Составная недвижимая вещь
уже оперируют этим уровнем системных
построений. Так, уже упомянутое
Постановление Президиума ВАС РФ от 10
сентября 2002 г. N 3673/02 основывалось на
положениях ст. 554 ГК РФ о том, что в договоре
продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества.
Ключевым в данном тексте является
выражение "в составе другого недвижимого
имущества", которое, казалось бы, не
оставляет каких-либо сомнений: "внутри"
одной недвижимой вещи может располагаться
другая <*>. Такое системно-структурное
построение, чуждое суммативной
совокупности, из принципов построения
которой исходят В.В. Чубаров и разработчики
Концепции, является вполне естественным
для комплексной системы недвижимых вещей.
Комплексная система, как более
высокоорганизованный уровень системного
построения совокупности недвижимых вещей,
не ограничивается линейными отношениями,
не отвечающими потребностям современного
предпринимательского оборота, а
самостоятельно находит новые, более
сложные и многоуровневые отношения. Именно
такими являются системно-комплексные
отношения двух недвижимых вещей: здания и
помещения в нем, которые вместо
суммативного построения "или здание, или
помещение" предлагают востребованную
современным экономическим положением
абсолютно иную конструкцию, в упрощенной
форме выглядящую так: "и здание, и помещение
в нем" <**>.
--------------------------------
<*>
Своего рода юридическая, объектно-правовая
"матрешка".
<**> Это утверждение
позволяет далее применять термин
"составная" вещь без кавычек.
Комплексная
конструкция составной недвижимой вещи в
отличие и от суммативной совокупности, и от
сложной вещи проявляется в обороте
следующими специфичными чертами.
Первое. Составная недвижимая вещь - объект
недвижимого имущества, содержащий в своих
пространственных границах иные
недвижимости.
Второе. Составная
недвижимая вещь и недвижимость в ее составе
- относительно самостоятельные объекты
гражданских прав. Каждая из них свободно и
безотносительно другой участвует в
обороте.
Третье. Структурно-элементные
отношения составной недвижимой вещи и
объекта в составе этой вещи проявляются в
двух уровнях: "ослабленном", пассивном виде
при самостоятельном участии каждой
недвижимой вещи в отдельных, не связанных
между собой гражданско-правовых сделках
(горизонтально-суммативный уровень) и
достаточно жестком, взаимозависящем и
взаимовлияющем виде в правоотношениях
между владельцами этих объектов, в
правоотношениях этих владельцев с третьими
лицами (вертикально-комплексный уровень).
Вертикально-комплексный уровень
предполагает усиление межэлементных
связей и предопределяет юридическое
господство составной вещи над объектом в ее
составе.
Иные особенности составной
недвижимой вещи (следование объекта в
составе недвижимой вещи судьбе составной
вещи, возможность прекращения объекта в
составе недвижимой вещи без прекращения
составной части и т.д.), безусловно,
представляют научный интерес, но с позиции
изучения системы недвижимых вещей
принципиальными не являются. Таким образом,
в составе недвижимого объекта может быть
сформирована иная недвижимая вещь, однако
(и это весьма принципиально) право на такую
вещь должно быть соответствующим образом
предварительно зарегистрировано, как и
соответствующее изменение составной
недвижимости. К тому же отнести подобного
рода появление нового объекта недвижимого
имущества к традиционному делению
(свойственному для суммативной системы)
невозможно <*>. Это иной (чем просто
деление недвижимой вещи) способ создания
объекта гражданских прав, возможный при
законодательной поддержке и реализуемый
исключительно с учетом существа и свойств
комплексного уровня системы
недвижимости.
--------------------------------
<*> Хотя бы по той простой причине, что
всякая недвижимая вещь принципиально
неделима.
Собственник здания после
продажи помещения (ряда помещений) остается
собственником здания, между тем как
покупатель помещения владеет, пользуется и
распоряжается исключительно приобретенным
имуществом, "увязывая" свои правомочия с
правомочиями собственника здания.
Анализируя приведенное выше судебное дело
о летнем кафе как самостоятельном объекте
недвижимого имущества, расположенном на
крыше иной недвижимости - здания института,
К.И. Скловский отмечает, что "любое
совместное пользование объектом
предполагает, что, поскольку один из
совладельцев извлекает пользу из владения
объектом, другой, как правило, должен,
претерпевая такое использование, чем-то
поступиться. Эти отношения, описывающие
обычный сервитут, разумно перевести в форму
возмездного договора и, вознаградив
терпящую сторону, создать у нее мотив к
соблюдению сервитута" <*>.
--------------------------------
<*> Скловский К.И.
Указ. соч.
С другой стороны, относительная
обособленность и самостоятельность здания
и помещения в нем, как объектов недвижимого
имущества, таят в себе серьезную опасность
отрицания каких-либо структурных
взаимосвязей вообще. Ограничение
исследования недвижимостей линейным
построением суммативной совокупности
"здание, сооружение, нежилое помещение,
жилое помещение" не позволяет обнаружить
сущностные, глубинные взаимосвязи другого
уровня (комплексного) системы - "составная
недвижимая вещь - недвижимая вещь в составе
вещи". Игнорирование структурно-элементных
отношений более высокого, комплексного
(приближающегося к синтетическому)
системного уровня взаимосвязей может
привести правоприменителя и законодателя к
юридически сложным ситуациям. Иллюстрацией
упрощенного, основанного на линейном
перечислении объектов недвижимости
системного подхода может служить
неординарное дело, в силу своей значимости
приведенное ниже <*>.
--------------------------------
<*> См.:
Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января
2003 г. N 12024/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. N
6.
Прокурор Ярославской области в защиту
государственных и общественных интересов
обратился в Арбитражный суд Ярославской
области с иском к индивидуальному
предпринимателю без образования
юридического лица Н.Ю. Зайко (далее -
предприниматель Н.Ю. Зайко), Фонду имущества
Ярославской области (далее - Фонд имущества)
и государственному унитарному предприятию
технической инвентаризации, учета
недвижимости, регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним по
Ярославской области о признании
недействительными договора от 26 февраля 1999
г. купли-продажи недвижимости в виде
нежилых помещений, составивших 2/38 доли в
здании, расположенном по адресу: г. Ростов,
ул. 50-летия Октября, д. 9/6, свидетельства от 29
января 1999 г. серии 76 N 19001078 о государственной
регистрации права собственности на
недвижимое имущество и применении
последствий недействительности названной
сделки.
Исковые требования
мотивированы тем, что предприниматель Н.Ю.
Зайко приобрела в собственность нежилые
помещения в здании, являющемся памятником
истории и культуры местного значения,
способом, не предусмотренным
законодательством о приватизации, и при
отсутствии права на выкуп арендуемых
помещений.
Решением от 21 ноября 2001 г. РФ
в удовлетворении исковых требований
отказано, поскольку сделка по отчуждению
государственного недвижимого имущества в
частную собственность предпринимателя Н.Ю.
Зайко совершена в соответствии с
действующим законодательством.
Постановлением апелляционной инстанции
суда от 31 января 2002 г. решение оставлено без
изменения по тем же основаниям.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского
округа Постановлением от 2 апреля 2002 г.
решение и Постановление апелляционной
инстанции оставил в силе.
В протесте
первого заместителя Генерального
прокурора Российской Федерации
предлагается указанные судебные акты
отменить и удовлетворить исковые
требования в части признания
недействительными договора купли-продажи
от 26 февраля 1999 г. и связанного с ним
свидетельства о государственной
регистрации права собственности на
недвижимое имущество; в части применения
последствий недействительности
совершенной сделки дело передать на новое
рассмотрение.
Рассмотрев протест,
Президиум не находит оснований для его
удовлетворения.
Как следует из
материалов дела, с 1992 года до 1 апреля 1997 г.
часть спорных помещений площадью 40 кв.
метров в здании, расположенном по
упомянутому адресу, была предоставлена в
аренду частному предприятию "Виктория",
возглавляемому Н.Ю. Зайко, для
использования под магазин. Поскольку
здание, являющееся памятником истории и
культуры, находилось в разрушенном
состоянии и переданные в аренду помещения
подлежали восстановлению, арендатор был
освобожден от уплаты арендной платы с
условием их восстановления за счет
собственных средств.
В последующем
между Комитетом по управлению
муниципальным имуществом Ростовского
муниципального округа (арендодатель) и
предпринимателем Н.Ю. Зайко (арендатор) был
заключен договор от 1 апреля 1997 г. аренды
спорных нежилых помещений площадью 62,5 кв.
метра с правом их выкупа арендатором.
После включения 31 декабря 1998 г. здания, в
котором находились подлежащие
восстановлению помещения, в реестр
федеральной собственности между
Департаментом по управлению имуществом и
предпринимателем Н.Ю. Зайко был заключен
договор от 21 января 1999 г. N 23Ф на аренду
нежилых помещений. Дополнительным
соглашением к этому договору арендатору
было предоставлено право на выкуп
арендуемых помещений.
При рассмотрении
дела в апелляционной инстанции суда
установлено, что переданные в аренду
спорные нежилые помещения были полностью
восстановлены арендатором за счет его
собственных средств.
Указанные
обстоятельства подтверждаются актами
проведенных обследований спорного объекта
до его восстановления, составленными
сметами на проведение восстановительных
работ по реставрации помещений, актами
приемки выполненных работ и заключениями
об инвестициях, внесенных Н.Ю. Зайко в
восстановление спорного объекта
недвижимости, выданными Департаментом
культуры и туризма администрации
Ярославской области и экспертной
организацией - закрытым акционерным
обществом "Ярославский центр
недвижимости".
Передача в собственность
предпринимателю Н.Ю. Зайко по договору от 26
февраля 1999 г. восстановленных ею помещений
в здании - памятнике истории и культуры
местного значения - произведена с согласия
государственных органов в лице губернатора
Ярославской области, Департамента по
управлению государственным имуществом и
Министерства культуры Российской
Федерации.
При рассмотрении настоящего
дела ответчик - Фонд имущества и третье лицо
- Департамент по управлению имуществом в
возражениях на иск заявили о том, что
государственные интересы в результате
приобретения предпринимателем Н.Ю. Зайко
права собственности на восстановленные ею
помещения не нарушены.
Поскольку объект
недвижимого имущества, на который
зарегистрировано право собственности за
предпринимателем Н.Ю. Зайко, является новым
объектом, возникшим в результате
проведения ею восстановительных работ, Н.Ю.
Зайко является собственником вновь
созданного на свои средства имущества и это
имущество не подлежит возврату в
государственную собственность.
Изъятие
указанного имущества у предпринимателя Н.Ю.
Зайко означало бы прекращение у нее права
собственности на новый объект, созданный ею
в результате разрешительных действий
государственных органов, направленных на
восстановление пришедшего в негодность
государственного имущества, и
ликвидировало бы имущественную базу
индивидуального предпринимателя,
используемую в хозяйственной
деятельности.
Такое решение одной из
высших судебных инстанций свидетельствует
о том, что суд оценивал характер
элементно-структурных отношений двух
недвижимых вещей - здания и помещения в нем,
ограничившись лишь исследованием
суммативной совокупности объектов.
Линейная связь недвижимостей,
представленная простым системным
построением, дала возможность суду
юридически "отделить" помещение от здания, в
котором оно находится. Думается, именно это
обстоятельство позволило судебной
инстанции сделать недостаточно
обоснованный вывод о возможности
первоначального создания новой недвижимой
вещи в "пространстве" имеющегося здания. При
рассмотрении соотношения этих объектов как
элементов более сложной, многогранной
комплексной системы (составной недвижимой
вещи) вывод о полном "отделении" помещения
от здания был бы просто невозможен.
Создание новой недвижимой вещи непременно
требует нового пространственного ресурса,
здание же, как цельный объект гражданских
прав, не имеет свободных юридических
"пустот", а реконструкция имеющегося
помещения является его изменением, но не
созданием нового объекта.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от
15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ
24.05.1996)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от
28.01.2003 N 12024/02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС
РФ от 10.09.2002 N 3673/02
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС
Волго-Вятского округа от 02.04.2002 N
А82-69/01-Г/13
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного
суда Ярославской области от
31.01.2002
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума
ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"ОБЗОР ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С
АРЕНДОЙ"
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда
Ярославской области от
21.11.2001
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от
10.10.2000 N 3383/00
Журнал российского права, N 8,
2004
