и именно этим также объясняется положение
ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке. В свою
очередь, п. 2 ст. 68 Закона об ипотеке
подтверждает тот факт, что ряд лиц не имеет
права участвовать в публичных торгах при
реализации земельного участка в случае
невыполнения залогодателем обязательств
по договору об ипотеке <*>. Такого рода
ограничениями являются в том числе
требования, установленные Федеральным
законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском
(фермерском) хозяйстве", предусматривающим,
что право на создание крестьянского
(фермерского) хозяйства и на получение
земельного участка для этих целей имеют
только лица, профессионально связанные с
сельскохозяйственной деятельностью.
--------------------------------
<*> Масевич М.Г.
Научно-практический комментарий к
Федеральному закону "Об ипотеке (залоге
недвижимости)". М., 1999. С. 176.
При обращении
взыскания на заложенный по договору
ипотеки земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения
суд при наличии уважительных причин по
заявлению залогодателя вправе в решении об
обращении взыскания на заложенный участок
отсрочить его реализацию на срок до одного
года (ст. 54 Закона об ипотеке). Закон об
ипотеке называет только два случая
возможного предоставления отсрочки на
реализацию заложенного по договору об
ипотеке имущества (земельного участка):
первым является рассматриваемая
особенность, в качестве второго называется
ситуация, когда залогодателем является
гражданин при условии, что залог не связан с
осуществлением им предпринимательской
деятельности (т.е. в последнем случае
гражданин чаще всего закладывает свое
личное имущество). Законодатель, формулируя
текст ст. 54 Закона об ипотеке, одинаково
относится как к ситуации, когда гражданин
может лишиться своего имущества, так и к
ситуации, когда может произойти отчуждение
особо ценного земельного участка у его
собственника. При этом нельзя забывать, что
отсрочка в обращении взыскания на
заложенный земельный участок является
правом, а не обязанностью суда; именно суд
определяет срок, на который дается
отсрочка, и это может быть не обязательно
год, а любой срок менее одного года.
Определяя срок, на который предоставляется
отсрочка реализации заложенного имущества,
суд должен учитывать то, что сумма
требований залогодержателя, подлежащих
удовлетворению из стоимости заложенного
имущества на момент истечения отсрочки, не
должна превышать стоимость заложенного
имущества по оценке, указанной в договоре
об ипотеке. Дополнительно установлено, что
отсрочка реализации заложенного имущества
не допускается, если она может повлечь
существенное ухудшение финансового
положения залогодержателя, или в отношении
залогодержателя либо залогодателя
возбуждено дело о признании его
несостоятельным (банкротом). Из текста ст. 54
также вытекает, что стороны судебного
процесса не вправе заявлять в суд
ходатайство об отсрочке исполнения
судебного акта по указанному основанию в
том случае, если последний уже вынесен.
При залоге земельного участка из состава
земель сельскохозяйственного назначения
не допускается удовлетворение требований
залогодержателя за счет земельного участка
на основании нотариально удостоверенного
соглашения между залогодержателем и
залогодателем, заключенного после
возникновения оснований для обращения
взыскания на заложенный земельный участок,
без обращения в суд (подп. 2.1 ст. 55 Закона об
ипотеке). Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О
залоге", который был первым
нормативно-правовым актом, регулирующим
непосредственно залоговые отношения, была
предусмотрена ситуация удовлетворения
требований кредитора из стоимости
заложенного имущества должника
исключительно в судебном порядке (ст. 28), и
лишь ГК РФ установил, что удовлетворение из
стоимости заложенного имущества возможно
без обращения в суд на основании
нотариально удостоверенного соглашения
залогодержателя с залогодателем (п. 1 ст. 349);
позиция ГК РФ была воспринята
законодателем в том числе и в Законе об
ипотеке. Указанная особенность в первую
очередь, на мой взгляд, обусловлена тем, что
в случае, если бы допускалась реализация
заложенного земельного участка по
соглашению между залогодателем и
залогодержателем, а не на основании
судебного решения, участники земельного
рынка воспользовались бы нормами ст. 55
Закона об ипотеке и стали бы заключать
такие соглашения достаточно часто опять же
в целях избежания преимущественного права
покупки уполномоченным органом (органом
исполнительной власти субъекта РФ или
органом местного самоуправления)
земельного участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения,
поскольку ст. 55 предусмотрено право
залогодержателя приобрести заложенное по
договору ипотеки имущество для себя или
третьих лиц с зачетом в счет покупной цены
требований залогодержателя к должнику,
обеспеченных ипотекой.
В случае залога
земельного участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения не
допускается реализация указанного участка
путем продажи его на аукционе, о
возможности которой при залоге недвижимого
имущества говорится в ст. 59 Закона об
ипотеке. Указанное положение предусмотрено
ч. 2 п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке, которая
представляет собой отсылочную норму к п. 2
ст. 55. Рассматриваемая особенность
становится нам понятной только после
уяснения для себя основного отличия
аукциона, о котором идет речь в ст. 56, 59
Закона об ипотеке, от публичных торгов, в
том числе аукциона как формы публичных
торгов, проведение которых урегулировано
нормами Гражданского кодекса РФ.
Данное
отличие состоит в том, что организатором
торгов, предусмотренных текстом Закона об
ипотеке, выступает залогодержатель, а это, в
свою очередь, обозначает, что: во-первых,
залогодержатель по согласованию с
залогодателем сам выбирает
специализированную организацию, которая
будет проводить аукцион, и вид договора,
который заключается с ней; во-вторых,
залогодатель и залогодержатель могут
самостоятельно определить дополнительные
правила проведения аукциона <*>.
Законодатель введением этой особенности
сознательно, как и в ряде других положений
Закона об ипотеке, предпринимает попытку
минимизировать возможность сторон
договора об ипотеке злоупотребить своими
правами при проведении публичных торгов
ввиду того, что земельный участок из
состава земель сельскохозяйственного
назначения представляет собой особую
ценность.
--------------------------------
<*>
Там же. С. 156 - 157.
При обращении взыскания
на заложенный земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения
не допускается обращение взыскания на
такой земельный участок до истечения
соответствующего периода
сельскохозяйственных работ с учетом
времени, необходимого для реализации
произведенной или произведенной и
переработанной сельскохозяйственной
продукции. Данное требование действует до 1
ноября года, в котором предусмотрено
исполнение обеспечиваемого ипотекой
обязательства или его части, если договором
об ипотеке не предусмотрена иная дата (ст. 68
Закона об ипотеке). По сути, норма,
предусмотренная ст. 68, представляет собой
единственную особенность, напрямую
связанную именно с характером и целевым
использованием земель из состава земель
сельскохозяйственного назначения.
Если
на закладываемом земельном участке из
состава земель сельскохозяйственного
назначения находятся здания, строения,
сооружения, в том числе возводимые на таком
земельном участке, или иные прочно
связанные с земельным участком объекты
недвижимости, принадлежащие на том же праве
собственнику такого земельного участка, то
ипотека данного земельного участка
допускается только с одновременной
ипотекой прочно связанных с ним объектов
недвижимости (ст. 64 Закона об ипотеке).
Указанное положение является
последовательным продолжением развития
законодателем одного из основных принципов
действующего земельного законодательства -
единства судьбы земельных участков и
прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1
ст. 1 ЗК РФ). Основу данной нормы составляет
задача сохранения связи между земельным
участком из состава земель
сельскохозяйственного назначения и
объектом недвижимости (зданием, строением,
сооружением), находящимся на земельном
участке данной категории, поскольку в
большинстве случаев указанный объект
недвижимости предназначен также для целей
сельского хозяйства. Действующим
гражданским законодательством уже с
момента принятия в 1995 г. Гражданского
кодекса была предусмотрена и обратная
ситуация: ипотека здания или сооружения
допускается исключительно с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание
или сооружение, либо части этого участка,
функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего
залогодателю права аренды этого участка
или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК
РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). Постановлением
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г.
"О некоторых вопросах, связанных с
применением части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации" обращено
внимание на то, что собственник или
арендатор земельного участка в случае
залога по договору ипотеки здания или
сооружения, находящегося на данном
земельном участке, обязан передать в
ипотеку земельный участок, на котором
находятся указанные здания или сооружения.
Если такое лицо по договору ипотеки
передает в собственность только здание или
сооружение, а земельный участок или право
его аренды не являются предметом залога, то
такой договор должен считаться ничтожной
сделкой.
Таким образом, анализ
особенностей залога земель
сельскохозяйственного назначения
позволяет сделать вывод о том, что большая
их часть связана с теми или иными
ограничениями. Вместе с тем существуют и
такие моменты, которые позволяют
использовать залог земель
сельскохозяйственного назначения как
институт, с помощью которого можно
преодолеть неоднозначность нормативных
предписаний законодателя, установленных в
действующих правовых актах.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от
11.06.2003 N 74-ФЗ
"О КРЕСТЬЯНСКОМ (ФЕРМЕРСКОМ)
ХОЗЯЙСТВЕ"
(принят ГД ФС РФ
23.05.2003)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N
101-ФЗ
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)
"ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 16.07.1998 N 102-ФЗ
"ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ
НЕДВИЖИМОСТИ)"
(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
48271
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят ГД ФС РФ
14.01.1998)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 29.05.1992 N
2872-1
"О ЗАЛОГЕ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума
Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от
01.07.1996
"О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С
ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Право и
экономика, N 11, 2004
