Дети в сделках с недвижимостью (правовые вопросы недвижимости, 2004, n 2)
ее от имущественной обязанности перед
собой или перед третьим лицом. Дарение - это
безусловная сделка, т.е. при наличии
встречной передачи вещи или права либо
встречного обязательства договор ничтожен.
Обещание подарить все свое имущество или
часть всего своего имущества без указания
на конкретный предмет дарения в виде вещи,
права или освобождения от обязанности, а
также договор, предусматривающий передачу
дара одаряемому после смерти дарителя,
также ничтожны. Договор дарения
недвижимости должен быть заключен в
простой письменной или нотариальной форме
и подлежит обязательной государственной
регистрации. По моему мнению, обязательна
подача на государственную регистрацию
одновременно договора отчуждения квартиры,
где несовершеннолетний является
сособственником или зарегистрирован,
договора дарения на его имя, или договор
дарения подается на государственную
регистрацию раньше договора купли-продажи,
но не после отчуждения.
Когда
принимается решение о проведении
отчуждения квартиры или доли квартиры
путем дарения, необходимо задуматься и о
вопросе налогообложения. В соответствии со
ст. 4 Закона "О налоге с имущества,
переходящего в порядке наследования или
дарения" от 12.12.91 (с изменениями от 2001 г.) и
Инструкцией Государственной налоговой
службы РФ от 30.05.1995 (с изменениями от 2002 г.) от
налогообложения освобождаются: даритель и
одаряемый, совместно зарегистрированные в
объекте дарения. Несовершеннолетние не
освобождаются от уплаты налога, однако
фактически эта обязанность лежит на их
законных представителях. В соответствии со
ст. 3 вышеназванной Инструкции имущество,
переходящее в порядке дарения, подлежит
налогообложению при условии, что договор
дарения составлен в нотариальной форме и
прошел государственную регистрацию. В
прессе и на сайте МНС РФ, а также в
методических рекомендациях УИМНС по г.
Москве МНС РФ налоговыми органами
неоднократно подчеркивается, что договор
должен быть именно в нотариальной форме, и
если договор составлен в простой
письменной форме, к нему не применяются
нормы Закона РФ "О налогообложении
имущества в порядке наследования и
дарения". Однако для каждой конкретной
сделки я посоветовала бы обращаться в
налоговую инспекцию по месту нахождения
имущества с целью уточнить мнение
специалистов на местах по данному
вопросу.
При проведении сделки с
дарением необходимо иметь в виду, что
интересы несовершеннолетнего (принятие в
дар) должны представлять его мать или отец
(именно они являются законными
представителями несовершеннолетнего), если
одного из родителей у несовершеннолетнего
нет или он болен и не может присутствовать
на сделке (напр., отец), а собственником
даримого имущества является мать, то
необходимо получать разрешение органа
опеки и попечительства на
представительство интересов
несовершеннолетнего одним из его
родственников. Если же у
несовершеннолетнего вообще нет других
родственников, то необходимо
ходатайствовать о приглашении на сделку
представителя органов опеки для
представления интересов
несовершеннолетнего. В данном случае
представление интересов
несовершеннолетнего будет осуществляться
по доверенности от органов опеки и
попечительства.
Также хотелось бы
отметить, что в случае дарения доли
квартиры от одного лица к другому, если в
квартире проживает несовершеннолетний или
является сособственником, необходимо
получение предварительного разрешения
органов опеки и попечительства на
совершение сделки, даже если даритель и
одаряемый - близкие родственники (например,
родители несовершеннолетнего), исключение
составляет дарение самому
несовершеннолетнему. Применительно к
вышеуказанному хочется вспомнить случай из
практики. Гр. Иванова обратилась в
Агентство с просьбой провести оформление
дарения доли квартиры от ее бывшего мужа на
нее или их несовершеннолетнего ребенка.
Квартира трехкомнатная, приватизация
оформлена на троих - Иванову, ее бывшего
мужа и их несовершеннолетнего ребенка.
Взамен подаренной доли гр. Иванова
приобретала своему бывшему мужу
однокомнатную квартиру. Так как в квартире
зарегистрирован и является
сособственником несовершеннолетний, агент
обратился в органы опеки и попечительства
для получения их предварительного
согласия. На что представитель органов
опеки ответил, что сначала необходимо
приобрести однокомнатную квартиру на имя
бывшего мужа, и только потом будет
разрешено дарение, мотивировав это тем, что,
если отцу несовершеннолетнего квартира
приобретена не будет, его права будут
нарушены, а через нарушение его прав и права
ребенка будут нарушены.
Определение
порядка пользования через судебные
инстанции,
в т.ч. с привлечением органов
опеки
Нередки случаи, когда после развода
родителей происходит и раздел имущества, в
том числе жилой площади (напр., приватизация
в трехкомнатной квартире на троих: мать,
отец, сын по 1/3 каждому. После развода, по
решению суда или на добровольной основе,
определяется порядок пользования).
Рассмотрим две возможные ситуации.
1.
Определение порядка пользования
происходило без участия органов опеки и
попечительства, хотя в соответствии с
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ
от 26 декабря 1984 г. при рассмотрении дел, где
затрагиваются интересы
несовершеннолетних, целесообразно участие
представителей органов опеки и
попечительства, и две комнаты были отданы в
пользование матери и несовершеннолетнего,
а одна осталась в пользовании отца. В данном
случае при продаже комнаты как доли
квартиры может возникнуть проблема как с
получением предварительного согласия
органов опеки на продажу (если мать против
продажи, а для получения согласия опеки
требуется согласие двух родителей), так и
для получения отказа от преимущественного
права покупки - для отказа от прав
несовершеннолетнего также требуется
разрешение органов опеки и попечительства.
При этом, возможно, на сделку потребуется
два разрешения органа опеки - на отказ и на
отчуждение, чтобы не выполнять двойную
работу, нужно грамотно составлять запрос. В
данном случае есть только один выход -
разрешение возникшего спора через суд, то
есть заново определять порядок пользования
квартирой с обязательным привлечением
органов опеки и попечительства. При
вынесении решения суда с участием органов
опеки последующего разрешения на
отчуждение не потребуется. Однако, если
собственник сменился и уже новый
собственник хочет продать долю квартиры -
порядок пользования определяется заново,
соответственно с привлечением органов
опеки! Похожая ситуация сложилась в
некоторых районах Подмосковья, в частности
в Балашихе, где коммунальные квартиры
изначально приватизируются как доли, хотя
лицевые счета поделены, - возникает вопрос:
как быть в данном случае? Как заставить
чужого человека пойти в опеку? Ко всему
прочему на регистрацию договора
купли-продажи такой комнаты потребуется
отказ сособственников по квартире, а одним
из них является несовершеннолетний. Не
является ли такая ситуация прямым
нарушением прав продавца, ведь заставить
чужих людей пойти в опеку и получить
предварительное разрешение на сделку
практически невозможно?
Рассмотрим
также вопрос оспаривания решения суда,
вынесенного без участия органов опеки и
попечительства, а именно: в соответствии с
ГПК РФ обжаловать решение суда можно в
течение 10 дней с момента вынесения, если
решение вступило в законную силу, то есть
возможность рассмотрения дела в порядке
надзора в течение одного года, так как в
соответствии с вышеназванным
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ
суд должен привлекать органы опеки и
попечительства к участию в деле. Рассмотрим
решение Верховного Суда РФ от 1995 г.
Ю.
Алешин и Т. Алешина состояли в
зарегистрированном браке, от которого
имеется сын Владимир 1987 года рождения.
Решением народного суда Ленинского района
Москвы от 28 мая 1993 г. брак между супругами
расторгнут. Сын передан на воспитание
отцу.
Алешина с сыном проживала в
двухкомнатной квартире жилой площадью 31,7
кв. м. В декабре 1993 г. Алешин обратился в суд
с иском в интересах сына Владимира к
Алешиной об изменении договора найма
жилого помещения и открытии отдельного
лицевого счета на комнату размером 15,2 кв.
м.
Решением Хамовнического
межмуниципального (районного) народного
суда Центрального административного
округа Москвы от 18 марта 1994 г., оставленным
без изменения Определением судебной
коллегии по гражданским делам Московского
городского суда от 22 апреля 1994 г., в
удовлетворении иска отказано.
Президиумом Московского городского суда
дело не рассматривалось в связи с
отсутствием кворума.
В протесте
заместителя Генерального прокурора
Российской Федерации, внесенном в Судебную
коллегию по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации, был поставлен
вопрос об отмене указанных судебных
постановлений.
Отказывая Алешину в
удовлетворении иска, суд сослался на ст. 86
Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой
лишь совершеннолетние члены семьи
нанимателя вправе требовать заключения
отдельного договора найма. Кроме того,
комната, которую Алешин просит
предоставить в пользование сыну, меньше его
доли в жилой площади квартиры. Раздел жилой
площади, по мнению суда, не разрешит
конфликта между сторонами.
С этими
выводами согласилась судебная коллегия по
гражданским делам Московского городского
суда.
Между тем в соответствии со ст. 53
Жилищного кодекса РСФСР члены семьи
нанимателя, в том числе и
несовершеннолетние, пользуются наравне с
ним всеми правами, вытекающими из договора
найма жилого помещения.
Исходя из этого,
Пленум Верховного Суда РФ в п. 10
Постановления от 26 декабря 1984 г. с
последующими изменениями и дополнениями "О
некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса
РСФСР" разъяснил, что опекун (попечитель)
несовершеннолетнего может от имени
подопечного осуществлять все
предоставленные ему правомочия. В
частности, в интересах последнего может
требовать раздела жилого помещения и
заключения от его имени отдельного
договора найма.
Согласно ст. 53 Кодекса о
браке и семье РСФСР Алешин является
законным представителем
несовершеннолетнего сына Владимира и
выступает в защиту его прав и интересов.
Поэтому вправе ставить в суде вопрос о
разделе жилой площади.
Комната, на
которую Алешин просит открыть отдельный
лицевой счет, лишь на 0,6 кв. м меньше
приходящейся на долю сына жилой площади в
квартире. Эта разница является
незначительной, причем не ущемляет
интересы ответчицы.
То обстоятельство,
что раздел жилой площади не разрешит
конфликта между сторонами, не имеет
правового значения для спора. Право
требовать заключения отдельного договора
найма на жилое помещение предусмотрено
законом.
Кроме того, суду следовало в
соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлечь к
участию в деле представителя органа опеки и
попечительства, на что указывается и в п. 10
упомянутого выше Постановления Пленума
Верховного Суда РФ, поскольку на совершение
сделок, выходящих за пределы бытовых,
опекун (попечитель), равно как и родитель
(усыновитель), должен получить согласие
органа опеки и попечительства (ст. 133 КоБС
РСФСР). В нарушение указанных требований
суд не выяснил, обращался ли Ю. Алешин в
орган опеки и попечительства с просьбой о
даче согласия на изменение договора
жилищного найма, было ли дано такое
согласие, то есть не выяснил мнение
компетентного органа относительно
предъявленного иска, что являлось
совершенно необходимым для обеспечения
прав и интересов несовершеннолетнего.
По изложенным основаниям Судебная коллегия
по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации Определением от 3
марта 1995 г. отменила вынесенные судебные
постановления и направила дело в суд на
новое рассмотрение.
Как видно из
материалов дела, Верховный Суд РФ
настаивает на участии в рассмотрении дела
органов опеки и попечительства, и их
отсутствие рассматривается Верховным
Судом как основание для пересмотра решения
суда.
2. Если порядок пользования
определен через суд или добровольно с
привлечением органов опеки, то получать
разрешение на сделку (отчуждение) не нужно,
но нужно получать разрешение на отказ от
преимущественного права покупки, однако,
как говорилось раньше, пока собственник не
сменился.
Тот же вопрос возникает, если
речь идет о продаже комнат в коммунальных
квартирах, где пользователем или
сособственником соседней комнаты является
несовершеннолетний. При отказе от
преимущественного права покупки
необходимо получение разрешения органов
опеки и попечительства.
Выезд
несовершеннолетнего на ПМЖ,
получение
предварительного разрешения органов
опеки
и попечительства на отчуждение из
другой страны
Несовершеннолетний
гражданин Российской Федерации, как
правило, выезжает из Российской Федерации
совместно хотя бы с одним из родителей,
усыновителей, опекунов или попечителей. В
соответствии с ФЗ "О порядке выезда из РФ и
въезда в РФ" от 15.08.96 (с изменениями от 2004
года) гражданину РФ со дня его рождения и до
достижения возраста 18 лет выдается паспорт
по письменному заявлению хотя бы одного из
родителей, усыновителей, опекунов,
попечителей. До 2003 г. о его детях
представителю вносили соответствующую
запись в заграничный паспорт. В случае если
один из родителей, усыновителей, опекунов
или попечителей заявит о своем несогласии
на выезд из Российской Федерации
несовершеннолетнего гражданина или выдачу
ему загранпаспорта Российской Федерации,
вопрос о возможности его выезда и выдаче
ему загранпаспорта разрешается в судебном
порядке. Поэтому, если уезжает мама с
ребенком за границу на ПМЖ, необходимо
позаботиться о согласии второго родителя,
т.к. в соответствии со ст. 61 Семейного
кодекса РФ родители имеют равные права и
несут равные обязанности в отношении своих
детей, в том числе и в вопросе возможности
выезда несовершеннолетнего ребенка из
Российской Федерации. Именно поэтому
достаточно возражения одного из родителей,
чтобы такой выезд был запрещен до судебного
разрешения спора.
Заявление в суд в
защиту прав и интересов
несовершеннолетнего вправе представить
его родители, опекуны, попечители,
государственные органы, на которых лежит
такая защита, прокурор. В случае принятия
решения о возможности выезда
несовершеннолетнего гражданина Российской
Федерации за границу такой выезд может быть
осуществлен только после вступления
решения в законную силу.
Если семья с
несовершеннолетним собираются уезжать на
ПМЖ и документ, разрешающий проживание на
территории иностранного государства, не
получен, необходимо обратить внимание на
следующие моменты:
- в какую страну
выезжает семья. Например, Израиль выдает
разрешение на проживание только на 6
месяцев и в дальнейшем продлевает его. В
данном случае необходимо учесть повод
выезда (к родственникам, для работы и т.д.),
если выезд осуществляется к родственникам,
то в продлении визы проблем, скорее всего,
не возникнет, а если в связи с работой и
основание, по которому было получено
разрешение на проживание, прекратится, то
возникает вопрос с продлением визы, и
соответственно, что будет,
