Составная недвижимая вещь
С.А. СТЕПАНОВ
Степанов Сергей Аркадьевич -
директор Института частного права, доцент
кафедры гражданского права Уральской
государственной юридической академии,
кандидат юридических наук
(Екатеринбург).
Понятие составного
объекта недвижимого имущества (в отличие,
например, от понятия сложной вещи) не
определено Гражданским кодексом РФ и не
вырабатывалось ранее цивилистической
научной мыслью. Свое распространение
термин "составная недвижимая вещь" получил
в последнее десятилетие в связи с
включением в имущественный оборот в
качестве самостоятельных объектов
гражданских прав отдельных помещений
(нежилых и жилых, в том числе квартир)
<*>.
--------------------------------
<*> См.,
например: Постановление Президиума ВАС РФ
от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002.
N 12. С. 13 - 14; Кузьмина И.Д. Правовой режим
зданий и сооружений как объектов
недвижимости. Томск, 2002. С. 145; Зинченко С.,
Корх С. Вопросы собственности:
законодательство и практика // Хозяйство и
право. 2000. N 6. С. 56; и др.
В литературе
оживленно дискутируется вопрос о праве на
жилое и нежилое помещение в составе здания
<*>, суть которого, по существу, сводится к
поискам наиболее эффективной конструкции
вещных прав на помещение и на иное общее
имущество в здании (крыша, чердак,
лестничные марши, служебные площади и т.д.).
Иными словами, здание выступает для
субъектов не единым объектом гражданских
прав, а по меньшей мере двумя - собственно
жилым (нежилым) помещением и не включенным в
состав последнего общим имуществом здания
(отдельные служебные помещения,
технико-строительные конструкции и
элементы). Соответственно, и вещные права
обусловливаются этим как "единоличные" и
общие долевые (в жилом здании). Скажем,
собственникам квартир в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри
квартиры, обслуживающее более одной
квартиры (ст. 290 ГК РФ).
--------------------------------
<*> См.: Пискунова М.
О делимости недвижимых вещей //
Бизнес-адвокат. 2003. N 9; Скловский К.И.
Некоторые проблемы права на нежилое
помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Суханов
Е.А. Актуальные проблемы гражданского права
// ЭЖ-Юрист. 1999. N 40; Суханов Е.А. Понятие и виды
ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N
4; и др.
Известный приоритет "единоличного"
вещного права над общим долевым выдвигает
на первый (с точки зрения законодателя и
правоприменителя) план жилое помещение,
которое в силу различных экономических,
социальных и даже политических оснований
более нуждалось в прочном, безусловном
праве собственности. Приватизация
отдельных квартир и иных жилых помещений
поставила перед законодательством и наукой
ряд неоднозначно решаемых задач.
Производная, в определенной мере
"нагрузочная" доля в общем имуществе
многоквартирного дома представляется
искусственно привнесенной в ГК РФ (ст. 290)
для придания хоть минимальной ясности
юридической конструкции многоквартирного
дома как недвижимого объекта гражданских
прав. Доля в праве на недвижимое имущество
не является собственно недвижимым
имуществом, но подлежит государственной
регистрации со всеми вытекающими
последствиями - индивидуальной
определенностью и точными
характеристиками недвижимой вещи. Решение
обозначенного спорного положения требует
законодательного регулирования,
основанного на тщательном доктринальном
исследовании, которое, впрочем, уже
достаточно интенсивно проводится. В
частности, В.В. Чубаров предлагает
устранить возможность одновременной
государственной регистрации права
собственности и на здание, и на
расположенные в нем нежилые помещения.
Единоличный собственник здания, если он
решает отчуждать здание посредством
отчуждения отдельных нежилых помещений,
обязан пройти процедуру государственной
регистрации своего права собственности на
нежилые помещения. Однако допустимо
установление презумпции, согласно которой
право собственности на здание будет
означать признание права собственности
одного лица на все помещения в здании без
внесения соответствующих записей в Единый
государственный реестр прав. Такая
презумпция может иметь ограниченное
значение для случаев, не связанных с
отчуждением помещений в здании (например,
для сдачи их в аренду без права выкупа)
<*>.
--------------------------------
<*> См.:
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого
помещения как самостоятельного объекта
недвижимости // Право и экономика. 2003. N
3.
Современные правоведы занимают
полярные позиции по вопросу о правовом
режиме квартир и многоквартирных зданий: от
отрицания квартир в качестве недвижимых
объектов гражданских прав до признания
бесспорного права собственника недвижимой
вещи (многоквартирного дома, иного здания и
т.д.) "расчленять" вещь и свободно
распоряжаться ее "частями" <*>. Следует
заметить, что и ранее предпринимались
исследования данной проблемы. Еще К.П.
Победоносцев подчеркивал, что "если
допустить распределение дома между
несколькими владельцами по комнатам, то
право собственности каждого будет
неполное, так как без согласия других не
вправе будет предпринимать постройки и
починки в стенах, физически уже не
подлежащих разделу" <**>. Этот вопрос
затрагивали и Г.Ф. Шершеневич, и В.И.
Синайский <***>.
--------------------------------
<*> Так, Е.А. Суханов полагает, что
квартиры вообще "не могут быть
самостоятельными объектами гражданского
оборота" (см.: Суханов Е.А. Понятие и виды
ограниченных вещных прав. С. 2). Напротив, М.
Пискунова, например, считает, что способом
раздела неделимой вещи признается
отчуждение собственником делимой вещи ее
части (см.: Пискунова М. Указ. соч.).
<**>
См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского
права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.
С. 135.
<***> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник
русского гражданского права. М., 1995. С. 104;
Синайский В.И. Русское гражданское право. М.,
2002. С. 35.
Вытекающее из предложенного
действующим законодательством правового
режима многоквартирного дома положение
представляет собой идеальное построение:
граждане, приобретая в собственность жилые
помещения, становятся сособственниками (на
общем долевом праве) иного, общего
имущества дома. Управляют этим общим
имуществом собственники самостоятельно,
либо поручают это специализированной
организации, либо создают собственное
товарищество <*>. Названный юридический
механизм мог быть незатруднительно и
повсеместно реализован, но только в том
случае, если бы он служил завершающим
этапом логичного и последовательного
(возможно, длительного) развития в этом
направлении гражданского (и жилищного)
законодательства. Наиболее
затруднительным в этом отношении
представляется правовое положение
многоквартирных домов, часть жилых
помещений в которых находится в
собственности граждан, а остальные - в
собственности государства или
муниципальных образований, передавших их
гражданам для проживания на условиях
договора социального найма. Не меньшую
проблему представляют и нежилые помещения,
на которые правила о долевой собственности
на общее имущество дома не
распространяются.
--------------------------------
<*> См.: ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О
товариществах собственников жилья" // СЗ РФ.
1996. N 25. Ст. 2963.
Вместе с тем цели настоящей
статьи предопределяют несколько иную
плоскость исследования: при неоспоримой
важности и необходимости уяснения
специфики и содержания вещных прав на жилое
(нежилое) помещение и иное имущество в
многоквартирном (ином) доме представляется,
что в первоочередном порядке следует более
всесторонне подвергнуть анализу (в том
числе системному) объекты этих прав и их
совокупности. Безусловно, важнейшая
проблема, изначально требующая
принципиального решения, заключается в
определении сущности недвижимости, в
"составе" которой выделяется
самостоятельный недвижимый объект -
помещение <*>. Эта ситуация весьма
распространена в практике имущественного
оборота, например собственник здания
отчуждает одно или несколько помещений
другому лицу (положение, лишь принципиально
схожее с продажей квартиры в
многоквартирном доме). "Признание помещений
в здании самостоятельными объектами
недвижимости означает одновременное
отрицание здания в качестве объекта
недвижимости. Последнее в этом случае
существует технически, но не юридически", -
считает В.В. Чубаров <**>. Такой же позиции
придерживаются авторы Концепции развития
гражданского законодательства о
недвижимом имуществе (далее - Концепция)
<***>.
--------------------------------
<*>
Межобъектные связи помещений в составе
здания (сооружения) в элементно-структурном
отношении менее показательны, поскольку с
известной условностью здесь может быть
применена традиционная юридическая
конструкция "общей стены" (в том числе
разделяющей объекты по вертикали).
Иллюстрацией такого рода
структурно-элементного построения
объектов недвижимого имущества может
служить Постановление Президиума ВАС РФ от
10 октября 2000 г. N 3383/00. Собственник здания
обратился в суд с иском о признании
перехода права собственности на имущество
летнего кафе, расположенного на крыше
здания, а также об обязании общества снести
с крыши здания института кафе "Космодром" и
привести крышу в состояние, пригодное для
ее эксплуатации. Вывод кассационной
инстанции о невозможности включения летней
площадки в состав приватизированного
имущества кафе сделан без учета того, что
для кафе летняя площадка не является
крышей, поскольку используется по иному
назначению. Такой вывод не основан на
полном и всестороннем исследовании судом
первой инстанции указанных обстоятельств
возникшего спора (См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 1).
Кроме того, см.: информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с
арендой"; Скловский К.И. Указ. соч.
<**>
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого
помещения как самостоятельного объекта
недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.
<***> См.: Материалы конференции
"Совершенствование законодательства,
регулирующего оборот недвижимого
имущества". Концепция развития
гражданского законодательства о
недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В.
Витрянский. М., 2003.
Действительно, перед
законодателем, правоприменителем и
гражданско-правовой наукой в данном случае
стоит непростая задача: каким образом
соотнести одно из концептуальных положений
цивилистики о неделимости и индивидуальной
определенности недвижимой вещи, которой
является здание, с возможностью (и даже
необходимостью) относительно свободного,
независимого от юридической судьбы здания
участия в обороте его "технической" части -
помещения как самостоятельного
недвижимого объекта гражданских прав. Если
следовать логике догматических правил
сделок с недвижимостью, продавец (он же
собственник здания) обязан предварительно
"расчленить" здание на два новых объекта:
отчуждаемое помещение и "остающееся"
недвижимое имущество, а затем
соответствующим образом зарегистрировать
права на них. Приобретатель (новый
собственник) нежилого помещения
приобретает вещное право исключительно на
недвижимую вещь с определенно
установленными характеристиками и
размерами. Права собственности на долю в
общем имуществе всего здания покупатель
нежилого помещения не приобретает
"автоматически". Попытка некоторых судов
распространить нормы ст. 290 ГК РФ,
предназначенные для собственников жилых
помещений, на владельцев нежилых помещений
встретила жесткую и однозначную позицию
высших судебных инстанций, не признавших
возможность подобной аналогии закона <*>.
Таким образом, если покупатель приобретает
право собственности исключительно на
помещение (ряд помещений), то какое
недвижимое имущество остается у продавца -
владельца здания? По мнению В.В. Чубарова,
здание как объект недвижимого имущества в
данной ситуации должно прекратиться,
уступив двум новым недвижимостям:
помещению и зданию без этого помещения.
Технически здание существует, а юридически
- нет, поскольку гражданское
законодательство не признает возможность
регистрации права на иной объект, отличный
от указанных в законе. В рассматриваемом же
примере продавец остается собственником
оставшихся помещений и того имущества,
которое в многоквартирных жилых домах
относится к общему: общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри
квартиры и т.д. И все это имущество должно
быть соответствующим образом
зафиксировано в документе, удостоверяющем
зарегистрированное право, в виде
индивидуально-определенной недвижимой
вещи.
--------------------------------
<*> Суд
кассационной инстанции указал, что право
долевой собственности на спорное имущество
(нежилое помещение) возникло у истца на
основании ст. 290 Гражданского кодекса
Российской Федерации, которая была
применена по аналогии закона. Президиум
Высшего Арбитражного Суда посчитал, что
применение закона по аналогии в данном
случае нельзя признать обоснованным. В
соответствии со ст. 244 ГК РФ общая
собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных
законом или договором. Поскольку в
настоящее время отсутствует закон,
предусматривающий возникновение общей
собственности на объект недвижимости в
случае приобретения нежилого помещения в
объекте недвижимости, не являющемся жилым
домом, нельзя применять по аналогии закон,
не регулирующий спорные правоотношения.
Судом первой инстанции сделан обоснованный
вывод о том, что договором предусмотрена
продажа только одного помещения, о продаже
мест общего пользования и инженерных
коммуникаций в договоре не упомянуто. См.:
Постановление Президиума ВАС РФ от 10
сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N
12.
Подобный подход к юридической
конструкции недвижимой вещи приводит к
практически не решаемой традиционными
способами ситуации. Линейное построение
системной совокупности недвижимых вещей не
воспринимает иного, кроме линейного же,
построения ее элементов, которое в
анализируемой проблематике ограничивается
зданием (сооружением) и помещением (жилым и
нежилым). Более того - или зданием, или
помещением. Суммативный уровень системы
объектов недвижимости, в котором
изначально пребывают здание и помещение в
нем, обусловливает простейший уровень
системно-структурных отношений элементов
этой системы. Такой простейший уровень
исключает возможность рассматривать
конструкцию "недвижимые вещи в других
недвижимых вещах" и закономерно ведет к
отрицанию здания как объекта недвижимого
имущества после выделения одного или
нескольких помещений в качестве
самостоятельной недвижимой вещи.
Иным
образом перед исследователем предстает та
же конструкция, но рассматриваемая уже как
более сложное системное построение уровня
комплексной совокупности. Действующее
законодательство и судебная практика в
определенной мере
