Существенные условия договора продажи жилого помещения(а. эрделевский)
ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Материал
подготовлен с использованием правовых
актов
по состоянию на 1 февраля 2005
года
А.М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ
Эрделевский
Александр, профессор МГЮА, доктор
юридических наук.
Общеизвестно, что
наибольшую часть сделок, совершаемых на
рынке недвижимости в Российской Федерации,
составляют договоры купли-продажи жилых
помещений, в основном в виде отдельных
квартир. С учетом большой экономической
значимости этого имущественного объекта
вполне понятна важность соблюдения при
заключении договоров продажи жилых
помещений предписаний действующего
законодательства, без чего договор может
оказаться недействительным или
незаключенным.
Что необходимо для
заключения договора? Общие правила,
позволяющие ответить на этот вопрос,
установлены в ст. 432 Гражданского кодекса РФ
(далее - ГК). Согласно п. 1 ст. 432 ГК договор
считается заключенным, если между
сторонами в требуемой в подлежащих случаях
форме достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. Таким
образом, еще на стадии заключения договора
стороны должны понимать, что если в
заключенном договоре будет упущено хотя бы
одно из существенных для данного договора
условий, такой договор окажется
незаключенным и не породит соответствующих
ему правовых последствий.
Существенными условиями любого договора
являются условия о предмете договора,
условия, которые названы в законе или иных
правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а
также все те условия, относительно которых
по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.
Таким образом,
при заключении любого договора должно быть
в первую очередь достигнуто соглашение о
его предмете. В нормах, посвященных
отдельным видам договоров, требования к
определению предмета договора могут быть
конкретизированы. Так, согласно ст. 554 ГК в
договоре продажи недвижимости (в том числе
жилого помещения) условие о предмете
договора считается согласованным, если в
договоре указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю
по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества.
Применительно к жилому помещению это
означает, что в договоре должно быть
указано расположение квартиры в здании
(например, путем указания номера квартиры и
приложения к договору поэтажной
экспликации здания). При отсутствии этих
данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается
не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается
заключенным.
Согласно прямому указанию
ст. 555 ГК существенным условием договора
продажи недвижимости вообще и жилого
помещения в частности является цена. При
отсутствии в договоре согласованного
сторонами в письменной форме условия о цене
недвижимости договор о ее продаже
считается незаключенным. Следует обратить
внимание, что по общему правилу п. 2 ст. 555 ГК
установленная в договоре цена недвижимого
имущества, находящегося на земельном
участке, включает цену передаваемой с этим
недвижимым имуществом соответствующей
части земельного участка или права на нее. В
договоре может быть указана как общая цена
продаваемого жилого помещения, так и цена
единицы его площади (например, квадратного
метра). В последнем случае общая цена
переданного покупателю жилого помещения,
подлежащая уплате продавцу, определяется
исходя из его фактического размера.
Особое внимание следует обратить на ст. 558
ГК, где установлены особенности продажи
жилых помещений. Помимо указания на
обязательность государственной
регистрации договора продажи жилого дома,
квартиры или частей этих объектов (п. 2 ст. 558
ГК) в п. 1 этой статьи установлено
специальное существенное условие,
необходимое лишь для этого договора. Как
указано в п. 1 ст. 558 ГК, существенным
условием договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является
перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением.
Это правило нуждается в некоторых
комментариях.
Нетрудно заметить, что в
п. 1 ст. 558 ГК речь идет не о существенном
условии договора в точном смысле ст. 432 ГК,
поскольку если какие-либо лица в
соответствии с законом сохраняют право
пользования жилым помещением, то судьба
этого права не может зависеть от содержания
договора и волеизъявления его участников -
продавца и покупателя. Поэтому
установленное законом самостоятельное
право третьих лиц на жилое помещение не
может быть предметом соглашения между
продавцом и покупателем, изменить своим
соглашением перечень таких лиц они не
могут. Например, право пользования жилым
помещением при переходе права
собственности на него сохраняет гражданин,
которому это право предоставлено по
завещательному отказу (ст. 33 Жилищного
кодекса РФ, п. 2 ст. 1137 ГК), а также гражданин,
проживающий в жилом помещении на основании
договора пожизненного содержания с
иждивением (ст. 34 Жилищного кодекса РФ, п. 1
ст. 586 ГК).
Понятно, впрочем, что
покупателю вовсе не безразлично, будет ли
кто-либо, кроме него, иметь имущественные
права на приобретенное им жилое помещение,
поэтому он заинтересован в осведомленности
об этом обстоятельстве до заключения
договора. Применительно к договору аренды
законодатель в ст. 613 ГК прямо говорит о том,
что при заключении договора аренды
арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество (сервитуте,
праве залога и т.п.), а неисполнение
арендодателем этой обязанности дает
арендатору право требовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора и
возмещения убытков. В общих положениях о
договоре купли-продажи законодатель прямо
не предусматривает подобной обязанности
продавца, однако в п. 1 ст. 460 установлено, что
продавец обязан передать покупателю товар
свободным от любых прав третьих лиц, за
исключением случая, когда покупатель
согласился принять товар, обремененный
правами третьих лиц, а неисполнение
продавцом этой обязанности дает покупателю
право требовать уменьшения цены товара
либо расторжения договора купли-продажи,
если не будет доказано, что покупатель знал
или должен был знать о правах третьих лиц на
этот товар.
Отсюда следует, что в общем
случае на продавце лежит обязанность
предупредить покупателя о правах третьих
лиц на товар, но ее неисполнение не
препятствует признанию договора
заключенным, а лишь делает его
неустойчивым, поскольку у покупателя
возникают основания для предъявления
требования об изменении (в части цены) или
расторжении такого договора в судебном
порядке.
Таким образом, в ст. 558 ГК, с
учетом п. 1 ст. 460 ГК, речь идет не собственно
о перечне лиц, в соответствии с законом
сохраняющих право пользования жилым
помещением, как особом самостоятельном
условии договора продажи жилого помещения,
а о том, что в договоре продажи жилого
помещения покупатель должен явно изъявить
согласие принять от продавца жилое
помещение, обремененное правами таких лиц
(что одновременно означает необходимость
обязательного предупреждения покупателя о
таких правах). Следовательно, перечень
третьих лиц, о котором идет речь в ст. 558 ГК,
следует рассматривать не в качестве
самостоятельного существенного условия
договора продажи жилого помещения, а в
качестве необходимого элемента описания
предмета такого договора наряду с другими
элементами, указанными в ст. 554 ГК. Поэтому в
случае отсутствия в договоре указанного
перечня условие о предмете договора должно
считаться не достигнутым, а сам договор -
незаключенным.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
