Договор по обязанности
Н. ПРОХОРОВА
Наталья Прохорова, начальник
отдела контроля за регистрационной
деятельностью Учреждения юстиции по
регистрации прав на территории Саратовской
области.
Принцип свободы договора - один
из основополагающих в гражданском праве. В
то же время законодатель счел, что при всем
своем значении свобода договора, как и
любая другая свобода, должна иметь свои
пределы. По-видимому, именно исходя из этого
Гражданским кодексом РФ предусмотрена
возможность понуждения к заключению
договора в случаях, когда обязанность к его
заключению предусмотрена им, законом или
добровольно принятым обязательством.
Однако при этом возникает ряд вопросов
процессуального характера, которые, в свою
очередь, порождаются нормами гражданского
права.
Право на предъявление
иска
Говоря о понуждении к заключению
договора, нельзя не остановиться на
категории споров о понуждении органа
публично-правового образования к
заключению договора аренды земельного
участка с лицом, приобретшим по сделке
право на строение, расположенное на данном
земельном участке.
Нормами
гражданского и земельного
законодательства (ст. 271, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ)
установлено: при переходе права
собственности на здание, строение,
сооружение, находящееся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает
право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой
отчужденным объектом недвижимости и
необходимой для его использования, на тех
же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник недвижимости.
Исходя из
приведенных положений при совершении
сделки с объектом недвижимости,
расположенном на земельном участке,
находящемся в государственной или
муниципальной собственности и
принадлежащем продавцу строения на праве
аренды, исполнительные органы
государственной власти и органы местного
самоуправления обязаны заключить договор
аренды земельного участка.
В такой
ситуации может возникнуть сложность:
заключению договора аренды земельного
участка с приобретателем строения должно
предшествовать расторжение договора
аренды данного земельного участка с его
прежним владельцем (арендатором). Однако
зачастую данное лицо, совершив сделку
отчуждения недвижимости, по разным
причинам уклоняется от расторжения
договора аренды земельного участка,
занимаемого таким объектом недвижимости, а
также от проведения государственной
регистрации этого соглашения о расторжении
ранее зарегистрированного договора аренды.
Соответственно орган публичного
образования, не расторгнув прежний договор
аренды, не имеет права заключать новый
договор с новым собственником строения. И в
данной ситуации расторжение ранее
заключенного договора будет возможно
исходя из ст. 450 ГК РФ только в судебном
порядке.
При этом возникает новая
проблема: в силу ст. 452 ГК РФ требование о
расторжении договора может быть заявлено в
суд только стороной данного договора.
Получается, что лицо, приобретшее строение
и являющееся потенциальным новым
арендатором земельного участка и, по сути
дела, заинтересованным лицом в расторжении
прежнего договора аренды, не вправе
обратиться в суд с таким требованием, хотя
оно фактически уже является надлежащим
обладателем прав на земельный участок,
занятый приобретенным им строением.
В
свою очередь, у собственника земельного
участка (органа государственной власти или
органа местного самоуправления) нет
никакой заинтересованности в предмете
данного спора. А самое важное - покупатель
строения в данной ситуации не может
применить ни к прежнему арендатору, ни к
публичному образованию какие-либо меры
понуждения. Ведь собственник не уклоняется
от расторжения договора, он готов его
расторгнуть, но на это не идет прежний
арендатор. При этом собственник строения не
может понудить публичное образование
обратиться в суд с иском к уклоняющемуся от
расторжения договора лицу о расторжении
договора аренды. А сам приобретатель
строения такого процессуального права не
имеет. Получается замкнутый круг.
Следует отметить, что зачастую суды,
игнорируя положения ст. 452 ГК РФ, принимают к
производству иски от покупателей строения
о расторжении ранее заключенного договора
аренды земельного участка между публичным
образованием и его прежним арендатором.
И только при удовлетворении данного иска
истец будет вправе (и, можно сказать, будет
вынужден) в случае уклонения публичного
образования от заключения с ним договора
аренды земельного участка обратиться к
нему с иском о понуждении к заключению
договора аренды.
Множественность
субъектов
В соответствии с Земельным
кодексом РФ если здание, расположенное на
неделимом земельном участке, принадлежит
нескольким лицам, то эти лица имеют право на
приобретение данного земельного участка в
аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора. При этом законодатель
установил, что для приобретения прав на
земельный участок необходимо совместное
обращение данных лиц в исполнительный
орган государственной власти или орган
местного самоуправления. Однако зачастую
один из таких потенциальных арендаторов
уклоняется от заключения договора
аренды.
На практике возникали ситуации,
когда одно из лиц, выступающих на стороне
арендатора, подписав договор аренды
земельного участка с множественностью лиц
на стороне арендатора, тем не менее в
последующем по тем или иным причинам стало
уклоняться от его государственной
регистрации, при этом данный договор
считается заключенным именно с момента
такой регистрации. В этой связи обоснованно
возникает вопрос: может ли другое лицо,
являющееся в первом случае потенциальным
арендатором земельного участка, а во втором
случае - лицом на стороне арендатора по уже
подписанному, но еще не
зарегистрированному договору аренды
земельного участка, обратиться в суд с
иском к уклоняющемуся лицу о понуждении его
к заключению договора, а значит, к его
регистрации.
Существующая практика
судов общей юрисдикции Саратовской области
исходит из того, что - нет, ссылаясь при этом
на нормы Конституции РФ (ст. 36), а также на
положения ГК РФ о свободе договора. Причем в
той ситуации, когда договор со
множественностью лиц на стороне арендатора
был подписан всеми его сторонами, в том
числе всеми лицами, выступающими на стороне
арендатора, но в последующем один из них
стал уклоняться от регистрации настоящего
договора - заинтересованное в заключении
договора лицо не может также применить
положения ст. 165 ГК РФ и обратиться в суд с
требованием о регистрации договора
аренды.
Это обусловлено тем, что, в
соответствии с данной статьей, если сделка,
подлежащая государственной регистрации,
совершена в надлежащей форме, но другая
сторона уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны
вынести решение о регистрации данной
сделки.
Предварительный договор
Не
меньший интерес представляет случай, когда
обязанность к заключению договора, а
соответственно и возникновение права на
обращение в суд с требованием о понуждении
к его заключению возникают из добровольно
принятого сторонами обязательства по
предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).
Несмотря на то что предварительный договор
служит обеспечением права стороны на
обращение в суд с требованием о понуждении
заключить основной договор при уклонении
другой стороны от выполнения данного
обязательства, закрепленного
предварительным договором, тем не менее он
не может служить в достаточной степени
гарантом заключения в будущем основного
договора. Это подтверждается материалами
судебной практики Саратовской области. В
качестве примера приведем один из таких
случаев.
Гражданка К., обладая правом
собственности на объект недвижимости,
заключила с гражданином О. предварительный
договор, в котором обязалась в течение трех
месяцев заключить с ним договор
купли-продажи данного объекта
недвижимости. Данный предварительный
договор был совершен в надлежащей форме,
содержал все существенные условия договора
купли-продажи.
Однако при обращении
гражданина О. в Заводской районный суд г.
Саратова с иском о понуждении гражданки К. к
заключению основного договора (поскольку
последняя уклонялась от его заключения) в
суде было установлено, что в период
действия предварительного договора (в
течение трех оговоренных сторонами
месяцев) гражданка К. совершила с данным
объектом недвижимости сделку по его
отчуждению с третьим лицом - гражданкой Б.,
не являющейся стороной по предварительному
договору. При этом данная сделка, так же как
и переход права по ней к гражданке Б., была в
установленном законом порядке
зарегистрирована в Учреждении юстиции. При
этом приобретатель объекта - гражданка Б.
несет в себе все признаки добросовестного
приобретателя, поскольку не знала и не
могла знать о существовании какого-либо
предварительного договора.
Эта
ситуация, по нашему мнению, стала возможной,
поскольку в соответствии с законом
предварительный договор не подлежит
государственной регистрации.
Именно
исходя из этого собственник недвижимости
может заключить целый ряд предварительных
договоров, получить по ним расчет, а в
последующем будет иметь реальную
возможность заключить сделку с этим же
самым объектом, но только совсем уже с
другим лицом.
Коллизия заключается в
том, что даже при наличии надлежащим
образом оформленного предварительного
договора заинтересованная сторона будет не
вправе понудить уклоняющуюся сторону
предварительного договора к заключению
основного договора, поскольку это лицо уже
не является собственником объекта.
И,
наконец, говоря о предварительном договоре,
нельзя не остановиться на вопросе о моменте
заключения договора, к заключению которого
своим решением обязывает суд, а также
возникающих в связи с этим проблемах
исполнения судебного решения о понуждении
к заключению договора с объектом
недвижимости.
В постатейном
Комментарии к ГК РФ (ст. 446) под ред. д.ю.н. О.Н.
Садикова указано: "При принятии судом
решения о понуждении заключить договор на
определенных условиях договор считается
заключенным даже при уклонении одной из
сторон от выполнения судебного решения. Тем
самым в соответствии со ст. 8 ГК решение суда
признается юридическим фактом, служащим
основанием возникновения гражданских прав
и обязанностей".
Однако данную доктрину
нельзя применять в отношении всех без
исключения договоров, порождаемых
настоящим судебным решением. Это связано с
тем, что в соответствии со ст. 433 ГК РФ
договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с
момента такой регистрации. Например, в силу
ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры
подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой
регистрации. Следовательно, к нему нельзя
применить вышеприведенное правило.
Применительно к недвижимому имуществу
решение суда о понуждении к заключению
договора с объектом недвижимости, по нашему
мнению, нельзя считать судебным актом,
влекущим возникновение прав на данный
объект. Такое решение суда в соответствии с
материальным и процессуальным правом может
являться документом, подлежащим
принудительному исполнению в рамках
исполнительного производства
соответствующей службой судебных
приставов.
Причем не менее проблемным,
на наш взгляд, является вопрос реализации
практического исполнения данного решения,
который, представляется целесообразным
разделить на случаи, когда:
- суд выносит
решение о понуждении к заключению договора,
который в силу закона подлежит
государственной регистрации;
- суд
выносит решение о понуждении к заключению
договора, который не подлежит
государственной регистрации.
Так, если
договор подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с
момента таковой, тогда в рамках
исполнительного производства судебный
пристав-исполнитель должен возложить
обязанность на должника (обязанную сторону
по договору) не только подписать договор, но
и выполнить все предусмотренные ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
действия по его регистрации. При этом
исполнительное производство может быть
окончено только после внесения записи о
регистрации договора в Единый
государственный реестр прав о регистрации
сделки. Именно с этого момента договор
считается заключенным, а решение суда о
понуждении к его заключению можно считать
исполненным.
Однако далее возникает
вопрос: как же будет обстоять дело с
переходом права по данному договору, также
подлежащим государственной регистрации?
Вправе ли судебный пристав-исполнитель
обязывать должника к регистрации перехода
права по данной сделке? Представляется, что
нет.
Точно так же обстоит дело с
исполнением решения суда о понуждении к
заключению договора, пусть не подлежащего
государственной регистрации, но все же
переход прав по которому подлежит
государственной регистрации. В данном
случае истец под контролем судебного
пристава-исполнителя, добившись от
обязанной стороны подписания договора, а
значит, и его заключения, при уклонении
последнего от регистрации перехода прав по
нему будет вынужден вновь обратиться в суд,
только в порядке ст. 551 ГК РФ с требованием о
регистрации перехода прав по сделке.
Получается, что в рассматриваемых случаях
лицо, обращающееся в суд с требованием о
понуждении к заключению договора другого
лица, для того чтобы полностью реализовать
свои права по данному договору (а именно
приобрести права по сделке на недвижимое
имущество на основании ранее заключенного
предварительного договора, чтобы избежать
повторного обращения в суд с иском), должно
предусмотреть все правовые последствия,
которые сможет повлечь для него данное
судебное решение, и изначально поставить
перед судом на рассмотрение
соответствующие требования.
Другое
мнение
Позиция автора в части
предложений по введению обязательной
регистрации предварительных договоров на
заключение договоров купли-продажи
недвижимости представляется по меньшей
мере небесспорной. Во-первых,
предварительный договор не является
сделкой с недвижимым имуществом в
понимании п. 1 ст. 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ "О
государственной регистрации прав...".
Предметом предварительного договора
является заключение основного договора, а
не передача недвижимого имущества.
Во-вторых, интересы лица, заключившего
предварительный договор, в определенной
мере защищаются нормой абз. 2 п. 4 ст. 445 о
возмещении ему убытков в связи с уклонением
от заключения основного договора.
Иван
Колосов, юрист.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием
12.12.1993)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС
РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЭЖ-Юрист, N 41, 2004
