Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость(а.м. эрделевский)

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 февраля 2005 года
А.М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
Александр Эрделевский, профессор МГЮА, доктор юридических наук.
С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2004 г., которым был внесен ряд изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. (далее - Закон). Некоторые из них являются весьма существенными.
Так, например, внесена определенность в вопрос о том, в каких случаях подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Из п. 1 ст. 4 Закона в его прежней редакции следовала необходимость регистрации любых ограничений (обременений), в то время как новая редакция этого пункта предусматривает необходимость такой регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом.
Важное значение имеет изменение, внесенное в п. 3 ст. 7 Закона. Дело в том, что в прежней редакции Закон, разрешая предоставление регистрирующим органом полных сведений о государственной регистрации прав самому правообладателю или лицу, действующему от имени правообладателя на основании доверенности, не предусматривал возможности предоставления такой информации законному представителю правообладателя. Поскольку законными представителями недееспособных в силу возраста или состояния здоровья граждан являются их родители, опекуны и попечители (п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ, п. 2 ст. 31 Гражданского кодекса РФ), складывалась парадоксальная ситуация, при которой родитель малолетнего ребенка не мог получить информацию о зарегистрированных на имя ребенка правах. Сегодня этот недостаток устранен путем внесения законных представителей в предусмотренный п. 3 ст. 7 Закона перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав.
Вероятно, всем действующим и потенциальным участникам постоянно растущего рынка недвижимости окажутся небезынтересны и полезны положения нового, шестого пункта, которым дополнена ст. 7 Закона. Этот пункт разрешает регистрирующим органам предоставлять на платной основе любому заинтересованному лицу статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (далее - Реестр), в том числе информацию о количестве заключенных на определенной территории за определенный период сделок, обобщенную (то есть без идентификации конкретного лица) информацию о субъектах таких сделок и их объектах, средней цене недвижимости и т.п.
На предотвращение возможных злоупотреблений при совершении сделок с недвижимостью, в особенности с жилыми помещениями, направлено дополнение п. 6 ст. 12 Закона указанием на необходимость внесения регистрирующими органами в графу Реестра "Особые отметки" сведений (при их наличии у регистрирующего органа) о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения. Следует обратить внимание, что гражданин признается находящимся под опекой или попечительством с момента принятия органом опеки и попечительства решения о назначении соответственно опекуна или попечителя (п. 1 ст. 35 ГК).
Эффективность этого нового правила ст. 12 Закона обеспечивается путем дополнения ст. 28 Закона четвертым пунктом, согласно которому копия вступившего в законную силу решения суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным подлежит обязательному направлению в трехдневный срок судебными органами в орган по государственной регистрации. Что касается сведений о членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения, то такие сведения направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения.
Изменения коснулись также ст. 16 и 18 Закона. Напомним, что в п. 1 ст. 16 Закона уже вносились весьма важные изменения Федеральным законом от 9 июня 2003 г., в связи с чем утратило силу существовавшее в этом пункте правило о том, что в случае, если права возникли на основании договоров, не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной регистрации права или сделки могла подавать одна из сторон такого договора. Поэтому в настоящее время заявление о государственной регистрации должно подаваться всеми сторонами договора.
Новая редакция п. 4 ст. 16 и п. 5 ст. 18 Закона регламентирует порядок подтверждения полномочий представителя физического или юридического лица действовать от имени представляемого соответственно при представлении документов на государственную регистрацию прав и получении зарегистрированных документов. Представитель физического лица в обоих случаях предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а также нотариально удостоверенную доверенность.
Что касается представителя юридического лица, то здесь единообразие между п. 4 ст. 16 и п. 5 ст. 18 отсутствует (как представляется, без достаточных для этого оснований). Так, в п. 4 ст. 16 установлено, что при представлении документов на государственную регистрацию представитель юридического лица предъявляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Видимо, здесь имеется в виду, что это может быть не только доверенность, но и договор коммерческого представительства (п. 3 ст. 184 ГК) либо договор простого товарищества (п. 2 ст. 1044 ГК). При этом представитель вправе предъявить как подлинник, так и нотариально удостоверенную копию любого из этих документов. Что же касается менее ответственного юридического действия - получения зарегистрированных документов (п. 5 ст. 18 Закона) - то здесь представитель может подтверждать свои полномочия только подлинником нотариально удостоверенной доверенности. Какой-либо логики в таком соотношении анализируемых норм не усматривается. Представляется, что в силу высокой правовой значимости такого юридического действия, как представление документов на государственную регистрацию прав полномочия представителя на совершение этого действия, должны подтверждаться подлинником нотариально удостоверенной доверенности, в связи с чем можно рекомендовать законодателю соответствующим образом изменить редакцию п. 4 ст. 16 Закона.
Важное значение имеет внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона правила о том, что при представлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органом подлежит указанию не только календарная дата, но также и время их получения и представления с точностью до минуты. Отмеченная новелла весьма важна при решении вопроса, связанного с применением ст. 398 ГК. Например, если зарегистрировано два договора купли-продажи одного и того же жилого помещения, но право собственности еще не перешло ни к одному из покупателей, то требовать передачи ему жилого помещения имеет тот покупатель, чей договор зарегистрирован раньше. Поскольку, согласно п. 7 ст. 16 Закона, регистрация прав и сделок проводится в последовательности, определенной порядком приема документов, то раньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственную регистрацию. Таким образом, с 1 января 2005 года приоритет представления документов на регистрацию в рамках одной календарной даты будет определяться не только порядковым номером записи в книге учета документов, но и временем получения документов, указываемым как в книге учета, так и в выдаваемой заявителю расписке.
Статья 25 Закона в ее новой редакции изменяет процедуру регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Такие объекты теперь подразделяются на созданные объекты (п. 1 ст. 25 Закона) и объекты незавершенного строительства (п. 2, 3, 4 ст. 25 Закона). Созданный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (например, документы о принятии объекта на кадастровый и технический учет), в то время как право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок либо право пользования им, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В п. 4 ст. 24 Закона определены правила подачи заявлений о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд или приобретаемое для включения в его состав. Такие заявления представляются в регистрирующий орган управляющей компанией, в управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При регистрации в Реестре указывается, что собственниками такого объекта являются собственники паев соответствующего фонда, однако имена или наименования владельцев инвестиционных паев и размеры принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности в Реестре не указываются. Очевидно, это новое правило ст. 24 Закона призвано, в частности, затруднить доступ участников гражданского оборота к информации, позволяющей идентифицировать собственников объекта недвижимого имущества.
Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, в п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации - таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (то есть включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, то есть при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК).
В заключение остановимся на том изменении Закона, которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 Закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.
Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).
Однако из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).
По общему правилу п. 1 ст. 223 ГК, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 223 ГК, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п. 2 ст. 223 ГК был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Внесенное в п. 2 ст. 223 ГК дополнение весьма неоднозначно и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного

Комментарии к законам »