Правовое регулирование оснований прекращения вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями
ПРЕКРАЩЕНИЯ ВЕЩНО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
ПО ПОЛЬЗОВАНИЮ ЧУЖИМИ ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ
Д.А. ФОРМАКИДОВ
Формакидов
Д.А., Пермский государственный
университет.
Действующее российское
законодательство не содержит единой
обобщающей нормы, регламентирующей порядок
и основания прекращения ограниченных
вещных прав граждан по пользованию чужими
жилыми помещениями.
В настоящее время
Государственной Думой Российской
Федерации принят новый Жилищный кодекс
России <*>, который вступит в законную
силу 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс внесет
некоторые изменения в правовой статус
граждан, пользующихся жилыми помещениями
на основании ограниченных вещных прав.
Помимо прочего, ЖК РФ затрагивает вопросы
прекращения прав пользования чужими жилыми
помещениями.
--------------------------------
<*>
Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ //
Российская газета. 2005. 12 января.
К
ограниченным вещным правам граждан по
пользованию чужими жилыми помещениями
относятся:
- права членов семьи
собственника жилья (ст. 292 ГК РФ);
- права
отказополучателей, которым в соответствии
с завещательным отказом предоставлено
право пользования жилым помещением (ст. 1137
ГК РФ);
- права получателей ренты по
договору пожизненного содержания с
иждивением, содержащего условие о том, что у
получателя ренты возникает право
проживания в передаваемом по договору
жилом помещении (ст. 602 ГК РФ).
Анализируя
действующее законодательство, можно
выделить следующие основания прекращения
вещных правоотношений по пользованию
чужими жилыми помещениями.
Первым таким
основанием является смерть управомоченных
лиц. Эти права носят строго личный характер
и, следовательно, не могут быть переданы
иному лицу. Исключение из данного правила
составляют случаи, когда в завещании,
установившем право пользования жилым
помещением, отказополучателю подназначен в
соответствии со статьей 1138 ГК РФ другой
отказополучатель.
Вторым основанием
прекращения прав указанных лиц является
соединение в одном лице собственника
жилого помещения и субъекта ограниченного
вещного права пользования жильем. К этому
же основанию относятся и случаи
расторжения договоров пожизненного
содержания с иждивением с возвращением
получателю ренты обремененного жилого
помещения.
Прекращаются права
пользования чужим жильем и по истечении
срока, на который они были установлены.
Такой срок может быть предусмотрен
завещанием или соглашением между
собственником жилья и членом его семьи.
Следующее основание - отказ
управомоченного лица от принадлежащего ему
права. Отказ может быть выражен как в
одностороннем порядке субъектом права, так
и в виде двухстороннего соглашения
последнего с собственником.
Отказ может
быть совершен в устной, в простой
письменной форме либо может быть
нотариально удостоверен. Необходимо
учитывать, что в том случае, если указанный
отказ состоялся в устной форме,
впоследствии в случае возникновения спора
собственнику будет достаточно сложно
доказать, что такой отказ действительно
имел место. Указанное обстоятельство
говорит в пользу совершения отказа от
вещных прав пользования жильем в простой
письменной форме или с нотариальным
удостоверением.
К отказу от прав
пользования приравнивается и выезд
управомоченного лица на другое постоянное
место жительства в другой населенный пункт
или в другое жилое помещение в том же
населенном пункте. "В данном случае может
быть по аналогии применена норма ч. 2 ст. 89 ЖК
РСФСР, согласно которой "в случае выезда
нанимателя и членов его семьи на постоянное
жительство в другое место договор найма
считается расторгнутым со дня выезда" ... В
данном случае собственник может заявить
требование о признании этих лиц
утратившими право пользования жилым
помещением" <*>.
--------------------------------
<*> Макаров С.Ю. Законодательная защита
прав собственников от необоснованных
претензий лиц, претендующих на право
пользования жилым помещением // Жилищное
право. 2003. N 2. С. 29.
При этом необходимо
учитывать, что впоследствии
недобросовестный выбывший субъект права
пользования жильем может предъявить иск о
вселении его в жилое помещение, указав, что
выезд имел временный характер. И, наоборот,
в случае выезда субъекта права на другое
временное место жительства
недобросовестный собственник
обремененного жилого помещения может
подать иск о признании лица утратившим
право пользования жильем в связи с выездом
на другое постоянное место жительства.
Доказать впоследствии, что выезд имел
временный или, напротив, постоянный
характер, сложно обеим сторонам. Это
приводит к принятию судами противоречивых
решений по данной категории дел. Сказанное
позволяет рекомендовать собственникам
обремененных жилых помещений требовать от
лиц, переезжающих на другое постоянное
место жительства, письменного
подтверждения этого факта.
Право
пользования жилым помещением может быть
прекращено и по инициативе получателя
ренты, например, при помещении его в
стационарное учреждение органов
социальной защиты населения. Поскольку
лица, находящиеся в данных учреждениях,
находятся на полном обеспечении,
изменяется содержание обязанности
плательщика по предоставлению содержания
получателю ренты. В этом случае стороны с
учетом конкретных обстоятельств должны
пересмотреть объем предоставляемого
плательщиком ренты содержания.
Помимо
указанных обстоятельств, право пользования
чужим жильем прекращается в случае
уничтожения жилого помещения либо в том
случае, если жилое помещение пришло в
негодность настолько, что проживание в нем
граждан стало невозможным.
Основаниями
прекращения ограниченных вещных прав
пользования жильем могут быть и некоторые
случаи перехода права собственности на
жилое помещение.
Часть 3 ст. 216 ГК РФ,
являясь общей нормой, распространяющейся
на все виды вещных прав, как поименованные в
ст. 216, так и нет, гласит, что переход права
собственности на имущество к другому лицу
не является основанием для прекращения
иных вещных прав на это имущество.
Специальные нормы, предусмотренные ч. 2 ст.
292, ч. 1 ст. 586 и ч. 2 ст. 1137, также содержат
указание на то, что переход права
собственности на обремененное жилое
помещение не является основанием для
прекращения прав на него, соответственно,
членов семьи собственника жилого
помещения, получателей ренты,
отказополучателей.
Как следует из
содержания ст. 235 ГК РФ, право собственности,
в том числе и на жилое помещение,
прекращается при отчуждении собственником
жилого помещения, отказе собственника от
права собственности, принудительном
отчуждении жилого помещения у собственника
в случаях, предусмотренных законом.
Принудительное отчуждение жилого
помещения у собственника может иметь место
при сносе принадлежащего гражданину на
праве собственности жилого дома в связи с
изъятием земельного участка для
государственных или муниципальных нужд,
сносе дома, в котором находятся
приватизированные гражданами квартиры,
реквизиции жилого помещения, конфискации
жилого помещения, обращении взыскания на
жилое помещение по обязательствам
собственника.
В случае сноса жилого
дома, принадлежащего гражданину на праве
собственности, собственнику такого дома,
членам его семьи, а также другим гражданам,
постоянно проживающим в этом доме,
предоставляются по установленным нормам
квартиры в домах государственного или
общественного жилищного фонда. По желанию
таких граждан им обеспечивается вместо
предоставления квартир возможность
внеочередного вступления в члены
жилищно-строительных кооперативов и
получения в них квартир (ст. 137 ЖК РСФСР). В
указанном случае права пользования
прекращаются вместе с прекращением права
собственности на жилой дом. Однако в
соответствии со статьями 138, 139 ЖК РСФСР по
желанию граждан принадлежащие им жилые
дома, подлежащие сносу, могут быть
перенесены и восстановлены на новом месте
либо может быть построен аналогичный дом. В
этом случае право пользования сохраняется
в перенесенном доме.
При сносе дома, в
котором находятся приватизированные
гражданами квартиры, собственникам квартир
с их согласия предоставляется равноценное
жилое помещение на праве собственности или
иная компенсация. Ограниченные вещные
права пользования жильем в этом случае
должны быть "перенесены" на новое жилое
помещение, полученное собственником взамен
изъятого.
В случае реквизиции жилого
помещения права пользования прекращаются,
однако в случае последующего возврата
собственнику сохранившегося и пригодного
для проживания жилого помещения права
пользования должны быть восстановлены.
Конфискация жилого помещения приводит
только к перемене собственника и, таким
образом, в силу статей 216, 292, 586 и 1137 ГК РФ
ограниченные вещные права пользования
жильем не прекращает.
Обращение
взыскания на жилое помещение по
обязательствам собственника также не
прекращает вещные права по пользованию
чужими жилыми помещениями, за исключением
случаев, предусмотренных законом.
Действующее законодательство
предусматривает только одно исключение из
данного правила. В соответствии со статьей
136.1 ЖК РСФСР собственник жилого дома или
квартиры, которые приобретены за счет
кредита банка или иной кредитной
организации либо средств целевого займа,
предоставленного юридическим лицом на
приобретение жилья, и заложены в
обеспечение возврата кредита или целевого
займа, в случае утраты права собственности
на такие жилой дом или квартиру в
результате обращения взыскания на
заложенные жилой дом или квартиру и
реализации этого имущества, а также
совместно проживающие с ним члены семьи
(бывшие члены семьи) обязаны освободить
такие жилой дом или квартиру по требованию
нового собственника жилого дома или
квартиры.
Кроме вышеуказанных
оснований, по общему смыслу норм жилищного
законодательства <*> вещное право
пользования чужим жильем может быть
прекращено также решением суда о выселении
управомоченных лиц в соответствии со
статьей 98 Жилищного кодекса РСФСР по
требованию собственника, если они
систематически разрушают или портят жилое
помещение, используют жилое помещение не по
назначению, систематическим нарушением
правил проживания делают невозможным
дальнейшее проживание с ними других лиц в
одной квартире или доме, если меры
предупреждения и иного воздействия
оказались безрезультатными.
--------------------------------
<*> См.: п. 13
Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О
некоторых вопросах применения судами
Закона Российской Федерации "О
приватизации жилищного фонда Российской
Федерации" от 24.08.1993 // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 1993. N 11. С. 4.
Для выселения субъекта
из занимаемого им жилого помещения по
основаниям, предусмотренным ст. 98 ЖК РСФСР
необходимо наличие ряда условий. В
литературе принято подразделять такие
условия на общие и специальные <*>.
--------------------------------
<*> См., например:
Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А.
Жилищные права. Пользование и
собственность. Комментарии и разъяснения.
М., 1997. С. 312 - 312; Щенникова Л.В.
Неприкосновенность собственности на
жилище и защита интересов соседей //
Российская юстиция. 2001. N 4. С. 25.
К общим
условиям относятся противоправность
поведения, вина и причинно-следственная
связь между действиями субъекта и
наступившим результатом.
Противоправными являются использование
жилого помещения не по назначению,
действия, ведущие к разрушению или порче
жилого помещения, а также такие нарушения
правил общежития, из-за которых становится
невозможным проживание в жилом помещении
других граждан. Однако могут возникнуть
обстоятельства, исключающие
противоправность, например разрушение или
порча жилого помещения в случае крайней
необходимости, для спасения людей и
имущества при пожаре или иных бедствиях.
Второе условие - наличие вины. В ст. 98 ЖК
РСФСР прямо говорится о выселении виновных.
Ответственность за противоправное
поведение может быть только
индивидуальной. Исходя из принципа вины,
исключается возможность ответственности
недееспособных лиц, в частности страдающих
психическими заболеваниями.
Третье
условие - установление необходимой
причинно-следственной связи между
действиями лица и наступившим результатом.
Например, между систематическим нарушением
правил общежития и тем, что вследствие
этого становится невозможным для других
проживание с нарушителем в одном жилом
помещении (если нарушение правил общежития
происходит вне жилого помещения, то
выселение в качестве санкции применяться
не может).
Специальными условиями,
необходимыми для применения санкции в виде
выселения из жилого помещения, являются
систематичность противоправных деяний,
безрезультатность примененных к
нарушителю мер предупреждения и
общественного воздействия.
Дела,
рассматриваемые судами на основании ст. 98
ЖК РСФСР, как и ст. 293 ГК РФ, представляют
сравнительно большую редкость. Как
указывает Л.В. Щенникова: "... Можно
констатировать: суды сегодня "не решаются",
"не отваживаются" лишать граждан ни такого
ограниченного вещного права, как право
проживания... ни тем более права
собственности на жилое помещение... При
этом, думается, нельзя абсолютизировать
защиту частных прав и частного интереса, не
видя здесь интересов других лиц, не проводя
общегосударственную политику пресечения
противоправных деяний, по сути,
злоупотреблений своими гражданскими
правами" <*>.
--------------------------------
<*> Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 24.
Без
предоставления другого жилого помещения на
основании статьи 98 Жилищного кодекса РСФСР
могут быть выселены также лица, лишенные
родительских прав, если их совместное
проживание с детьми, в отношении которых
они лишены родительских прав, признано
невозможным в соответствии с п. 3 ст. 71
Семейного кодекса РФ.
Заметим, что
указанное правило не ставит невозможность
совместного проживания с детьми в связь с
нарушением субъектом правил общежития.
Невозможность совместного проживания
сближает это основание с систематическим
нарушением правил общежития. Однако между
этими двумя основаниями явно имеются
существенные различия. Юридические факты,
входящие в основание последнего,
определяются прежде всего исходя из правил
общежития. Противоправное поведение,
вследствие которого граждане, лишенные
родительских прав, могут быть выселены из
занимаемого жилого помещения, представляет
собой основание, содержание которого
определено в значительной степени нормами
семейного законодательства. Одни и те же
факты могут привести к лишению
родительских прав и вызвать невозможность
совместного проживания лиц, лишенных этих
прав, с детьми.
Действительно, ст. 69
Семейного кодекса РФ среди ряда оснований
лишения родительских прав предусматривает,
что родители или один из них могут быть
лишены родительских прав, если будет
установлено, что они уклоняются от
выполнения обязанностей по воспитанию
детей или злоупотребляют своими
родительскими правами, жестоко обращаются
с детьми, а также в том случае,
