Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации
Представляется, что требование о
государственной регистрации сделки вправе
заявить добросовестная сторона по
недействительной сделке и договору,
который не считается заключенным, по
следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст.
165 ГК РФ не определил, что суд вправе по
требованию стороны признать сделку
действительной (как это предусмотрено в п. 2
той же статьи при уклонении одной из сторон
от нотариального удостоверения полностью
или частично исполненной другой стороной
сделки) или заключенной, а устанавливает,
что суд вправе вынести решение о
регистрации сделки. Тем самым формулировка
п. 3 позволяет сделать вывод о
распространении его положений как на
недействительный, так и на незаключенный
договор. Судебное решение о регистрации
сделки является важным способом защиты
интересов добросовестной стороны.
Судебно-арбитражная практика также исходит
из того, что из буквального содержания п. 3
ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется
только в случаях, когда при отсутствии
государственной регистрации сделка
считается недействительной <*>.
Гражданский кодекс не устанавливает
каких-либо особых положений для сделок,
которые при отсутствии государственной
регистрации считаются незаключенными.
Таким образом, требование пункта 3 статьи 165
ГК носит общий характер, и сторона,
заинтересованная в государственной
регистрации сделки, вправе предъявить в суд
требование о ее регистрации и тогда, когда в
соответствии с Законом сделка при
отсутствии регистрации считается
незаключенной.
--------------------------------
<*> Пункт 1 информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор
практики разрешения споров, возникающих по
договорам купли-продажи недвижимости" //
Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 1998. N 1; п. 7
информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального
закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" //
Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 2001. N 4.
Возможно,
проблема определения границ действия п. 3
ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если бы указанная
норма не была расположена в ст. 165 ГК РФ, п. 1
которой определяет, что несоблюдение
требований о государственной регистрации в
случаях, предусмотренных Законом, влечет
недействительность сделки.
Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от
нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки, должна
возместить другой стороне убытки,
вызванные задержкой в совершении или
регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, можно говорить о том, что акт
государственной регистрации сделки
представляет собой дополнительный
юридически значимый элемент, обязательное
требование законодательства. Именно с
моментом государственной регистрации
законодательство связывает возникновение
и прекращение тех или иных прав на
недвижимое имущество. То есть
государственная регистрация имеет не
техническое, а юридическое
(правообразующее) значение, что чрезвычайно
важно в условиях имущественного оборота.
Права на землю, жилище, здания и другую
недвижимость, переходящие к лицам,
возникают на основании юридического
состава, включающего в себя два юридических
факта: соглашение и акт регистрации
(договора и (или) права).
Как уже
отмечалось, неверное толкование ст. 433 ГК РФ
создает немало проблем как теоретического,
так и практического характера. Продавцы и
покупатели, ссылаясь на эту статью,
стараются убедить друг друга в том, что,
подписывая договор, стороны не приняли еще
никаких обязательств друг перед другом и
что до государственной регистрации каждый
из них может в одностороннем порядке
отказаться от его исполнения. Определение
момента заключения сделок особенно важно. В
данном случае мы должны различать
возникновение обязательственных отношений
и вещного права. Обязательственные
правоотношения возникают с момента
подписания договора, и стороны вправе
требовать друг от друга соответствующего
поведения, а п. 3 ст. 165 ГК защищает
добросовестного исполнителя. Только после
регистрации покупатели, меняющиеся,
одаряемые приобретают право собственности
и следовательно, получают возможность по
своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться недвижимостью, а арендаторы
вправе владеть и пользоваться арендованным
имуществом и т.д. Одновременно с
возникновением права собственности на
приобретателя переходит риск случайной
гибели или повреждения недвижимого
имущества.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ИНФОРМАЦИОННОЕ
ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО
ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума
ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"ОБЗОР ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО
ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ"
Юрист, 2005, N 1
