Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество
возврат объекта в собственность (или иное
вещное право) отчуждателя. Но простой
возврат в собственность такой вещи, как
недвижимость, путем лишь ее фактической
передачи юридически невозможен, так как
вещные права на недвижимость подлежат
регистрации, а запись в ЕГРП является
единственным подтверждением существования
зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о
регистрации). Таким образом, на сегодняшний
день, если право приобретателя по
недействительной сделке подлежало
регистрации и было зарегистрировано в ЕГРП,
оно автоматически не может прекращаться со
вступлением в законную силу судебного
решения, применившего последствия
недействительности сделки путем
присуждения имущества к возврату
отчуждателю. Аннулирование регистрации
согласно ст. 167 ГК следствием
недействительности сделки не является, да и
не может являться в таком виде, так как
затрагивает права третьего лица -
учреждения юстиции по регистрации, а
возможно, и иных лиц (например, если уже была
совершена следующая сделка с этим
имуществом и т.п.). Поэтому необходимо
выработать четкий механизм защиты прав
предпринимателя, в случае если он выступал
отчуждателем по недействительной сделке
(когда речь идет о возникновении лишь
обязательственных прав по сделке,
предметом которой является недвижимость,
то здесь ситуация проще: поскольку сделка
была зарегистрирована в ЕГРП, то с
признанием ее недействительной запись о
сделке погашается путем проведения
определенной процедуры).
Единый
государственный реестр прав ведется на
основании норм Закона о регистрации, а
также Правил ведения ЕГРП, утвержденных
Постановлением Правительства РФ. В ЕГРП
вносятся записи в том числе о прекращении
ранее зарегистрированных прав и сделок с
недвижимостью (п. 2 ст. 12 Закона о
регистрации). Порядок внесения записей в
ЕГРП строго формализован, регистратор
(должностное лицо, осуществляющее
государственную регистрацию в ЕГРП) вправе
вносить в ЕГРП только те записи и только в
том порядке, как это предусмотрено
законодательством (в частности, согласно п.
17 Правил ведения ЕГРП при прекращении права
или ограничения погашается
соответствующая запись ЕГРП). Основания для
государственной регистрации прекращения
прав на недвижимое имущество установлены
пунктом 1 ст. 17 Закона о регистрации. Среди
перечня указанных в данной норме
документов - оснований для регистрации к
рассматриваемой ситуации относятся
вступившие в законную силу судебные
решения. Такие решения должны
устанавливать права в отношении
недвижимого имущества, и только в этом
случае они могут являться основанием для
внесения записи о праве (его наличии,
изменении, прекращении и т.д.) в ЕГРП.
Однако в ряде случаев для восстановления
права в ЕГРП одного решения суда может быть
недостаточно (например, если право на
объект недвижимости уже зарегистрировано
за третьим лицом, а последствия
недействительности сделки в виде возврата
объекта продавцу применены без учета
данного фактора). В подобном случае
исполнение решения путем погашения в ЕГРП
записи о вещном праве покупателя и
восстановления записи о праве продавца
может серьезно нарушить права третьих лиц в
отношении данного объекта. Поэтому решение
вопроса применения последствий
недействительности сделки в таких случаях
невозможно без привлечения
соответствующего лица, чьи права будут
затрагиваться данным решением.
Изложенное позволяет сделать вывод о том,
что при оспаривании зарегистрированного
права суд должен принимать во внимание все
имеющиеся обстоятельства, касающиеся в том
числе государственной регистрации прав на
данный объект недвижимости, и во всех
случаях разрешать гражданско-правовой спор
о праве (когда он возникает) способами,
предусмотренными законодательством.
Использование таких способов оспаривания
зарегистрированного права, как признание
недействительной регистрации, признание
недействительным зарегистрированного
права, и тому подобных способов
оспаривания, связанных с разрешением
споров, вытекающих из административных
правоотношений (с привлечением ответчиком
учреждения юстиции), до разрешения в суде
спора о праве неприменимо.
ССЫЛКИ НА
ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"КОНСТИТУЦИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята
всенародным голосованием
12.12.1993)
"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 14.11.2002 N
138-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
23.10.2002)
"АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 24.07.2002 N
95-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
14.06.2002)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Правительства РФ от 18.02.1998 N 219
"ОБ
УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского
округа от 01.07.2003 N КГ-А40/4030-03
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума ВАС РФ от 20.03.2002 N
8619/01
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного
Суда РФ от 27.04.1993 N 5
"О НЕКОТОРЫХ
ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ
ПО ЗАЯВЛЕНИЯМ ПРОКУРОРОВ О ПРИЗНАНИИ
ПРАВОВЫХ АКТОВ ПРОТИВОРЕЧАЩИМИ ЗАКОНУ"
Нотариус, 2004, N 5
