Статья 7 "залог
земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения"
включена в гл. 1 закона "общие положения", а
не в гл. 2 "особенности оборота земельных
участков из земель сельскохозяйственного
назначения", которая содержит в себе статьи
о купле-продаже, аренде, порядке
предоставления гражданам и юридическим
лицам в собственность или аренду,
наследовании земельных участков из состава
земель сельскохозяйственного назначения.
исходя из изложенного, законодатель
выделяет залог земельных участков из
системы оборота земель. вероятнее всего,
подобное выделение ст. 7 из гл. 2 закона об
обороте земель связано с тем, что данная
статья не может установить именно
особенностей в части ипотеки уже потому,
что эти особенности установлены иным
нормативно-правовым актом - законом об
ипотеке, в то время как иными
нормативно-правовыми актами (например, гк
рф) особенности совершения сделок с
земельными участками не установлены.
поэтому становится понятным и отнесение
залога долей в праве общей собственности на
земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения к гл. 3
закона об обороте земель "особенности
оборота долей в праве общей собственности
на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения", а не к
закону об ипотеке, т.к. закон об ипотеке не
содержит в себе положений о залоге долей в
праве общей собственности, соответственно
регулирование вопроса залога долей должно
осуществляться с учетом общих требований
законодательства, о чем и говорится в ст. 12
закона об обороте земель..
последовательное толкование закона об
ипотеке, закона об обороте земель, а также
земельного кодекса рф и гражданского
кодекса рф приводит нас к выводу о том, что
особенности залога земель
сельскохозяйственного назначения
установлены двумя нормативно-правовыми
актами: законом об ипотеке и законом об
обороте земель. при этом законодатель не
систематизирует рассматриваемые
особенности в отдельной статье или главе
какого-либо из названных законов, и только
подробное изучение норм позволяет сделать
вывод о наличии подобных особенностей и
выделении законодателем в системе
обеспечения исполнения обязательств (к
которой относится и ипотека) особой роли
залога земель сельскохозяйственного
назначения.
Исходя из норм названных
Законов, можно констатировать, что
законодательно выделяются три следующие
ситуации возможной передачи путем залога
прав на земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения:
непосредственный залог (ипотека)
земельного участка; залог права аренды на
земельный участок; залог доли в праве общей
долевой собственности на земельный
участок. Залог недвижимого имущества, в
том числе земельных участков из состава
земель сельскохозяйственного назначения, а
также залог права аренды такого участка в
качестве сделки регулируются специальным
Законом - Законом об ипотеке, нормы которого
в части залога земель
сельскохозяйственного назначения имеют
приоритет над иными нормами гражданского и
земельного законодательства; вместе с тем
основным нормативно-правовым актом,
регулирующим особенности оборота земель
при совершении иных сделок с земельными
участками рассматриваемой категории,
является Закон об обороте земель. При
залоге земельного участка из состава
земель сельскохозяйственного назначения
существует возможность преодолеть
преимущественное право покупки такого
земельного участка, предоставленное органу
исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или органу местного
самоуправления и предусмотренное Законом
об обороте земель. При реализации
заложенного земельного участка из состава
земель сельскохозяйственного назначения
на публичных торгах не действует
преимущественное право покупки
исполнительного органа государственной
власти субъекта РФ либо, в соответствующих
случаях, органа местного самоуправления
(залог, пусть даже не направленный на
отчуждение указанного земельного участка,
все-таки может впоследствии привести к его
отчуждению, и именно путем продажи (на
публичных торгах)); залогодатель (в
большинстве случаев - собственник
земельного участка) при ипотеке не обязан
извещать высший орган государственной
власти субъекта РФ (в установленных случаях
- орган местного самоуправления) о
намерении заложить земельный участок из
состава земель сельскохозяйственного
назначения - в соответствии со ст. 8 Закона
об обороте земель обязанность известить
указанный орган лежала бы на продавце при
намерении осуществить продажу земельного
участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения; таким
образом, при возможности залогодержателя
контролировать проведение публичных
торгов последний сможет совершить сделку
по отчуждению земельного участка
рассматриваемой категории путем продажи на
торгах без уведомления исполнительного
органа субъекта РФ либо соответственно
органа местного самоуправления. Кроме того,
п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель
целенаправленно указывает, что
преимущественное право покупки не
действует в случае продажи земельного
участка с публичных торгов. Следовательно,
может иметь место ситуация, когда продавец,
будучи уверен, что исполнительный орган
государственной власти РФ (орган местного
самоуправления) изъявит желание приобрести
отчуждаемый продавцом земельный участок,
для преодоления преимущественного права
покупки совершит сделку по залогу данного
участка в целях передачи земельного
участка конкретному лицу, принимающему
участие в публичных торгах.
Рассматриваемая ситуация позволяет обойти
один из принципов оборота земель
сельскохозяйственного назначения (подп. 3 п.
3 ст. 1 Закона об обороте земель). Не
допускается ипотека земельного участка из
состава земель сельскохозяйственного
назначения, если такой участок находится в
государственной или муниципальной
собственности (ст. 63 Закона об ипотеке); в то
же время ст. 10 Закона об обороте земель
предусмотрена возможность получения
гражданами и юридическими лицами
земельного участка сельскохозяйственного
назначения в собственность или аренду, если
такой участок находится в государственной
или муниципальной собственности. При
залоге доли в праве общей собственности на
земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения опять же
существует возможность обойти один из
принципов оборота земель
сельскохозяйственного назначения -
"преимущественное право субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, органа местного самоуправления
на покупку доли в праве общей собственности
на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения при
возмездном отчуждении такой доли
участником долевой собственности в случае,
если другие участники долевой
собственности откажутся от покупки такой
доли или не заявят о намерении приобрести
такую долю в праве общей собственности на
земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения" (подп. 4
п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель). В отличие
от случая с реализацией на торгах
непосредственно заложенного земельного
участка рассматриваемой категории, в
данной ситуации уже не действуют
непосредственно положения Закона об
ипотеке (поскольку закладывается не сам
земельный участок, а только доля в праве),
связанные, например, с запретом проведения
в отношении земельного участка
сельскохозяйственного назначения
аукциона, предусмотренного Законом об
ипотеке, а действуют нормы гражданского
законодательства - ГК РФ. Следовательно,
победителем аукциона, исходя из ч. 2 п. 3 ст. 350
ГК РФ, должно считаться лицо, предложившее
наивысшую цену, и уж никак не
непосредственно иной участник долевой
собственности и соответственно
впоследствии орган исполнительной власти
субъекта РФ или орган местного
самоуправления. При исследовании данной
особенности необходимо обращаться уже к
текстам законов, связанных с долевой
собственностью, в первую очередь к
Федеральному закону "Об обществах с
ограниченной ответственностью". Статьей 22
данного Закона установлено, что "участник
общества вправе заложить принадлежащую ему
долю в уставном капитале, если это не
запрещено уставом, третьему лицу с согласия
общества по решению общего собрания
участников общества, принятому
большинством голосов всех участников
общества, если необходимость большего
числа голосов для принятия такого решения
не предусмотрена уставом общества".
Таким образом, столкнувшись с реализацией
заложенной доли в юридическом лице,
владеющем земельным участком
сельскохозяйственного назначения, и
презюмируя, что такая доля заложена без
нарушения устава общества с ограниченной
ответственностью и прав других участников
общества, приходим к выводу, что орган
исполнительной власти субъекта РФ или
орган местного самоуправления лишен
возможности реализовать свое
преимущественное право покупки доли в
уставном капитале юридического лица,
владеющего таким земельным участком. Здесь
ситуация не менее интересна, чем при
непосредственной реализации земельного
участка сельскохозяйственного назначения:
участники долевой собственности, зная о
намерении государства (муниципалитета)
приобрести земельный участок,
принадлежащий каждому из них,
договариваются между собой и отдают доли с
согласия друг друга в залог третьим лицам,
чтобы в последующем данные доли продать.
При реализации заложенных долей в уставном
капитале юридического лица, владеющего
земельным участком, на аукционе третьим
лицом предлагается более высокая цена и
преимущественное право покупки доли в
уставном капитале, предоставленное органу
государственной власти РФ или органу
местного самоуправления,
преодолевается. Имеются и иные
особенности залога земель из состава
земель сельскохозяйственного назначения
по отношению к залогу земель иных
категорий. Залогодержателями по
договору об ипотеке земельного участка
сельскохозяйственного назначения могут
быть иностранные граждане, иностранные
юридические лица, лица без гражданства, а
также юридические лица, в уставном
(складочном) капитале которых доля
иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства
составляет более чем 50%, однако при
реализации указанного земельного участка
на публичных торгах в случае, если
последние были признаны несостоявшимися, а
такой залогодержатель приобрел участок, он
должен в течение года произвести
отчуждение земельного участка
сельскохозяйственного назначения.
Залогодержателем по договору об ипотеке
сельскохозяйственных угодий может быть
гражданин, если в его собственности,
собственности его супруга и близких
родственников (родителей, братьев, сестер,
дедушки, бабушки, внуков), а также
юридических лиц, в которых данные гражданин
или его супруг и близкие родственники имеют
право распоряжаться более чем 50% общего
количества голосов, приходящихся на акции
(вклады, доли), составляющие уставные
(складочные) капиталы данных юридических
лиц, даже в том случае, если после того, как
торги будут признаны несостоявшимися (при
реализации заложенного земельного
участка), в собственности названных лиц
окажется земельный участок
рассматриваемой категории площадью
большей, чем максимальный размер
земельного участка, которым может владеть
перечисленная группа лиц, установленный
законом субъекта РФ; однако в течение года
должно произойти отчуждение земельного
участка сельскохозяйственных угодий.
Иной представляется ситуация
непосредственного привлечения к участию в
публичных торгах в качестве покупателей
лиц, перечисленных в ст. 3, и лиц, участие в
торгах которых может привести к нарушению
требований ст. 4 Закона об обороте земель.
Представляется, что основное различие
здесь состоит в том, что при ипотеке
земельного участка из состава земель
сельскохозяйственного назначения
перечисленные лица могут выступать в
качестве залогодержателей в силу того, что
они не стремятся к приобретению предмета
ипотеки (поскольку при невыполнении
обязательств по договору об ипотеке
залогодержатель получает при
удовлетворении своих требований не само
имущество (в данном случае - земельный
участок), а его стоимость, вырученную на
торгах, и лишь "стечение обстоятельств"
(Закон об ипотеке предусматривает две
возможности, когда залогодержатель может
приобрести земельный участок из состава
земель сельскохозяйственного назначения
себе в собственность: невыполнение
залогодателем условий договора, проведение
публичных торгов и победа залогодержателя
на данных торгах; невыполнение
залогодателем условий договора, проведение
публичных торгов и признание данных торгов
несостоявшимися) может привести к тому, что
им придется выкупить заложенный по
договору об ипотеке земельный участок. При
прямом же участии перечисленных лиц в
публичных торгах или аукционе субъективной
составляющей (субъективной стороной) их
действий будет уже желание приобрести
земельный участок сельскохозяйственного
назначения, обладание которым изначально
запрещено в силу ст. 3 и 4 Закона об обороте
земель. Это обстоятельство представляется
первоочередным в части определения
возможности перечисленных выше лиц быть
залогодержателями по договору об ипотеке,
