении принадлежащего ему имущества он может действовать как обычный собственник, стараясь извлечь из нее максимум дохода. Кому и как достанется эта сумма - вопрос уже второго порядка. (Например, полученный доход может быть направлен на строительство непервоочередных административных зданий.) В первом же приближении это выгодно только указанному органу, который в данном случае выступает как хозяйствующая единица, и тогда следует признавать, что сделки, в которых он участвует, имеют характер не публично-, а частноправовой.
Отсюда - неодинаковое понимание термина закона "государственные (муниципальные) нужды". Эти нужды могут выражать как публичные потребности, так и частно-хозяйственные интересы указанных органов. В первом случае они направлены на удовлетворение потребительских потребностей граждан (например, прокладка новой автодороги улучшает транспортное обслуживание населения). Во втором же случае цель земельной операции - денежные интересы соответствующего административно-территориального

Комментарии к законам »