Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
С.В. БЕЛЯЕВА
С.В. Беляева,
заместитель директора по правовым вопросам
ООО Проектная фирма "АРКС", аспирантка
Юридического института Дальневосточного
государственного
университета.
Актуальность проблем
предоставления земельных участков для
строительства в настоящее время не
вызывает сомнений. Динамичное развитие
инвестиционно-строительной сферы привело к
резкому увеличению потребности в
незастроенных земельных участках,
пригодных для возведения объектов
жилищного, административного,
промышленного и иного назначения.
Порядок предоставления земельных участков
для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, определяется Земельным
кодексом РФ <1>, Градостроительным
кодексом РФ <2>, Гражданским кодексом РФ
(частями первой <3> и второй <4>),
Федеральными законами от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ
"О государственном земельном кадастре"
<5>, от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О
землеустройстве" <6> и подзаконными
нормативными актами. На основании ст. 2
Земельного кодекса РФ данные отношения
также регулируются законами и актами
исполнительных органов власти субъектов
Федерации и актами органов местного
самоуправления (например, в Приморском крае
действует Закон "О регулировании земельных
отношений в Приморском крае").
--------------------------------
<1> Российская
газета. 2001. N 211, 212.
<2> Российская
газета. 2004. N 290.
<3> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.
3301.
<4> СЗ РФ. 1996. N 5.
<5>
Российская газета. 2000. N 5.
<6>
Российская газета. 2001. N 118,
119.
Предоставление земельных участков в
соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ
осуществляется на основании решения
исполнительных органов власти или органов
местного самоуправления. При этом орган,
принимающий решение, определяется в
зависимости от формы собственности на
земельный участок (федеральная
собственность, собственность субъекта
Федерации, муниципальная собственность).
Необходимо отметить, что разграничение
государственной собственности,
предусмотренное Федеральным законом от 17
июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении
государственной собственности на землю"
<*>, в настоящее время еще не завершено,
поэтому применяется порядок,
предусмотренный п. 10 ст. 3 Федерального
закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в
действие Земельного кодекса Российской
Федерации" <**>: распоряжение указанными
землями до разграничения государственной
собственности на землю осуществляется
органами местного самоуправления.
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2001. N 137.
<**> Российская газета.
2001. N 211, 212.
Способы предоставления земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, установлены в
ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ):
без предварительного согласования и с
предварительным согласованием мест
размещения объектов.
Предоставление
земельных участков без предварительного
согласования мест размещения
объектов
Процедура предоставления
земельного участка без предварительного
согласования места размещения объекта, как
правило, инициируется соответствующим
исполнительным органом государственной
власти или органом местного
самоуправления. Тем не менее ЗК РФ
предусматривает в рамках данной процедуры
возможность для заинтересованного лица
самостоятельно подать заявление о
предоставлении земельного участка.
Земельным кодексом РФ установлен
исчерпывающий перечень случаев, когда
предварительное согласование
предоставления земельного участка не
производится. Предоставление земельного
участка в собственность осуществляется
прежде всего исключительно на торгах
(конкурсах, аукционах), однако возможно
предоставление на торгах земельных
участков и в аренду путем продажи права на
заключение договора аренды земельного
участка.
В перечень включено, во-первых,
предоставление участка для нужд сельского
и лесного хозяйства, во-вторых, гражданину
для индивидуального жилищного
строительства или ведения личного
подсобного хозяйства, в-третьих, размещение
объекта в городском или сельском поселении
в соответствии с градостроительной
документацией и правилами
землепользования и застройки. Согласно ст.
30.1 ЗК РФ, действующей с 1 октября 2005 г., для
жилищного строительства земельные участки
предоставляются в собственность либо в
аренду, только без предварительного
согласования мест размещения объектов и
исключительно на аукционе.
Процедура
предоставления земельного участка для
строительства без предварительного
согласования места размещения объекта
согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ
состоит из следующих основных этапов.
Первый этап процедуры - проведение работ по
формированию земельного участка, которое
включает в себя подготовку проекта границ
земельного участка и установление его
границ на местности, определение
разрешенного использования земельного
участка, определение технических условий
подключения объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения и платы
за подключение, принятие решения о
проведении торгов или предоставлении
земельного участка без проведения торгов,
публикацию сообщения о проведении
торгов.
Проект границ земельного
участка изготавливается на любом имеющемся
или изготовленном для целей
землеустройства планово-картографическом
материале органами местного
самоуправления самостоятельно или (по его
поручению) любой землеустроительной
организацией, частным предпринимателем,
имеющими лицензии на право выполнения этих
работ. Специальных разрешений в
соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ на это не
требуется. Проектом границ земельного
участка определяется местоположение и
ориентировочная площадь испрашиваемого
земельного участка.
При отсутствии
планово-картографического материала
местоположение формируемого земельного
участка может быть определено по дежурной
кадастровой карте территории (кадастрового
квартала) при условии, если масштаб
дежурной кадастровой карты позволяет
однозначно отобразить на ней проектируемые
границы формируемого земельного участка. В
этом случае информация для органов
местного самоуправления предоставляется в
установленном порядке в соответствии с
Постановлением Правительства РФ от 2
декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении правил
предоставления сведений государственного
земельного кадастра" <*>. Районные,
городские комитеты по земельным ресурсам и
землеустройству предоставляют эту
информацию в виде копии формы
государственного земельного кадастра Д.3
"Дежурная кадастровая карта (план), раздел 4
"План кадастрового квартала".
--------------------------------
<*> Российская
газета. 2000. N 243.
В случаях отсутствия
дежурной кадастровой карты территории
(кадастрового квартала) либо невозможности
отобразить проектируемые границы
формируемого земельного участка на
дежурной кадастровой карте за счет средств
органов местного самоуправления (при
формировании земельных участков,
выставляемых на торги) или за счет средств
заявителя (при положительном решении о
предоставлении земельного участка)
организациями или частными
предпринимателями, имеющими лицензии,
проводятся кадастровые или
топографические съемки территорий.
Утвержденный соответствующим органом
местного самоуправления проект границ
земельного участка является основанием для
проведения (за счет средств заявителя или
органа местного самоуправления) межевых
работ по установлению на местности границы
испрашиваемого земельного участка с
установкой межевых знаков, изготовлением
межевого плана, составлением акта
установления и согласования границ
земельного участка, межевого дела в
соответствии с Инструкцией по межеванию
земель, утвержденной Комитетом Российской
Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом
формирование земельного участка считается
завершенным.
В связи с введением в
действие с 30 декабря 2004 г. нового
Градостроительного кодекса РФ уточняется
порядок определения границ земельного
участка и установления их на местности.
Градостроительный кодекс РФ вводит новый
тип документа - градостроительный план
земельного участка, который входит в проект
межевания территории (либо разрабатывается
в виде отдельного документа) и является
основанием для определения границ участка
и подготовки необходимой
землеустроительной документации,
архитектурно-строительного проектирования
и получения разрешения на строительство. В
составе градостроительного плана
указывается информация о разрешенном
использовании земельного участка,
требованиях к назначению, параметрам и
размещению на нем объекта капитального
строительства.
В виде отдельного
документа градостроительные планы
земельных участков могут подготавливаться
в случаях, когда одновременно имеется
сочетание следующих условий:
-
градостроительные планы запрашиваются
применительно к ранее сформированным
земельным участкам, расположенным на уже
застроенной территории, при намерении
осуществить реконструкцию существующих
объектов или построить новые объекты на
таких участках;
- применительно к
территории расположения указанных
земельных участков установлены
посредством правил землепользования и
застройки градостроительные регламенты.
Таким образом, когда мы имеем дело с не
разделенной на земельные участки
территорией, надлежит подготавливать
проекты планировки с проектами межевания в
их составе или только проекты межевания. В
таких случаях градостроительные планы
земельных участков подготавливаются
только в составе документации по
планировке территории.
Согласно ст. 44
Градостроительного кодекса РФ форма
градостроительного плана утверждается
Правительством РФ, но в настоящее время она
еще не разработана. До установления
Правительством РФ формы
градостроительного плана земельного
участка используется кадастровый план
земельного участка и
архитектурно-планировочное задание,
выдаваемое органами архитектуры и
градостроительства.
В соответствии со
ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное
использование земельного участка является
составным элементом правового режима
земельного участка и определяется на
основании зонирования территорий, порядок
которого установлен гл. 4
Градостроительного кодекса РФ
"Градостроительное зонирование". В
результате градостроительного зонирования
определяются жилые, общественно-деловые,
производственные и другие зоны, а также
устанавливаются предельные размеры
земельных участков и параметры
разрешенного строительства.
Впервые в
Градостроительном кодексе РФ появилась
статья, полностью посвященная видам
разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального
строительства (ст. 37). Установлены три вида
разрешенного использования: основные,
условно разрешенные и вспомогательные
виды, допустимые только в качестве
дополнительных по отношению к основным и
условно разрешенным и осуществляемые
совместно с ними. При этом Кодексом
уточняется, что применительно к каждой
территориальной зоне устанавливаются
конкретные виды разрешенного
использования земельных участков и
объектов капитального строительства.
В
ходе формирования земельного участка
обязательно определение технических
условий подключения объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения и платы
за подключение к ним. Необходимо отметить,
что требование об определении точного
размера оплаты было внесено в ст. 30
Земельного кодекса с 30 декабря 2004 г., и это,
на наш взгляд, является важным и
оправданным шагом законодателя. Ранее
отсутствие такого условия позволяло
организациям-сетевладельцам неоправданно
завышать и впоследствии изменять стоимость
подключения, а также навязывать инвестору
дополнительные обременения, напрямую не
связанные с подключением к инженерным
сетям.
Решение о проведении торгов
принимается соответствующим органом
государственной власти или органом
местного самоуправления.
В
соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ собственником
определяется форма проведения торгов
(открытого или закрытого по форме подачи
предложений аукциона либо конкурса),
начальная цена предмета торгов и сумма
задатка. Согласно ст. 448 Гражданского
кодекса РФ (далее - ГК РФ) извещение о
проведении торгов должно быть сделано
организатором не менее чем за тридцать дней
до их проведения. Извещение должно
содержать сведения о времени, месте и форме
торгов, их предмете и порядке проведения, в
том числе об оформлении участия в торгах,
определении лица, выигравшего торги, а
также сведения о начальной цене. В случае
если предметом торгов является только
право на заключение договора, в извещении о
предстоящих торгах должен быть указан
предоставляемый для этого срок.
Земельный кодекс не устанавливает
ограничения для определения начальной цены
предмета торгов и суммы задатка. Однако в
соответствии с Правилами организации и
проведения торгов по продаже находящихся в
государственной или муниципальной
собственности земельных участков или права
на заключение договоров аренды таких
земельных участков, утвержденными
Постановлением Правительства РФ от 11
ноября 2002 г. N 808 <*>, начальная цена
предмета торгов определяется на основании
отчета независимого оценщика, а размер
задатка установлен в размере не менее 20
процентов начальной цены земельного
участка или начального размера арендной
платы.
--------------------------------
<*>
Российская газета. 2002. N 221.
На втором этапе
процедуры предоставления земельного
участка проводится его государственный
кадастровый учет. В соответствии со ст. 6
Земельного кодекса РФ объектом земельных
правоотношений может быть земельный
участок, границы которого удостоверены и
описаны в установленном порядке. Таким
образом, предметом сделки может быть только
земельный участок, прошедший
государственный кадастровый учет.
В
соответствии с Федеральным законом "О
государственном земельном кадастре"
проведение государственного кадастрового
учета включает в себя проверку
представленных документов, составление
описаний земельных участков в Едином
государственном реестре земель, присвоение
кадастровых номеров земельным участкам,
изготовление кадастровых карт (планов)
земельных участков и формирование
кадастровых дел.
Постановка на
государственный кадастровый учет
сформированного земельного участка
осуществляется на основании материалов
межевания (межевого дела) по заявлениям
уполномоченных органом по управлению и
распоряжению земельными участками и иной
недвижимости муниципальных образований,
являющихся правообладателями
(распорядителями) земельных участков.
Районные, городские комитеты по земельным
ресурсам и землеустройству организуют
изготовление кадастрового плана (карты)
земельного участка. Ему присваивается
кадастровый номер. Кадастровый план
земельного участка предоставляется
уполномоченному органу по управлению и
распоряжению земельными участками в виде
выписок бесплатно не позднее
