Собственность на землю в фокусе интересов
В.А. ЕВСЕГНЕЕВ
Евсегнеев Владимир
Алексеевич - доцент Санкт-Петербургского
государственного
архитектурно-строительного университета,
кандидат юридических наук.
Теоретически
земельная сделка представляет собой
правоотношение, главным предметом которого
является земельный участок <*>. Переход
недвижимости из рук в руки может
происходить в порядке трудовых отношений,
например когда хозяин вручает наемному
работнику определенный комплекс орудий и
средств производства (в том числе земельный
участок), оставляя за собой право
контролировать, насколько правильно
работник эксплуатирует доверенное ему
имущество. При этом наемный работник не
приобретает титула на то имущество, которым
владеет. Этот титул сохраняет его хозяин,
который вправе (при соблюдении
определенных процедур) уволить или
переместить работника, изменить характер
его трудовых функций, изъять из его ведения
то или иное имущество. В этих отношениях
имущественный титул опять-таки остается за
хозяином, что подразумевает выполнение им
всех частных и публичных обязанностей,
связанных с обладанием имуществом.
Одновременно хозяину принадлежат и
правомочия, вытекающие из его
имущественного титула.
--------------------------------
<*> Впервые в
юридической литературе это понятие было
основательно разработано Д.Б. Гороховым.
См.: Горохов Д.Б. Правовое регулирование
сделок с земельными участками. М.,
1998.
Принципиально по-другому
складываются отношения в случае передачи
недвижимости, в том числе и земельных
участков, в другие руки по
гражданско-правовой сделке. Вместе с
имуществом к новому правообладателю
переходит также ряд связанных с этим
имуществом титульных прав и обязанностей, а
в случае купли-продажи недвижимости -
практически весь их комплекс. Проблема, с
которой (в этой части) сталкивается право,
заключается в том, что в конкретных случаях
этот комплекс не всегда четко определен;
иногда сами участники сделки не имеют о нем
полного представления. Кроме того,
передаваемая недвижимость нередко не
является "стандартной", и ее точное
определение возможно лишь в ходе
последовательных описаний. Например, в
первом приближении это может быть "земля",
"дом" или другое строение. Но конкретный
земельный участок, дом и другие объекты
обладают специфическими чертами, влияющими
на их потребительские и производственные
свойства, отражающиеся в их ценах. Эти
специфические черты выявляются сторонами
сделки не всегда сразу, и во всех случаях их
желательно фиксировать на бумаге, например
в договоре или иным способом.
В России,
как и во многих других странах, вещные права
на недвижимость не существуют без
обязанностей. Так, собственник
недвижимости обязан обеспечивать ее
безопасность для окружающих. Он должен
регистрировать ее, в ряде случаев
уплачивать за нее налог и т.д. Частные права
собственника подлежат охране, но
одновременно он должен обеспечивать
выполнение определенных легальных
предписаний, установленных в публичных
интересах.
Примерно та же картина
вырисовывается в случае, когда
недвижимость меняет своего хозяина. Сделки
с недвижимостью совершаются прежде всего в
интересах их участников; такие сделки
относятся к частноправовым отношениям.
Вместе с тем, преследуя свои интересы,
участники сделки - хотят они того или нет -
оказывают влияние на общественные
отношения. Например, если пожилой фермер
продает или сдает в аренду свое хозяйство
более молодому и столь же опытному
специалисту, то от этого выигрывают не
только оба эти лица, но и общество в целом.
Поэтому, регулируя частные сделки, закон
имеет в виду обеспечение не только
интересов участников сделки, но и
общественной пользы. На современном этапе
развития аграрных и вообще земельных
отношений непропорционально высокий
удельный вес имеет оборот земли,
принадлежащей государству и муниципальным
органам. Это явление объясняется
исторически, так как еще в недавнем прошлом
в РСФСР - СССР вся земля принадлежала
государству. Однако такое явление надо
считать преходящим. С приватизацией
значительных пространств земли все больше
сделок с землей будет осуществляться в
частном секторе. По-видимому, именно они со
временем и будут определять характер
массовых сделок с землей.
Сделки с
землей и другой недвижимостью по своей сути
являются перераспределением собственности
законным путем. Они определяются волей как
частных лиц, так и организаций -
хозяйствующих субъектов и служат их
интересам. Но, как бы то ни было,
частноправовая в своей основе природа
сделок с недвижимостью не должна заслонять
их общественной значимости.
Перераспределение собственности, которое
общество отдает на усмотрение вступающих в
сделку частных лиц, в идеале должно
базироваться на доверии к ним и исходить из
того, что результаты такой сделки будут
выгодны для общества. Обществу
(государству) не следует диктовать условия
этой сделки, тем более если
заинтересованные стороны сумеют
определить их сами - наилучшим для общества
(и для себя) образом. Либеральная политика
современного государства в отношении
рыночного оборота, в сущности, исходит из
того, что если этот оборот свободен, то
выигрыш общества при этом окажется
существенно больше по сравнению с
политикой, при которой государство жестко
регламентирует поведение на рынке
хозяйствующих субъектов. Этот взгляд лежит
также в основе регламентации оборота
недвижимости.
Однако признание сделок с
недвижимостью сферой частноправовых
интересов не означает, что обществу в лице
государства следует полностью "отойти в
сторону" и предоставить дело
перераспределения частной собственности
целиком и полностью усмотрению частных лиц.
Государство берет на себя регулирование
этих сделок, преследуя некоторые
специфические цели, которые не всегда
принимают во внимание участники сделок.
Важнейшее место в таком регулировании
занимает право.
Так, закон защищает
интересы покупателей против возможных
мошеннических действий со стороны продавца
недвижимости, например, при попытке с его
стороны последовательно продать один и тот
же объект разным лицам. Закон защищает
права и законные интересы участников
сделки против возможных недобросовестных
действий со стороны их партнеров. Правила,
регулирующие сделки с недвижимостью,
позволяют максимально сократить
количество возможных недоразумений,
которые могут осложнить отношения сторон -
участников сделки, а равно и третьих лиц.
Как исключение, некоторые нормы выражают
известное недоверие к правильности оценки
субъектами сделок своих хозяйственных
возможностей. Так, земельный закон
допускает установление минимума площади
для участка сельскохозяйственной земли -
предмета сделки, а также проведение теста,
определяющего профессиональные
способности претендента на такой
участок.
В ряде случаев в нормах закона
прослеживается их социальная
направленность. Так, в некоторых сельских
районах, прилегающих к крупным городам,
наблюдается сокращение
сельскохозяйственных площадей из-за того,
что земля отводится под строительство
коттеджей. Общественное мнение не одобряет
такой застройки, в частности потому, что
из-за нее сокращается производство
сельскохозяйственной продукции. Такое
неодобрение "перетекает" и в право, когда,
например, состоятельным лицам, желающим
обзавестись престижными загородными
домами, ставятся некоторые законодательные
преграды - хотя этого не делается в других
сферах рыночных отношений.
При всех
условиях законодательство о сделках с
недвижимостью должно учитывать не только
возможные промахи на стороне их участников,
но и некоторые несовершенства, присущие
самому рынку. Это относится, например, к
стремлению некоторых муниципалитетов
использовать в своих денежных интересах
выгоды от монополизации ими местных рынков
земли.
Преодоление неопределенности.
Участники сделки могут иметь, но могут и не
иметь полного представления о физических и
юридических особенностях предмета сделки.
У них возникает дополнительная проблема:
правильно определить (и описать) предмет
сделки. Перед законом стоит задача помочь
такому описанию и предусмотреть те
недоразумения, которые могут возникать по
поводу юридического статуса, присущего
объекту недвижимости, его физического
состояния и физических свойств.
Чтобы
лучше отрегулировать подобного рода
случаи, закон разделяет их на две большие
части в зависимости от того, известны или
неизвестны были передающему лицу
существенные обстоятельства, влияющие на
потребительские и юридические свойства
вещи. "Известная" часть этих обстоятельств
дополнительно делится на две составляющие,
которые можно назвать так: "информативная"
(то есть сообщаемая приобретателю вещи) и
"скрываемая" (утаиваемая от приобретателя).
Физическое состояние вещи характеризуется
исходя из гражданско-правовой концепции
"видимых и невидимых недостатков
передаваемого имущества", имеющей
отношение как к приобретателю
недвижимости, так и к самой недвижимости, в
частности, к земле. Умолчание о видимых
недостатках вещи со стороны того, кто ее
отчуждает, закон считает простительным,
поскольку подразумевается, что при должной
осмотрительности их должен был заметить
приобретатель.
В ст. 37 ЗК РФ, которая
регулирует куплю-продажу земельных
участков, утаиваемая информация объединена
с "заведомо ложной". Эти виды информации
могут относиться к следующим важным
обстоятельствам: обременениям и
ограничениям в использовании участка;
допустимости его застройки; наличию
сервитутов; физическим свойствам земли,
"которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость
участка". Может иметь значение и иная
существенная информация, предусмотренная
законодательством. Если продавец земли
утаил (или исказил) одно из перечисленных
обстоятельств, то у покупателя возникает
право требовать снижения договорной цены
или даже расторжения договора с
возмещением ему причиненных убытков.
Гражданский кодекс основное внимание в
этой части обращает на умолчание продавца
(или иного лица, передающего вещь) о ее
физических недостатках (ст. 469 и 475 ГК РФ). При
наличии таковых покупатель вправе
требовать от продавца уменьшения покупной
цены и устранения выявившихся недостатков
за счет последнего и в разумный срок.
Покупатель вправе принять на себя
устранение этих недостатков с переложением
стоимости своих мероприятий на продавца. В
крайнем случае покупатель вправе либо
вообще отказаться от договора и
потребовать возврата уплаченной им
денежной суммы, либо (при согласии продавца)
получить взамен негодной вещи другую -
равноценную. Эти же санкции предусмотрены
ст. 557 ГК РФ "Последствия передачи
недвижимости ненадлежащего качества". В ст.
580 ГК РФ на дарителя возлагается возмещение
того вреда, который может быть причинен
одаряемому в результате недостатков,
присущих подаренной вещи, если даритель
знал, но не предупредил о них одаряемого, и
при условии, что этот последний не мог
распознать их сам, поскольку они не были
явными.
Согласно ст. 612 ГК РФ
"Ответственность арендодателя за
недостатки сданного в аренду имущества"
арендодатель отвечает перед арендатором за
недостатки переданной в аренду вещи, даже
если он не знал о них. Однако если эти
недостатки были им заранее оговорены или
если арендатор мог и сам их обнаружить во
время осмотра принимаемого в аренду
имущества, то арендодатель освобождается
от ответственности.
Приведенные статьи
ГК не делают исключения для объектов
недвижимости, поэтому допустимо
распространять их также на земельные
отношения. Вместе с тем сделать это не так
просто, потому что вопрос о физических
недостатках передаваемой вещи решается в
ГК в основном по отдельным видам сделок. Ни
Гражданский, ни Земельный кодексы РФ не
содержат общей нормы, относящейся к любым
сделкам с недвижимостью и регулирующей
вопрос о физических недостатках
передаваемой вещи; в этом следует видеть
известную неполноту обоих кодексов.
Как
уже упоминалось, ГК РФ обращает внимание
главным образом на явные и скрытые
физические недостатки передаваемой вещи.
Однако весьма важными являются и легальные
обременения недвижимости. В этом отношении
более предусмотрителен ЗК РФ, где
упоминается о том, что продавец не сообщает
покупателю об известных ему ограничениях и
обременениях, связанных с землей. Но это
упоминание требует некоторых юридических
уточнений. Дело в том, что такие ограничения
и обременения должны быть отражены в
реестрах государственной регистрации прав
на недвижимость. Если приобретатель
недвижимости не обратился к этим
документам своевременно, то на него должны
ложиться неблагоприятные последствия
собственной непредусмотрительности,
поскольку это затрагивает законные
интересы третьих лиц, например обладателей
сервитутов. В то же время, выполнив свои
обязательства перед этими лицами, он сможет
предъявить претензию (регрессный иск) к
тому, кто передал ему недвижимость, не
сообщив о связанных с ней ограничениях и
обременениях. Однако в этом случае продавец
оправдывает свои действия тем, что
покупатель сам не проявил должной
предусмотрительности, не заглянув в
упомянутый реестр. Как представляется, этот
довод способен, если не полностью, то
частично, повлиять на уменьшение размера
претензии, предъявляемой покупателем.
Вместе с тем нельзя исключить случаи, когда
указанные реестры оказываются неполными.
Например, государственная регистрация не
всегда улавливает ограничения, связанные с
владением некоторыми объектами природного
и культурного наследия. В п. 4 ст. 48
Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об
объектах культурного наследия (памятниках
истории и культуры) народов Российской
Федерации", регулирующей государственную
регистрацию купли-продажи таких объектов,
содержится норма, предусматривающая, что на
новых собственников переходят все заботы о
сохранении указанных объектов и правильном
их использовании, которые обременяли
прежних владельцев. Та же статья содержит
косвенное указание на то, что помимо уже
апробированных (официально охраняемых)
объектов культурного наследия, занесенных
в государственный реестр, могут
существовать аналогичные, так называемые
выявленные объекты, не получившие еще
официального признания. Эти объекты также
подлежат охране, но об их существовании
приобретатель недвижимости может даже и не
подозревать, поскольку в государственный
реестр они не занесены.
Кроме того,
нельзя не учитывать тот факт, что многие
объекты недвижимости, переходящие по
наследству, не проходят государственной
регистрации, и потому права на них (вместе с
соответствующими обязанностями)
официально вообще не зафиксированы. Тем
самым "спрос" с владельца такой
недвижимости за сохранность объекта
природного или культурного наследия,
входящего в состав унаследованного им
имущества, оказывается юридически
недостаточно подкрепленным, более того,
владелец может даже не знать об этой своей
обязанности. Естественно, что он не сообщит
о ней и покупателю своей земли.
Некоторые легальные обязательства, лежащие
на земле, вообще не фиксируются в
государственных реестрах. Например, это
может касаться задолженности лица по
уплате земельного налога, невыполненных
