Дети в сделках с недвижимостью (правовые вопросы недвижимости, 2004, n 2)
(ЧАСТЬ 2)
Н. ВОЛОХОВА
Волохова Н., юрист
"Агентства МИЭЛЬ".
Институт опеки и
попечительства впервые введен в
гражданское законодательство с введением в
действие первой части ГК РФ 1 января 1995 г.,
ранее эти нормы содержались в КоБС 1969 года.
Органами опеки и попечительства являлись:
исполнительные комитеты районных,
городских, районных в городах, поселковых
или сельских Советов народных депутатов.
Осуществление функций по опеке и
попечительству возлагалось на отделы
народного образования в отношении
несовершеннолетних лиц, на отделы
здравоохранения в отношении лиц,
признанных судом недееспособными или
ограниченно дееспособными, и на отделы
социального обеспечения в отношении
дееспособных лиц, нуждающихся в
попечительстве по состоянию здоровья.
В
настоящее время органами опеки и
попечительства являются органы местного
самоуправления.
Такое же распределение
функций по опеке и попечительству было
закреплено в Положении об органах опеки и
попечительства РСФСР.
Ст. 34
действующего Гражданского кодекса РФ
устанавливает, что органами опеки и
попечительства являются органы местного
самоуправления. Порядок создания таких
органов, их структура, компетенция, порядок
деятельности определяются согласно ст. 17
Федерального закона "Об общих принципах
организации местного самоуправления в РФ":
"Наименование органов местного
самоуправления и должностных лиц местного
самоуправления, порядок формирования
органов местного самоуправления,
компетенция, сроки полномочий,
подотчетность, вопросы организации и
деятельности органов местного
самоуправления и должностных лиц местного
самоуправления определяются уставами
муниципальных образований в соответствии с
законами субъектов Российской
Федерации".
Семейный кодекс РФ,
устанавливая правила защиты интересов
несовершеннолетних членов семьи, в ст. 121
также указывает, что вопросы организации и
деятельности органов местного
самоуправления по осуществлению опеки и
попечительства над детьми, оставшимися без
попечения родителей, определяются
указанными органами на основании уставов
муниципальных образований, в соответствии
с законами субъектов Российской Федерации,
Семейным кодексом и Гражданским кодексом
Российской Федерации.
В настоящее время
в соответствии с Законом г. Москвы "Об
организации работы по опеке,
попечительству и патронату в г. Москве" N 16
от 04.06.1997 наряду с органами опеки и
попечительства, создаваемыми при
муниципалитетах, для решения наиболее
сложных вопросов глава Управы на основании
рекомендаций районного Собрания образует
комиссию по охране прав детей и руководит
ее работой (какие сложные вопросы, в Законе
не расшифровывается!), а нормативы,
установленные все тем же Законом,
составляют - 1 специалист по охране прав
детей на 5000 человек детского населения
района (в возрасте от 0 до 18 лет
включительно), но не менее трех должностей
на район.
Например, ст. 5 Закона г. Москвы
"Об организации работы по опеке и
попечительству в г. Москве" устанавливает,
что "осуществление функций по опеке и
попечительству возлагается на
администрацию района - в отношении
несовершеннолетних лиц, на окружные
управления здравоохранения - в отношении
лиц, признанных судом недееспособными или
ограниченно дееспособными, и на
муниципальные управления социальной
защиты населения - в отношении
совершеннолетних дееспособных лиц". Органы
местного самоуправления в настоящее время
полностью выполняют работу, связанную с
рассмотрением заявлений граждан по поводу
отчуждения имущества. Для рассмотрения
вопросов по отчуждению жилых помещений
органы опеки и попечительства запрашивают
следующие документы:
а) заявление от
родителей (обоих), опекунов или попечителей,
с просьбой о разрешении совершения
сделки;
б) согласие несовершеннолетнего
старше 14-летнего возраста проживать на
жилой площади, приобретенной для него в
результате сделки отчуждения жилой площади
(при этом органы опеки и попечительства в
некоторых районах требуют согласия
несовершеннолетних с 10 лет, что
соответствует нормам ст. 57 СК РФ, и при этом
возникает вопрос, правомерно ли поступают
те органы опеки, которые требуют согласия
несовершеннолетних после 14 лет, ссылаясь на
нормы, содержащиеся в подзаконном акте,
игнорируя федеральное законодательство, а
требования о 14-летнем возрасте исходят из
письма Минобразования РФ "О дополнительных
мерах по защите жилищных прав
несовершеннолетних" от 9 июня 1999 г. N 244/26-5);
в) копии финансовых лицевых счетов жилой
площади отдельно с места продажи и места
покупки (обмен) жилых помещений;
г)
свидетельства о собственности на жилое
помещение и документ - основание права
собственности, отдельно с места продажи и с
места покупки (обмена);
д) справки из
налоговой инспекции, подтверждающие
отсутствие задолженности по уплате налога
на недвижимость (по двум адресам) - данные
справки требуют не везде;
е) справку из
налоговой инспекции об отсутствии
задолженностей по налогу с имущества,
переходящего в порядке наследования или
дарения, если одна из квартир перешла к
собственнику по наследству или в
результате договора дарения;
ж) справки
БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость
жилых помещений на момент обращения (по
двум адресам);
з) поэтажный план +
экспликация (по двум адресам);
и) выписки
из домовых книг (по двум адресам);
к)
справки об отсутствии задолженностей по
коммунальным платежам (по двум адресам);
л) разрешение на регистрацию в населенном
пункте субъекта Российской Федерации в
случае выезда семьи по новому адресу из ОВД
(форма 6);
м) свидетельство о рождении
несовершеннолетнего и паспорта
представителей.
Во всех случаях
необходим запрос нотариуса на
предварительное разрешение органов опеки и
попечительства на совершение сделки.
Все документы предоставляются в оригиналах
и ксерокопиях!
Данный список документов
рассматривается либо единолично, либо
коллегиально специалистами ООП. После чего
выносится решение об условиях проведения
сделки либо об отказе в ее проведении.
В
соответствии с письмом Минобразования от 9
июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по
защите жилищных прав несовершеннолетних"
оформление предварительного разрешения на
совершение сделки с жилыми помещениями, в
которых несовершеннолетние являются
собственниками, сособственниками, членами
семьи собственника жилого помещения или
дома, производится в форме постановления
(распоряжения) органа местного
самоуправления по месту жительства
несовершеннолетних. Постановление
выдается, как правило, руководителем
муниципалитета - префектом. Однако не везде
принята именно такая схема работы. Так,
например, в некоторых районах Московской
области функции органов опеки и
попечительства выполняют районные или
городские отделы образования.
Органы
опеки также устанавливают срок
предоставления зарегистрированных
документов, где на ребенка приобретается
собственность либо выписка из домовой
книги с отметкой о постановке
несовершеннолетнего на постоянный
регистрационный учет по новому месту
жительства. Такой срок устанавливается
соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи
и одновременного приобретения жилого
помещения; возможно 2 и более месяца при
условии последующего приобретения (напр.:
новостройки), хотя есть и трехдневный срок
(Управа Можайское).
Законодателем особо
отмечено, что органы опеки и попечительства
не вправе требовать обязательного
включения в число собственников
(сособственников) жилой площади
несовершеннолетних членов семьи при даче
согласия на отчуждение жилого помещения,
где несовершеннолетний не являлся ни
собственником, ни сособственником (часть
четвертая ст. 292 ГК Российской Федерации).
Однако в обязательном порядке должно быть
закреплено право несовершеннолетних
членов семьи собственника (сособственника)
на проживание и пользование вновь
приобретаемым жилым помещением. Как мне
кажется, данное правило может
распространяться лишь на сделки, где
альтернативная квартира (квартира,
приобретаемая взамен продаваемой) либо
равноценная, либо большей площади. Если
взамен продаваемой квартиры приобретается
квартира меньшей площади, то целесообразно
наделить несовершеннолетнего
собственностью, таким образом заменив ему
уменьшение права пользования
собственностью.
При проверке квартиры с
точки зрения прав несовершеннолетнего
необходимо учитывать следующее:
если
несовершеннолетний выписан из квартиры -
необходима проверка его жилищных условий с
выездом агента на место, особенно если это
жилой дом за городом, чтобы ребенок не
оказался проживающим в будке станционного
смотрителя с 1/100 доли земли;
если у
продавцов есть несовершеннолетние дети,
вписанные в паспорт и не
зарегистрированные ни у одного из
родителей, то они обладают правом
пользования и в квартире матери, и в
квартире отца, однако родители между собой
могут заключить договор об определении
места жительства несовершеннолетнего,
особенно данный договор актуален, если
несовершеннолетний зарегистрирован по
одному адресу, а фактически проживает в
другом месте и пользуется там
предприятиями социального обслуживания, то
для продажи квартиры, которой фактически
пользуется несовершеннолетний,
потребуется согласие органов опеки;
если жена продавца находится на последних
месяцах беременности, то необходимо
понимать, что сразу после рождения (даже в
период нахождения в роддоме) новорожденный
обладает правом пользования в квартире у
родителей, и соответственно на проведение
сделки потребуется разрешение органов
опеки и попечительства;
если в квартире
с отцом зарегистрирован новорожденный
ребенок, а его мама зарегистрирована на
другой жилой площади, то доказать
отсутствие права пользования у
новорожденного и его мамы квартирой, где
зарегистрирован несовершеннолетний, не
представляется возможным.
Наследование
несовершеннолетними и
отказ от
принятия наследства
Говоря о
несовершеннолетних в разрезе наследства,
первое, о чем мы вспоминаем, это об
обязательной доле в наследстве. В
соответствии со ст. 1149 ГК РФ наследниками
обязательной доли являются, в частности,
дети наследодателя и иждивенцы, в том числе
несовершеннолетние. Несовершеннолетние
дети наследодателя при всех
обстоятельствах имеют право на
обязательную долю в наследстве, независимо
от того, учатся ли они или работают, а также
в случаях, когда до достижения
совершеннолетия они вступили в
зарегистрированный брак; либо в отношении
их имела место эмансипация.
Для
призвания к наследованию в качестве
наследников на обязательную долю в
имуществе наследодателя иждивенцам
необходимо одновременное наличие
нескольких оснований:
- для признания
лиц иждивенцами наследодателя они должны
либо находиться на полном содержании
наследодателя, либо получать от него
помощь, которая являлась бы для них
основным и постоянным источником средств к
существованию;
- иждивение должно
продолжаться не менее одного года до
момента открытия наследства.
В отличие
от старого законодательства (ст. 535 ГК РСФСР
1964 г.), которое предусматривало
обязательную долю в размере 2/3 доли от той
доли, которая причиталась бы наследнику при
наследовании по закону, третья часть ГК РФ
2002 г. определяет, что обязательная доля в
наследстве определяется в размере не менее
1/2 от той, которая причиталась бы
наследнику, имеющему право на нее, при
наследовании по закону, и выделяется этому
наследнику в случаях, когда он не указан в
завещании либо ему завещана часть
наследства менее обязательной доли.
Однако обязательная доля не единственный
момент, на который стоит обратить внимание.
В соответствии со ст. 1147 ГК РФ при
наследовании по закону усыновленный и его
потомство, с одной стороны, и усыновитель и
его родственники - с другой, приравниваются
к родственникам по происхождению (кровным
родственникам), усыновленный и его
потомство не наследуют по закону после
смерти родителей усыновленного и других
его родственников по происхождению, а
родители усыновленного и другие его
родственники по происхождению не наследуют
по закону после смерти усыновленного и его
потомства. В случае когда в соответствии с
СК РФ усыновленный сохраняет по решению
суда отношения с одним из родителей или
другими родственниками по происхождению,
усыновленный и его потомство наследуют по
закону после смерти этих родственников, а
последние наследуют по закону после смерти
усыновленного и его потомства (при этом
такое наследование не исключает наследство
за усыновителями и усыновленными). Данной
нормы не было в старом законодательстве,
однако при возникновении судебного
разбирательства она учитывалась в
соответствии с п. 3 и 4 ст. 108 КоБС 1969 года, а
затем со ст. 137 СК РФ (также п. 3 и 4) - правовые
последствия усыновления
несовершеннолетних.
Наследство от
имени несовершеннолетнего принимают его
законные представители: родители, опекуны,
попечители или детское учреждение, под
попечением которого находится
несовершеннолетний (детский дом,
интернат).
Когда несовершеннолетний
остается один - сирота, наследство за него
будет принимать администрация детского
учреждения, куда он был направлен. В данном
случае необходимы следующие документы:
- распоряжение органов опеки и
попечительства о направлении
несовершеннолетнего в воспитательное
учреждение;
- учредительные документы
детского учреждения;
- приказ о
назначении директора воспитательного
учреждения;
- если в интересах
несовершеннолетнего будет действовать
воспитатель детского учреждения -
необходима доверенность от директора
детского учреждения.
При этом
необходимо учесть, что местом жительства
несовершеннолетнего, находящегося на
воспитании в детском учреждении, является
юридический адрес данного учреждения.
При необходимости отказ от наследства, где
наследником, в частности, является
несовершеннолетний, возможен только с
разрешения органов опеки и
попечительства.
Дарение
Зачастую при
продаже квартиры, которая обременена
правами несовершеннолетнего,
альтернативной квартиры не приобретается
или приобретается новостройка на раннем
этапе строительства, но у родителей
несовершеннолетнего или у их родственников
есть другая жилая площадь. В данном случае
целесообразно наделить
несовершеннолетнего собственностью в уже
имеющейся у семьи в собственности квартире
- путем дарения, так как в соответствии со
ст. 37 ГК РФ родители и их близкие
родственники не вправе совершать с ним
возмездных сделок. Круг близких
родственников в ряде отраслей права
определен по-разному: в
уголовно-процессуальном, семейном,
жилищном законодательстве и при обобщении
норм выглядит следующим образом: "...отец,
мать, полнородные и неполнородные братья и
сестры, опекуны и/или попечители, дедушки,
бабушки и приемные родители".
По
договору дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется
передать другой стороне (одаряемому) вещь в
собственность либо имущественное право
(требование) к себе или к третьему лицу либо
освобождает или обязуется освободить
