Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество
для погашения записи в ЕГРП (такая оценка не
должна входить в круг полномочий
учреждения юстиции, поскольку это
противоречило бы основным функциям такого
органа).
Сегодня же рассмотрение
гражданско-правовых требований об
оспаривании зарегистрированного права
(путем оспаривания основания для
регистрации, о признании права, о
применении последствий недействительности
сделки и т.д.) в совокупности с требованиями
о признании недействительным акта
регистрации как юридически неверно, так и
практически неисполнимо. Во-первых, нельзя
в одном процессе рассмотреть два вида спора
- вытекающих из гражданских и из
административных правоотношений.
Во-вторых, исполнение такого решения будет
затруднительно. Так, установив право в
судебном порядке, правообладатель должен
обратиться в учреждение юстиции за
регистрацией, приложив необходимые
документы, и регистрация будет
производиться в общем порядке в сроки,
установленные Законом о регистрации (п. 1 ст.
28 Закона). В то же время решение о признании
недействительным акта регистрации как
ненормативного акта госоргана подлежит
немедленному исполнению в соответствии с п.
7 ст. 201 АПК РФ, если иное не установлено в
решении суда. Таким образом, лицо, не в
пользу которого разрешен спор, фактически
будет лишено предоставленного ему законом
права на обжалование судебного акта,
поскольку смысл такого обжалования будет
частично утерян - ведь в ЕГРП будет
немедленно внесена запись о регистрации
прекращения его права, что позволит
недобросовестному лицу совершать в
дальнейшем сделки с имуществом и т.д., когда
возврат сторон в первоначальное положение
(в случае отмены судебного акта) тоже может
стать неосуществимым.
Таким образом, на
сегодняшний день оспаривание
зарегистрированного права путем
разрешения спора, вытекающего из
административных правоотношений, с
привлечением в качестве ответчика
учреждения юстиции практически невозможно.
Лишь в исключительных случаях возможно
использование предпринимателями такого
способа защиты права, как оспаривание акта
регистрации, как ненормативного акта
госоргана, - в тех случаях, когда не
требуется оспаривать само
зарегистрированное право, т.е. когда акт
регистрации был совершен ошибочно и запись
о регистрации не отражает действительного
положения вещей, но погасить ее как
техническую ошибку недопустимо, так как это
может затронуть права и интересы третьих
лиц (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации).
Например, учреждение юстиции незаконно, без
наличия оснований внесло в ЕГРП запись о
прекращении права лица на имущество (что
является актом регистрации исходя из
понятия регистрации, приведенного в п. 1 ст. 2
Закона о регистрации). В таком случае акт
регистрации будет оспариваться на
основании нормы ст. 13 ГК РФ: ненормативный
акт госоргана может быть оспорен в суде при
наличии двух обязательных условий -
несоответствия такого акта закону и иным
правовым актам, а также нарушения этим
ненормативным актом прав и законных
интересов третьих лиц. Тогда признание
незаконной и недействительной записи в
ЕГРП (акта государственной регистрации),
подтвержденное вступившим в законную силу
решением суда, будет служить основанием для
погашения (или восстановления) в ЕГРП этой
записи. Между тем такие случаи очень редки и
использовать подобный способ надо очень
осторожно - скорее уже после того, когда
право оспорено, с целью возложения
ответственности за незаконную регистрацию
на учреждение юстиции (при наличии его
вины).
Подводя итог сказанному, можно
сделать вывод, что проблема оспаривания
зарегистрированного права должна
разрешаться в рамках общих способов защиты
права (с учетом того факта, что лицо вправе
самостоятельно избирать тот способ защиты,
который необходимо использовать в его
случае), причем при наличии спора о праве
способы защиты такого права должны
избираться гражданско-правового характера
(способы, позволяющие суду установить право
лица на имущество, такие, как признание
права, применение последствий
недействительности сделки, присуждение к
исполнению обязанности в натуре и т.п.). Речь
идет о том, что при наличии подобного спора
до его разрешения суд не вправе выносить
решение о
действительности/недействительности акта
регистрации соответствующего права,
поскольку это может серьезно затронуть
права третьих лиц. В то же время признание
акта регистрации недействительным (как
ненормативного акта госоргана) - спор,
вытекающий из публичных правоотношений, -
может использоваться в тех случаях, когда
спор о праве в отношении имущества
отсутствует, но зарегистрированное право
должно быть оспорено вследствие ошибок
госоргана, произведшего регистрацию, и в
других подобных случаях.
В дополнение
надо сказать, что проблема защиты прав
предпринимателей во взаимоотношениях с
государством при оспаривании
зарегистрированного права содержит в себе
и такой аспект, как установление срока
исковой давности при таком оспаривании.
Если говорить о разрешении споров о праве
как способе оспаривания
зарегистрированного права, то здесь
действуют общие сроки исковой давности (по
оспариванию сделки, признанию права и т.д.) -
применительно к конкретному случаю. Если же
говорить о сроке оспаривания
зарегистрированного права путем признания
недействительным акта регистрации, то
здесь возникает ряд вопросов.
Согласно
общим нормам гражданского
законодательства, устанавливающим сроки
исковой давности по разного вида
требованиям, на признание недействительным
ненормативного акта госоргана
распространяется общий срок исковой
давности - 3 года, поскольку иное не
установлено законом (ст. 196 и 197 ГК). Если
государственную регистрацию относить к
таковым, то срок признания
недействительным акта регистрации - 3 года.
Между тем возможны ситуации, когда,
несмотря на то что зарегистрированное
право было оспорено, через какое-то время
правообладатель узнает, что запись о праве
другого лица в ЕГРП не была погашена по той
или иной причине. Как быть в том случае, если
3-летний срок исковой давности истек? В
связи с открытостью сведений ЕГРП и
наличием ранее судебного спора доказать,
что лицо не знало и не могло знать о
подобном нарушении его прав, будет довольно
сложно (речь идет о возможности
восстановления пропущенного срока исковой
давности). В то же время такая ситуация
возможна, поскольку законодательством
четко не регламентирован порядок погашения
записей в ЕГРП, в случае когда
зарегистрированное право было оспорено. С
одной стороны, подобный факт требует
приведения в соответствие с судебным
решением данных реестра, а с другой -
согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации
права, установленные решением суда,
подлежат регистрации в общем порядке (т.е.
правообладатель должен в установленном
законом порядке обратиться в учреждение
юстиции за регистрацией своего права,
установленного судебным решением, например
о применении последствий
недействительности сделки в виде возврата
имущества продавцу). Такая ситуация может
привести к тому, что лицо, фактически
обладая правом собственности (что
подтверждено судебным решением), не может
надлежащим образом распорядиться своим
правом, поскольку в ЕГРП содержится запись
о праве собственности другого лица на это
имущество (бывший собственник, право
которого было оспорено, но запись в ЕГРП не
погашена, незаконно совершил сделку с
имуществом, что повлекло внесение в ЕГРП
записи о праве собственности третьего лица
на имущество). В данном случае настоящий
собственник может предъявить негаторный
иск лицу, зарегистрированному в качестве
собственника, но таковым не являющемуся,
либо учреждению юстиции о погашении записи
в ЕГРП, и такие требования не будут
подчиняться срокам исковой давности (ст. 208
и 304 ГК).
Кроме того, при необходимости
оспаривать акт регистрации
самостоятельным порядком (при наличии
разрешенного спора о праве) целесообразно
было бы с точки зрения применения сроков
исковой давности рассматривать
недействительность акта регистрации как
последствие недействительности сделки (при
условии внесения соответствующих
изменений в законодательство, о чем
говорилось ранее) - тогда будет действовать
10-летний срок исковой давности (п. 1 ст. 181
ГК).
Наряду с изложенным остается
открытым вопрос, как относиться к
установленному процессуальным
законодательством сроку для признания
недействительными ненормативных правовых
актов и незаконными - решений и действий
(бездействия) госорганов: заявление о таком
признании может быть подано в
соответствующий суд в течение трех месяцев
со дня, когда гражданину, организации стало
известно о нарушении их прав и законных
интересов (п. 4 ст. 198 АПК РФ, п. 1 ст. 256 ГПК РФ).
Указанный срок существенно сужает
возможность защиты прав предпринимателей
перед госорганами (поскольку не только
оспаривание акта регистрации, но и
признание незаконными отказов, уклонения
от регистрации и т.п. являются способами
защиты нарушенных прав лиц от
злоупотреблений со стороны учреждения
юстиции). К примеру, если собственнику
имущества отказано в регистрации
незаконно, то обжалование отказа будет
относиться к числу требований собственника
об устранении всяких нарушений его права,
не соединенных с лишением владения, на
которые срок исковой давности не
распространяется (ст. 208 и 304 ГК). Таким
образом, можно сделать вывод о противоречии
в указанных процессуальных нормах и нормах
ГК, которое должно быть устранено в пользу
субъектов прав, использующих защиту во
взаимоотношениях с государством.
Необходимо также отметить начавшую на
сегодняшний день преобладать в судах
позицию, согласно которой п. 1 ст. 2 Закона о
регистрации, указывающий на оспаривание
зарегистрированного права, вводит
специальную категорию споров,
подведомственных судам, в отличие от общих
способов защиты прав, предусмотренных ГК и
процессуальными кодексами. Так, статья 12 ГК
РФ указывает на ряд способов защиты
гражданских прав, оставляя этот перечень
открытым (законом могут быть предусмотрены
иные способы защиты). Также ГПК и АПК РФ
указывают среди споров, отнесенных к
подведомственности судов, иные споры,
которые не перечислены в кодексах, но могут
быть предусмотрены другими федеральными
законами (п. 3 ст. 27 АПК РФ). Исходя из этого
суды рассматривают споры о признании
недействительным зарегистрированного
права (собственности, оперативного
управления и т.д.).
Среди общих способов
защиты прав такой способ отсутствует, да и
пункт 1 ст. 2 Закона о регистрации говорит о
необходимости оспаривания
зарегистрированного права в судебном
порядке, на наш взгляд, не как о специальном
способе защиты права. Более того,
действующее законодательство не
устанавливает последствий признания права
недействительным в отличие от признания
недействительной сделки, других способов
установления права. По нашему мнению, при
наличии прямо предусмотренных законом
способов защиты гражданских прав - таких,
как признание права, применение
последствий недействительности сделки, и
др., использование иных способов при
разрешении гражданского спора о праве
возможно лишь тогда, когда указанные
способы неприменимы или исчерпаны. При этом
все гражданско-правовые способы защиты
права направлены на доказывание наличия у
лица соответствующего права; предметом
спора не может являться отсутствие права у
другого лица, это лишь может служить
доказательством по делу.
Таким образом,
для оспаривания в суде зарегистрированного
права на недвижимость необходимо
предъявлять к правообладателю этого
зарегистрированного права требования,
направленные на разрешение возникшего
спора о праве (т.е. о принадлежности объекта
недвижимости одному из спорящих лиц,
являющихся, например, стороной по сделке).
Например, договор купли-продажи здания, на
основании которого в Едином
государственном реестре прав было
зарегистрировано право собственности
покупателя на здание, признан
недействительным в судебном порядке.
Возникает вопрос: как быть с записью в
реестре о праве собственности покупателя?
Должна ли эта запись быть аннулирована
регистрирующим органом автоматически при
вступлении решения в законную силу, либо
необходимы какие-либо дополнительные
действия для возврата имущества в
собственность продавца? Данная проблема, а
также ряд смежных проблем являются
наиболее сложными и требуют четкой
правовой регламентации для защиты прав
добросовестных предпринимателей.
В
ряде случаев, если вещное право на объект
недвижимости возникло на основании
ничтожной или оспоримой сделки,
впоследствии признанной судом
недействительной, может возникнуть
ситуация, при которой запись о регистрации
этого права, перешедшего по
недействительной сделке, сохраняется.
Нормы ГК о недействительности сделок
предусматривают ряд возможных последствий
недействительности. Так, общим
последствием недействительности сделки
согласно п. 2 ст. 167 ГК является двусторонняя
реституция, которая означает возврат
каждой из сторон другой стороне всего
полученного по сделке (а в случае
невозможности возврата в натуре -
возмещение его стоимости в денежной форме).
Применительно к сделкам по отчуждению
недвижимости (а также к сделкам, связанным с
пользованием объектами недвижимости, и
иным сделкам, влекущим возникновение
обязательственно-правовых отношений между
участниками на объект недвижимости)
последствием их недействительности
является соответственно возврат объекта
недвижимости в натуре. Законодатель в
данном случае не оговаривает, является ли
возврат полученного по сделке в натуре
одновременно возвратом сторон в ранее
существовавшее правовое положение по
отношению к возвращаемому имуществу, т.е., к
примеру, означает ли возврат недвижимой
вещи продавцу (как следствие
недействительности сделки купли-продажи)
поступление этой вещи снова в
собственность продавца. Полагаю, что именно
такое толкование надо применять к норме п. 2
ст. 167: реституция означает восстановление
сторон в правах в отношении возвращаемого
им имущества. В противном случае теряется
смысл такого возврата имущества, так как
фактическое обладание имуществом без
наличия на него прав юридически вряд ли
может быть кому-либо интересно. Отсюда для
оспаривания зарегистрированного на
основании недействительной сделки права в
понимании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации
можно использовать такой способ, как
признание оспоримой сделки
недействительной и применение последствий
ее недействительности либо применение
последствий недействительности ничтожной
сделки (надо обратить внимание на то, что
само по себе признание сделки
недействительной - без применения
последствий - не является самостоятельным
способом защиты права в понимании ст. 12 ГК и
не может являться способом оспаривания
зарегистрированного права). Поэтому во всех
случаях оспаривания зарегистрированного
права подобным способом надо решать вопрос
о последствиях недействительности сделки в
судебном порядке; одного оспаривания
сделки, на основании которой право было
зарегистрировано, недостаточно даже в
случае, если имущество фактически не
передавалось сторонами.
Следуя
изложенной логике, применение последствий
недействительности сделки по отчуждению
объекта недвижимости должно означать
