Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество
Кодекса. Перечень таких оснований
сформулирован исчерпывающим образом, не
допускающим его расширения даже иным
федеральным законом. В этом состоит одна из
важных гарантий прав собственника. Изъятие
имущества у собственника и в этих ситуациях
по общему правилу производится на
возмездных основаниях, то есть с
компенсацией собственнику стоимости
изымаемой вещи (вещей).
Частным случаем
принудительного изъятия недвижимого
имущества, предусмотренного ст. 239 ГК РФ,
является изъятие у собственника земельного
участка в публично-правовых интересах. Речь
здесь идет о ситуациях, когда земельный
участок изымается у частного собственника
в публично-правовых интересах, например для
прокладки магистрали, строительства
каких-либо объектов и т.п. Если на изымаемом
участке находятся здания, сооружения или
иное недвижимое имущество, собственник
этих объектов (который вовсе не обязательно
совпадает в одном лице с собственником
земельного участка) вправе получить за них
соответствующую компенсацию.
Для
такого частного собственника закон
устанавливает следующие гарантии.
Во-первых, выкуп у него указанного
недвижимого имущества либо его продажа с
публичных торгов возможны только по
решению суда, но не в административном
порядке. Во-вторых, обязательным условием
изъятия является доказанность в суде
невозможности использования изымаемого
участка без прекращения прав собственника
находящейся на участке недвижимости.
В-третьих, земельное и иное
законодательство может предусмотреть
альтернативу изъятию в виде переноса
зданий или сооружений на новый участок за
счет средств того, в чьих интересах
производится изъятие, либо строительства
за его счет новых аналогичных сооружений
(как это, например, предусмотрено пока
остающейся в силе ст. 55 Земельного кодекса
1991 года).
Принудительный выкуп у
частного собственника бесхозяйственно
содержимых культурных ценностей
допускается при наличии следующих условий
(ст. 240 ГК). Прежде всего дело должно касаться
не любых, а только особо охраняемых
государством культурных ценностей.
Далее. В судебном порядке требуется
установить не только факт
бесхозяйственного содержания этих
ценностей, но и реальную угрозу утраты ими
своего значения в результате
соответствующего бездействия или действий
их собственника. Это касается только
частных собственников, ибо
бесхозяйственное содержание особо
охраняемых государством культурных
ценностей не может стать основанием для их
изъятия у публичного собственника и
передачи собственнику частному (например,
какой-либо общественной организации),
поскольку речь тогда шла бы об их
приватизации, не предусмотренной законом.
Наконец, и при наличии указанных выше
обстоятельств, подтвержденных в судебном
порядке, собственник изымаемых культурных
ценностей все равно получает за них
компенсацию либо в виде вырученной от их
продажи суммы, либо в виде иной компенсации,
установленной по соглашению с выкупающим
их органом государства или решением
суда.
Реквизиция, то есть
предусмотренное законом принудительное
изъятие у частного собственника его
имущества по решению государственных
органов в неотложных общественных
интересах и с обязательной компенсацией,
представляет собой традиционное для
всякого правопорядка основание
прекращения частной собственности граждан
и юридических лиц. Реквизиция допустима
только в обстоятельствах, носящих
чрезвычайный характер (стихийные бедствия,
аварии, эпидемии, эпизоотии и т.п.), и может
производиться исключительно в интересах
общества. Такое изъятие допустимо по
решению государственных, но не
муниципальных органов и не требует,
следовательно, обязательного судебного
решения.
Порядок и условия изъятия
имущества путем реквизиции должны
определяться специальным законом.
В
качестве дополнительных гарантий защиты
интересов собственника реквизированного
имущества п.п. 2 и 3 ст. 242 Кодекса
предусматривают, во-первых, возможность
судебного оспаривания размера компенсации,
выплаченной за реквизированное имущество;
во-вторых, возможность истребования по суду
сохранившегося реквизированного имущества
при отпадении обстоятельств, послуживших
основанием для его реквизиции.
Действующий закон не исключает возможности
национализации, то есть обращения в
государственную собственность имущества,
находящегося в частной собственности
граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235, ст. 306
ГК). Она, однако, может осуществляться лишь
на основании специального федерального
закона и с возмещением собственнику не
только стоимости вещи (имущества), но и всех
причиненных этим убытков.
Лишь в двух
случаях закон допускает безвозмездное
изъятие у собственника принадлежащего ему
имущества помимо его воли. Во-первых, это
обращение взыскания на имущество
собственника по его обязательствам
(поскольку ст. 24, 56 и 126 ГК допускают
обращение взыскания кредиторов на
имущество собственников-должников),
во-вторых, конфискация имущества
собственника в соответствии со ст. 243 ГК.
Обращение взыскания на имущество
собственника по его долгам по общему
правилу допустимо только на основании
судебного решения. Но законом могут быть
предусмотрены случаи такого рода взысканий
и во внесудебном порядке, например при
обращении взыскания на имущество по
требованиям налоговых органов.
Не
исключено их возникновение и по договору,
например, при обращении залогодержателем
взыскания на заложенное имущество во
внесудебном порядке по нотариально
удостоверенному соглашению с
залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК). Право
собственности на такое имущество
прекращается у прежнего владельца с
момента возникновения права собственности
на него у приобретателя. До этого момента
собственник-должник несет и риск, и бремя
собственности.
Определенное имущество
публичных собственников как участников
гражданского оборота тоже может стать
объектом взыскания со стороны их
кредиторов, в том числе в порядке
исполнения судебного решения. Внесудебный
порядок погашения долгов публичными
собственниками может быть связан и с
принятием их органами властных
(нормативных) актов, что, например, имело
место при погашении обязательств по
различным государственным займам.
Другим основанием принудительного изъятия
имущества у собственника без компенсации
является его конфискация, представляющая
собой санкцию, примененную к частному
собственнику в установленном законом
порядке за совершение им правонарушения
(ст. 243 ГК). Такая санкция может быть
применена к частному собственнику за
совершение уголовного преступления (в
соответствии с правилами конкретных норм
Уголовного кодекса) либо административного
правонарушения. Едва ли не единственный
случай применения конфискационной санкции
за гражданское правонарушение
предусматривает правило ст. 169 ГК,
устанавливающей возможность
безвозмездного изъятия имущества в доход
государства в случае умышленного
совершения сделки с целью, противной
основам правопорядка и нравственности.
По общему правилу конфискация
осуществляется в судебном порядке.
Административный порядок конфискации
может предусматриваться законом (например,
при изъятии предметов контрабанды
таможенными органами, незаконных орудий
охоты и лова органами охраны природы и т.д.).
Однако в этом случае изъятие может быть
обжаловано в суд, даже если оно произведено
на основании норм административного, а не
гражданского законодательства (ср. п. 2 ст. 11
и п. 2 ст. 243 ГК), поскольку этим затрагивается
право собственности, содержание и многие
гарантии которого устанавливает именно
гражданский закон.
Исходя из
вышесказанного, необходимо отметить, что
недвижимость всегда была и будет объектом
повышенного интереса. Это объясняется
необходимостью иметь офисные,
производственные, складские помещения, а
также высокой стоимостью объектов
недвижимости, перепродажа которых или их
отчуждение в иной форме приносит немалую
финансовую выгоду.
Анализ обращений
юридических лиц по вопросам, в частности,
приобретения прав собственности на объекты
недвижимости показывает, что многие из них
не осознают значимости правовых норм,
введенных в последнее время. Между тем
правовые инструменты для защиты нарушенных
прав и законных интересов различных
субъектов в настоящее время имеются и
успешно применяются, о чем свидетельствует
и судебная практика.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ
АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв.
ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН СССР от 06.03.1990 N
1305-1
"О СОБСТВЕННОСТИ В СССР"
Правовые вопросы недвижимости, 2004, N 2
