Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
месячного срока. В строку 16 выписки В-1
"Особые отметки" вносится запись: "Площадь
земельного участка соответствует
материалам межевания. Сведения о
регистрации прав отсутствуют". В строку 17
выписки В-1 кадастрового плана "Цель
предоставления" вносится запись: "В
соответствии с заявлением для принятия
решения (постановления) о предоставлении
земельного участка (подготовки проекта
постановления, заключения договора аренды,
договора купли-продажи, осуществления
торгов, конкурсов, сделок с земельными
участками и т.п.)". На этом этапе земельный
участок в государственном земельном
кадастре (ГЗК) считается учтенным, но
незарегистрированным.
После принятия
постановления (решения) исполнительных
органов государственной власти или органов
местного самоуправления о предоставлении
земельного участка заявители
(правообладатели) обращаются в районные
(городские) земельные комитеты с заявлением
о предоставлении им кадастрового плана
земельного участка (выписок В-1 и В-2, а также
В-3 и В-4 при наличии сведений о частях и
обременениях) для осуществления
государственной регистрации своих прав или
регистрации сделок на земельный участок в
соответствующих подразделениях
Федеральной регистрационной службы.
По
завершении процедуры государственной
регистрации прав или сделок с земельным
участком и получения земельными комитетами
удостоверенных сведений от органов,
осуществляющих эту регистрацию,
заполняются соответствующие формы ГЗК
"Сведения о правах". С этого момента
земельный участок считается
зарегистрированным и включенным в Единый
государственный реестр земель (ЕГРЗ).
Третий этап включает в себя проведение
торгов. Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ
если имеется только одна заявка на участие
в торгах при условии предварительной и
заблаговременной публикации сообщения о
наличии предлагаемых участков, передача
земельных участков в аренду осуществляется
без проведения торгов.
Проведение
торгов регулируется Гражданским кодексом
РФ и упомянутыми выше Правилами
организации и проведения торгов, а в
отношении земельных участков для
размещения объектов жилищного
строительства или их комплексного освоения
в целях жилищного строительства -
соответственно ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Заключительным этапом процедуры
предоставления является подписание
протокола о результатах торгов или
подписание договора аренды земельного
участка в результате предоставления
земельного участка без проведения торгов.
После подписания протокола нет
необходимости дополнительно заключать
соответствующий договор, как это
предусмотрено подп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК РФ,
поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ
лицо, выигравшее торги, и организатор
торгов подписывают в день проведения
торгов протокол о результатах торгов,
который имеет силу договора.
Согласно
ст. 131 ГК РФ переход права собственности на
объекты недвижимого имущества (в том числе
земельные участки) подлежит
государственной регистрации. Если же по
результатам торгов подписан договор аренды
земельного участка, то в соответствии со ст.
609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит
государственной регистрации только в
случае, если срок его действия составляет
более одного года.
Предоставление
земельных участков с предварительным
согласованием мест размещения
объектов
Процедура предоставления
земельного участка для строительства с
предварительным согласованием места
размещения объекта иная: основанием для
совершения органом исполнительной власти и
местного самоуправления соответствующих
действий является заявление
заинтересованного лица о выборе земельного
участка и предварительном согласовании
места размещения объекта.
Предоставление земельных участков с
предварительным согласованием места
размещения объекта осуществляется только в
аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ
(государственным и муниципальным
учреждениям, федеральным казенным
предприятиям, а также органам
государственной власти и органам местного
самоуправления), - в постоянное бессрочное
пользование.
В соответствии со ст. 31 ЗК
РФ лицо, заинтересованное в предоставлении
земельного участка, обращается в орган
власти, обладающий соответствующим правом,
с заявлением, в котором указываются
назначение объекта, предполагаемое место
его размещения, испрашиваемое право на
земельный участок, а также прилагается
технико-экономическое обоснование проекта
строительства.
Орган местного
самоуправления обеспечивает выбор
земельного участка на основе документов
государственного земельного кадастра и
землеустройства с учетом экологических,
градостроительных и иных условий
использования территории.
Если
размещение объекта на испрашиваемой
территории представляется возможным,
результаты выбора земельного участка в
соответствии с п. 5 ст. 31 Земельного кодекса
РФ оформляются актом о выборе земельного
участка для строительства, а в необходимых
случаях и для установления его охранной или
санитарно-защитной зоны. Так, в
соответствии с СанПиН от 10 апреля 2003 г. N
2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и
санитарная классификация предприятий,
сооружений и иных объектов" <*> для
объектов, их отдельных зданий и сооружений
с технологическими процессами, являющимися
источниками воздействия на среду обитания
и здоровье человека, в соответствии с
санитарной классификацией предприятий,
производств и объектов устанавливаются
санитарно-защитные зоны (СЗЗ) размером от 1000
м до 50 м. Земельные участки, расположенные в
СЗЗ, при этом не изымаются у собственников,
владельцев и пользователей, но в то же время
на этих землях устанавливается особый
правовой режим: в СЗЗ запрещено размещение
коллективных или индивидуальных дачных и
садово-огородных участков, предприятий
пищевых отраслей промышленности,
спортивных сооружений, парков,
образовательных и детских учреждений,
лечебно-профилактических и
оздоровительных учреждений общего
пользования.
--------------------------------
<*>
Бюллетень нормативных актов федеральных
органов исполнительной власти. 2003. N
29.
Приложением к акту выбора является
проект границ земельного участка, порядок
изготовления которого аналогичен
применяемому при предоставлении
земельного участка без предварительного
согласования места размещения.
В
соответствии с п. 6 ст. 31 ЗК РФ федеральный
орган исполнительной власти, орган
государственной власти субъекта Федерации
или орган местного самоуправления на
основании представленного комплекта
документов должен принять решение о
предварительном согласовании места
размещения объекта, утверждающее акт о
выборе земельного участка, или об отказе в
размещении объекта.
Срок принятия
решения о предварительном согласовании
места размещения объекта или об отказе в
размещении объекта в ст. 31 ЗК РФ не
установлен, что позволяет органам
государственной власти или местного
самоуправления в ряде случаев затягивать
процедуру принятия решения и иным образом
злоупотреблять предоставленными правами.
При этом п. 9 данной статьи содержит
указание на возможность обжалования либо
решения о предварительном согласовании
либо отказа в размещении объекта, но не
предусматривает возможность обжалования
бездействия органа государственной власти
или местного самоуправления.
Представляется необходимым внести
изменения в указанную статью, закрепив в
ней правило, аналогичное правилу п. 2 ст. 32 ЗК
РФ: решение о предварительном согласовании
должно быть принято в двухнедельный срок с
момента представления комплекта
необходимых документов, целесообразно
также законодательно установить
возможность обжалования бездействия
органа государственной власти или местного
самоуправления.
Практически не
урегулированным на законодательном уровне
вопросом является участие населения в
процедуре предоставления земельных
участков. Пункт 3 ст. 31 ЗК РФ определяет
только обязательность информирования
населения о возможном или предстоящем
предоставлении земельных участков для
строительства, а также устанавливает право
населения участвовать в решении вопросов,
связанных с изъятием и предоставлением
земельных участков. Проведение
общественных слушаний является
обязательным и в соответствии с Положением
об оценке воздействия намечаемой
хозяйственной и иной деятельности на
окружающую среду в Российской Федерации,
утвержденным Приказом Госкомэкологии
России от 16 мая 2000 г. N 372 <*>, которое
принято в соответствии с Федеральным
законом от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об
экологической экспертизе" <**>. Тем не
менее порядок участия граждан в решении
вопросов предполагаемого строительства не
установлен, что приводит к отсутствию
единого понимания данного вопроса в
регионах и в ряде случаев ущемляет интересы
граждан.
--------------------------------
<*>
Бюллетень нормативных актов федеральных
органов исполнительной власти. 2000. N 31.
<**> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4556.
В целях
соблюдения прав и законных интересов
населения в области обеспечения доступа к
информации о предстоящем (возможном)
строительстве, установления единых
требований к процедуре информирования
общественности о намечаемой
градостроительной деятельности, ее
общественного обсуждения необходимо
разработать и утвердить на федеральном
уровне порядок проведения общественных
слушаний и формы составляемых при этом
документов.
Решение о предварительном
согласовании, а также утвержденный проект
границ земельного участка являются
основанием для проведения межевых работ по
установлению на местности границы
испрашиваемого земельного участка в
порядке, аналогичном применяемому при
предоставлении земельного участка без
предварительного согласования.
После
проведения межевания земельного участка и
составления межевого плана необходимо
осуществить государственный кадастровый
учет этого участка в соответствии с Законом
"О государственном земельном кадастре".
Законом предусмотрено, что для проведения
государственного кадастрового учета
земельных участков органы государственной
власти, органы местного самоуправления,
заинтересованные правообладатели
земельных участков или уполномоченные
правообладателями земельных участков лица
подают в органы, осуществляющие
деятельность по ведению государственного
земельного кадастра, заявки,
правоустанавливающие документы на
земельные участки и документы о межевании.
В случае предоставления земельного участка
с предварительным согласованием места
размещения возникает проблема, связанная с
тем, что следует понимать под
правоустанавливающим документом. Очевидно,
таким документом должно быть решение
органа власти о предоставлении земельного
участка, устанавливающее право конкретного
лица. Однако, как следует из норм Земельного
кодекса РФ, при предоставлении земельных
участков с предварительным согласованием
места размещения объекта кадастровый учет
осуществляется по заявлению лица в
отношении еще не предоставленного ему
земельного участка. Поэтому требование
Закона о земельном кадастре в части
представления правоустанавливающего
документа в рассматриваемой ситуации
выполнено быть не может. Поэтому необходимо
внести в данный Закон изменения,
направленные на устранение выявленных
противоречий.
Следующая стадия
предоставления земельного участка -
принятие соответствующим органом
государственной власти или местного
самоуправления решения о предоставлении
земельного участка.
Исполнительный
орган государственной власти или орган
местного самоуправления на основании
заявления заинтересованного лица и
приложенной кадастровой карты (плана)
земельного участка в двухнедельный срок
принимает решение о его предоставлении для
строительства. На основании данного
решения заключается договор аренды (или
безвозмездного срочного пользования)
земельного участка, который в соответствии
с Законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
подлежит государственной регистрации в
соответствующем подразделении Федеральной
регистрационной службы.
За период 2003 -
2004 гг. в 98% случаев предоставление земельных
участков осуществлялось без проведения
торгов. Так, в Ивановской, Пензенской,
Камчатской, Вологодской, Кировской, Томской
областях, Корякском автономном округе и
ряде других субъектов Федерации в период с 1
января 2003 г. по 1 июля 2004 г. торги по
предоставлению земельных участков не
проводились вообще. В Калужской области в
указанный период было проведено всего
девять торгов в форме конкурсов. В
Калининградской области за период с 2002 по
2004 гг. посредством проведения аукционов с
закрытой формой подачи предложений по цене
было продано всего три земельных участка
целевым назначением под промышленную
застройку.
Сложившаяся негативная
ситуация объясняется следующим. В
соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление
земельных участков при отсутствии
градостроительной документации о
застройке и правил землепользования и
застройки (зонирования территорий)
осуществляется без торгов (путем
предварительного согласования места
размещения объекта). В настоящее время
правила землепользования и застройки
приняты незначительным количеством
муниципальных образований, и подобное
положение дел позволяет органам
государственной власти и органам местного
самоуправления на законных основаниях
избегать проведения торгов (конкурсов,
аукционов) при предоставлении земельных
участков для строительства, использовать
властные полномочия в интересах
аффилированных хозяйствующих субъектов и
иным образом злоупотреблять
предоставленными правами.
Принятым в
декабре 2004 г. Федеральным законом от 29
декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса РФ" <*>
предусмотрено, что муниципальные
образования обязаны принять
градостроительную документацию и правила
землепользования и застройки (зонирования
территорий) до 2010 г. На практике это
означает, что еще пять лет у
муниципалитетов будет возможность
осуществлять предоставление земельных
участков для строительства без торгов.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2004. N 290.
В тех же случаях, когда на
земельные участки, предназначенные для
строительства, проводятся торги (в
особенности конкурсы), наблюдается большое
количество нарушений, торги недостаточно
открыты и их победитель во многих случаях
заранее предопределен.
В декабре 2004 г.
приняты ключевые поправки в Земельный
кодекс РФ, в соответствии с которыми
земельные участки для жилищного
строительства будут предоставляться
исключительно на торгах в форме открытого
аукциона (дата вступления поправок в силу - 1
октября 2005 г.). Аукцион по продаже такого
земельного участка либо права на его аренду
проводится только в отношении земельного
участка, прошедшего государственный
кадастровый учет, с установленными
техническими условиями подключения
строящегося объекта к сетям
инженерно-технического обеспечения, платой
за подключение и установленным разрешенным
использованием земельного участка. Также
был законодательно определен единый
порядок проведения аукциона по
предоставлению в аренду крупных
