Нестандартные решения в практике регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства
СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
Н.В. БЕРКОВИЧ
Беркович
Н.В., кандидат юридических наук, член
РСЮ.
В правоприменительной практике
часто приходится встречаться с правовыми
последствиями поспешного заключения
сделок купли-продажи недвижимости, которые
могут быть самыми неожиданными, в том числе
и такими, которые трудно назвать иначе чем
юридическим тупиком. Однако из подобных
проблем можно найти выход, если предложить
нестандартное решение сложного вопроса.
Именно об этом хотелось бы поговорить на
примере конкретного случая.
Описание
ситуации
В 2002 г. ОАО "Фирма А" приобрело по
договору купли-продажи у ЗАО "Фирма Б",
находящегося в процедуре банкротства,
железнодорожный путь. Продавался данный
железнодорожный путь как объект
незавершенного строительства.
Однако
ОАО "Фирма А" не смогло зарегистрировать
право собственности на железнодорожный
путь в регистрационной палате недвижимости
государственного учреждения юстиции (далее
- ГУЮ), т.к. ЗАО "Фирма Б" не зарегистрировало
ранее свое право собственности на это
имущество.
В целях разрешения данной
ситуации ОАО "Фирма А" обратилось в
арбитражный суд с заявлением об
установлении факта, имеющего юридическое
значение. Однако суд совершенно правомерно
оставил данное заявление без рассмотрения
ввиду ничтожности сделки, совершенной
между ОАО "Фирма А" и ЗАО "Фирма Б", указав,
что ЗАО "Фирма Б" произвело отчуждение
объекта, не зарегистрировав за собой в
соответствии с действующим
законодательством право собственности на
него.
Поскольку ЗАО "Фирма Б" было уже
ликвидировано в результате завершения
процедуры банкротства, постольку ОАО "Фирма
А" попало в юридически неразрешимую
ситуацию: сделка купли-продажи
недвижимости ничтожна (что влечет за собой
соответствующие последствия), а продавец
ликвидирован (непонятно вообще, кому
возвращать имущество в результате
двусторонней реституции, соответственно
денежные средства, заплаченные по сделке,
получить не от кого). Единственным
положительным моментом являлось то
обстоятельство, что земля, на которой
находился железнодорожный путь,
принадлежала ОАО "Фирма А" на праве
собственности.
Способы
разрешения
Проанализировав данную
проблему, мы пришли к выводу о нескольких
возможных вариантах ее разрешения,
учитывая при этом, что ОАО "Фирма А"
намеривалось как можно быстрее
зарегистрировать право собственности на
железнодорожный путь с целью последующей
его продажи.
В обычной ситуации можно
было бы обратиться в арбитражный суд с
исковым заявлением о признании сделки
недействительной (ничтожной) или с исковым
заявлением о признании права
собственности.
Однако в этой конкретной
ситуации данные варианты не подходили, т.к.
в случае обращения с исковым заявлением в
арбитражный суд дело было бы прекращено на
основании пп. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ ввиду
ликвидации ЗАО "Фирма Б".
Поэтому в
подобных обстоятельствах следует
применить иные меры.
1. Наиболее
очевидным на первый взгляд выходом из
сложившейся ситуации представляется
приобретение права собственности в порядке
приобретательной давности в соответствии
со ст. 234 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ
юридическое лицо, не являющееся
собственником имущества, но добросовестно,
открыто и непрерывно владеющее как своим
собственным недвижимым имуществом в
течение пятнадцати лет, приобретает право
собственности на это имущество.
Соответственно ОАО "Фирма А" смогло бы
приобрести право собственности на эту
недвижимость только через 13 лет, учитывая
прошедшие два года после совершения сделки.
Подобное решение вряд ли подходит к данной
ситуации.
2. Наконец, ОАО "Фирма А" было
предложено зарегистрировать право
собственности на железнодорожный путь как
на вновь создаваемое недвижимое имущество
(ст. 219 ГК РФ).
Учитывая, что за время
судебных и прочих разбирательств
железнодорожный путь был достроен, на наш
взгляд, данный вариант являлся наиболее
предпочтительным для ОАО "Фирма А", а именно
- обращение в ГУЮ с заявлением о регистрации
железнодорожного пути как вновь
возведенного объекта недвижимости.
Для
этого у ОАО "Фирма А" были практически все
необходимые документы: технический
паспорт, документ, удостоверяющий право
пользования земельным участком.
Однако
для регистрации в ГУЮ требовался акт
государственной комиссии о приемке объекта
в эксплуатацию, который утверждается
органом местного самоуправления согласно
Постановлению СМ СССР от 23.01.1981 N 105 "О
приемке в эксплуатацию законченных
строительством объектов", требованиям СниП
3.01.04-87, утвержденным Постановлением
Государственного строительного комитета
СССР от 21.04.87 N 84.
Для оформления данного
акта требовалась проектно-сметная
документация. Учитывая, что у ОАО "Фирма А"
имелись оформленные надлежащим образом все
документы, переданные продавцом, данный акт
был подготовлен, после чего полный пакет
документов был представлен на регистрацию
в ГУЮ.
В результате ОАО "Фирма А"
получило свидетельство о праве
собственности на железнодорожный путь.
Данная история с оформлением права
собственности на железнодорожный путь
носит поучительный характер: всегда
следует помнить о правовых последствиях в
случае поспешного заключения сделки
купли-продажи недвижимости; всегда
необходимо проверить оформленные
надлежащим образом правомочия
собственника в соответствии с требованиями
законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем эта история свидетельствует о
возможности применения нестандартного
решения в каждом конкретном случае,
несмотря на наличие затруднений
юридического характера.
Правовые
вопросы строительства, 2004, N 2
