Договор-невидимка получил место в законе
Н. МАЛОВА
Наталья Малова, юрист,
аспирантка РПА МЮ РФ.
Правоотношения,
складывающиеся на практике при
строительстве новых многоквартирных жилых
домов, уже не первый год ставят в тупик как
правоприменителей, так и исследователей
теории права. Неоднозначная судебная
практика, противоречивые подходы
арбитражных судов и судов общей юрисдикции
- все это было следствием практически
полного отсутствия правового
регулирования в этой сфере. Сейчас, когда
"долевое строительство" наконец дождалось
специального Закона, более чем любопытно
взглянуть, каким же этот многострадальный
договор предстанет в свете его норм.
Ст. 4
Закона пополнила классификацию
гражданско-правовых договоров новым видом -
договором долевого строительства (ранее
данный договор именовался как договор
долевого участия в строительстве) и
определила его как договор, по которому
одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и
(или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник
долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять
объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости.
К иным объектам
недвижимости относятся гаражи, объекты
здравоохранения, общественного питания,
предпринимательской деятельности,
торговли, культуры и иные объекты
недвижимости, за исключением объектов
производственного назначения.
При этом
следует обратить внимание на то, что
указанный договор будет регламентировать
только отношения между застройщиком и
участником долевого строительства. Если же
застройщик осуществляет строительство не
своими силами, а с привлечением подрядчика,
то отношения между застройщиком-заказчиком
и подрядчиком буду регламентироваться
нормами главы 37 ГК РФ.
Существенными
условиями договора долевого строительства
закон признает:
- определение
подлежащего передаче конкретного объекта
долевого строительства в соответствии с
проектной документацией застройщиком
после получения им разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости;
- срок
передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого
строительства;
- цену договора, сроки и
порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на
объект долевого строительства.
Серьезным новшеством данного вида
договоров стало требование о его
государственной регистрации. Причем такая
регистрация будет производиться как
минимум дважды: после заключения договора
долевого строительства (с момента этой
регистрации договор будет считаться
заключенным) и после ввода дома в
эксплуатацию и передачи объекта участнику
долевого строительства (с этого момента
возникает право собственности на объект
долевого строительства).
В первом
случае регистрация договора необходима для
ограничения права застройщика на земельный
участок, предназначенный для застройки, и
возводимый объект с целью возникновения на
него залога в силу закона в пользу
участников договора долевого
строительства. Во втором - государственная
регистрация служит актом признания права
собственности участника долевого
строительства на объект долевого
строительства (квартиру в многоквартирном
доме), производится по заявлению участника
долевого строительства и на основании
документов, указанных в ст. 25.1 ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". К тому
же государственная регистрация
возникновения права собственности на
объект долевого строительства
одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее
имущество. С момента второй регистрации
прекращаются права залога на застраиваемый
земельный участок и возводимый объект.
Интересно, что согласно ст. 17 Закона договор
и (или) уступка прав требований по договору
долевого строительства также подлежат
государственной регистрации. Однако ни ГК
РФ, ни указанным Законом не предусмотрен
такой порядок, как, впрочем, и сама
регистрация таких договоров и уступки прав
требования.
Обязанность застройщика
передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства не позднее
срока, предусмотренного договором, была
предусмотрена и нормами ст. 708 ГК РФ. Но
последствия его просрочки
регламентировались общими нормами ст. 405 ГК
РФ. Статья же 6 Закона указывает, что в
случае нарушения срока передачи участнику
долевого строительства объекта долевого
строительства застройщик уплачивает
неустойку (пени) в размере одной
семидесятипятой ставки рефинансирования
ЦБ РФ.
Статья 8 Закона вводит
обязанность застройщика передать объект
долевого строительства участнику долевого
строительства в течение двух месяцев, но не
позднее предусмотренного договором срока,
после получения застройщиком в
установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости. Такая передача,
как и прежде, осуществляется на основании
акта приема-передачи.
Закон сохранил
требование о гарантийном сроке для объекта
долевого строительства, который
устанавливается договором и не может
составлять менее чем пять лет. Указанный
гарантийный срок исчисляется со дня
передачи объекта долевого строительства
участнику долевого строительства, если
иное не предусмотрено договором.
***
Таким образом, для регламентации договора
долевого участия в строительстве
законодатель позаимствовал основные нормы
подряда и договора инвестирования,
дополнив и уточнив их особенностями нового
вида гражданско-правовых договоров.
Законом установлены существенные гарантии
защиты прав, законных интересов и имущества
участников долевого строительства. Однако
введение новых требований к застройщику
почти наверняка скажется на стоимости
объектов строительства - и не в меньшую
сторону.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"ОБ
УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В
НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N
122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С
НИМ"
(принят ГД ФС РФ
17.06.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЭЖ-Юрист, 2005, N 6
