Договор мены недвижимого имущества(с.п. гришаев)
о последствиях совершаемых действий (ст. 16
Основ законодательства о нотариате).
Не
все из указанных функций отнесены к
компетенции учреждений юстиции, которые
должны совершать государственную
регистрацию. В частности, они, регистрируя
сделку, проверяют действительность
поданных заявителем документов и наличие
соответствующих прав у подготовившего
документ лица или органа власти, проверяют
наличие ранее зарегистрированных и ранее
заявленных прав (п. 3 ст. 9 закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким
образом, функции нотариусов и
регистраторов полностью не совпадают.
Следует отметить, что действующие правовые
системы зарубежных стран выработали два
основных пути обеспечения законности
правоустанавливающих документов, а также
прав, подлежащих государственной
регистрации. В странах с континентальной
системой права - это обязательное
нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью, а для стран англосаксонской
системы права - обязательное участие в
процессе заключения соглашения страховой
компании совместно с адвокатом или
маклером.
Необходимо также решить
вопрос о том, на кого будут возложены
функции по проверке дееспособности лиц,
совершающих сделку и подлинности их воли. В
Законе о государственной регистрации об
этом вообще не говорится, между тем эта
проблема является достаточно серьезной.
При мене недвижимости, находящейся на
земельном участке, не принадлежащем
отчуждателю на праве собственности,
приобретатель недвижимости получает право
пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же условиях, что и
продавец недвижимости. Однако следует
иметь в виду, что законом или договором
между отчуждателем недвижимости и
собственником земельного участка, на
котором находится эта недвижимость, могут
быть предусмотрены условия пользования
земельным участком, не позволяющие мену
находящейся на этом участке недвижимости
либо допускающие ее только с согласия
собственника.
В случае, когда одна из
сторон договора мены является
собственником земельного участка, на
котором находится передаваемая
недвижимость, приобретателю передается
право собственности на этот земельный
участок либо предоставляется право аренды
или предусмотренное договором мены
недвижимости иное право на соответствующую
часть земельного участка. Если же договором
не определено то право, на основании
которого используется земельный участок,
то к приобретателю автоматически переходит
право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и
необходима для ее использования.
В
случаях, когда земельный участок, на
котором находится принадлежащее
отчуждателю здание, сооружение или другая
недвижимость, передается без передачи в
собственность приобретателя этой
недвижимости, за отчуждателем сохраняется
право пользования частью земельного
участка, которая занята недвижимостью и
необходима для использования на условиях,
определяемых договором мены.
Если
условия пользования соответствующей
частью земельного участка договором мены
недвижимости не определены, продавец
сохраняет право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью для ее
использования в соответствии с ее
назначением.
Одной из наиболее
распространенных разновидностей договора
мены недвижимости является договор мены
жилыми помещениями. Жилое помещение может
использоваться для проживания не только
собственника, но и других лиц, которые в
соответствии с законом имеют право
пользования этим помещением.
Собственник, осуществляя свое правомочие
распоряжения, может обменять жилое
помещение на другое, не спрашивая согласия
этих лиц. Однако существенным условием
договора мены в данном случае будет
перечень лиц, сохранивших право
пользования жилым помещением с указанием
их прав на пользование этим жилым
помещением при его приобретении другим
лицом (п. 1 ст. 558 ГК). К их числу относятся
следующие лица:
1. Члены семьи прежнего
собственника, включая тех, кто прекратил с
ним семейные отношения, однако сохранил
право пользования жилым помещением. К числу
членов семьи прежнего собственника также
относятся лица, которые не являются его
родственниками, однако совместно проживали
с ним и вели с ним общее хозяйство (ст. 53 ЖК
РСФСР).
2. Наниматель жилого помещения по
договору коммерческого найма и постоянно
проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК).
3. Поднаниматель жилого помещения в
пределах срока действия договора поднайма
(ст. 685 ГК).
4. Лица, которые пользуются
жилым помещением в силу завещательного
отказа (ст. 538 ГК РСФСР).
5. Получатель
ренты по договору пожизненного содержания
с иждивением, если в договоре оговорено
проживание его в данном жилом помещении (п. 1
ст. 602 ГК).
6. Ссудополучатель по договору
безвозмездного пользования жилым
помещением в пределах срока действия
договора (п. 1 ст. 700 ГК).
Наличие
указанной нормы обусловлено тем
обстоятельством, что ранее в практике было
немало случаев, когда в отношении жилого
помещения совершалась сделка и при этом
нового приобретателя не ставили в
известность о существовании лиц,
сохранивших право пользования отчуждаемым
жилым помещением. На момент заключения
сделки такие люди отсутствуют по различным
причинам (служба в армии, нахождение в
местах лишения свободы, заграничная
командировка и т.д.). Признание указанного
условия существенным означает, что при его
несоблюдении договор считается
незаключенным.
Договоры мены жилыми
помещениями нередко заключаются
одновременно тремя и более участниками. В
некоторых случаях жилое помещение
обменивается несколько раз. В практике было
зафиксировано немало случаев, когда
обмениваемое жилое помещение было
приватизировано с нарушением
законодательства либо сам договор мены был
осуществлен неправомерно.
Такие сделки
признаются судами недействительными
(ничтожными), а последствием признания их
недействительными является двусторонняя
реституция, то есть возврат сторон в
первоначальное положение. При этом, как
отметил Верховный Суд Российской
Федерации, право на применение последствий
ничтожной (абсолютно недействительной)
сделки суды считают абсолютным, не имеющим
никаких ограничений и не зависящим от вины
и добросовестности участников <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень ВС РФ.
1999. N 8. С. 17.
В соответствии с указанным
толкованием ст. 167 ГК, предусматривающей
последствия признания сделки
недействительной, не имеет значения,
действовали стороны добросовестно или
злоупотребляли правом. Таким образом
приобретатель жилого помещения может
действовать добросовестно, и на него в
соответствии со ст. 302 ГК не должны были бы
распространяться нормы о виндикации
(истребовании имущества из чужого
незаконного владения). Однако наличие
указанного толкования не препятствует
удовлетворению иска о последствиях
ничтожной сделки. Таким образом
двусторонняя реституция будет применяться
по всей цепочке сделок, связанных одним
лишь общим предметом - жилым помещением.
Следует отметить, что применение закона
таким образом ни в коей мере не
способствует устойчивости гражданского
оборота и, очевидно, следовало бы
установить ограничение в применении
реституции в отношении всех последующих за
первой сделкой. Очевидно, при коллизии
положений двух норм (ст. 167 и ст. 302 ГК)
законодатель сделал выбор в пользу ст. 167 ГК
исходя из того, что подавляющее большинство
сделок с жилыми помещениями признается
ничтожными из-за того, что приватизация
жилого помещения, являющегося предметом
сделки, была проведена с нарушением прав
несовершеннолетних детей. Однако
благородная цель защиты прав детей не
должна достигаться за счет нарушения прав
других лиц. Участники цепочки обмена жилых
помещений могут впоследствии продать это
жилое помещение, и покупатель, потеряв свое
приобретение в результате реституции, не
всегда имеет возможность вернуть назад
свои деньги (например, вследствие
невозможности найти продавца либо
отсутствия у него денег).
Договор мены
жилыми помещениями следует отличать от
договора обмена жилыми помещениями,
собственниками которых являются
муниципальные органы (иногда
государственные), а граждане проживают в
них в качестве нанимателей. В последнем
случае между сторонами происходит переход
права пользования, а не права
собственности, как в договоре мены. Кроме
того, в отличие от договора мены обмен
жилыми помещениями оформляется
специальными обменными ордерами, которые
дает местная администрация после выдачи
разрешения на обмен.
Обмен жилыми
помещениями осуществляется на основании
норм жилищного законодательства (ст. ст. 67 -
72 ЖК РСФСР). Такой обмен осуществляется при
помощи специализированных агентств
(например, в Москве такой организацией
является Мосжилсервис). Как следует из ст. 67
ЖК РСФСР, для его совершения необходимо
согласие всех проживающих в жилом
помещении совместно с нанимателем членов
семьи, в противном случае обмен может
производиться только по решению суда. Обмен
может производиться с другим нанимателем
или членом жилищно-строительного
кооператива.
Обмен жилыми помещениями
может происходить и в тех случаях, когда
одно из жилых помещений является частной
собственностью граждан, а другое является
муниципальной или государственной
собственностью. В таких случаях лицо,
являющееся нанимателем жилого помещения,
находящегося в муниципальной или
государственной собственности, и
собственник жилого помещения,
предлагаемого к обмену, подают при
содействии обменного бюро заявление с
просьбой разрешить подобный обмен в
местную администрацию. При отсутствии
законодательных препятствий к обмену
выносится решение, в котором дается
согласие на обмен, однако делается оговорка
о том, что обмен может быть осуществлен
только после перехода права собственности
на обмениваемое жилое помещение от
собственника к нанимателю. Такой переход
осуществляется путем заключения
соответствующего гражданско-правового
договора (купли-продажи, дарения и т.д.).
Весьма своеобразной формой договора мены
жилыми помещениями являются договоры так
называемой альтернативы, когда обмен
осуществляется путем одновременной
продажи жилого помещения и покупки нового.
При необходимости производится
соответствующая доплата. Как и любая другая
сделка, договор покупки нового жилого
помещения может быть признан судом
недействительным по различным основаниям
(например, если не были учтены права
несовершеннолетних детей). Последствием
признания такой сделки недействительной,
как было указано выше, является
двусторонняя реституция.
Если при
обычном обмене особых проблем не возникает,
поскольку участники обмена просто
переезжают в свои старые квартиры, то в
данном случае покупатель квартиры может
просто оказаться на улице, поскольку свою
старую квартиру он уже продал. Естественно,
у него остается право требовать от продавца
возврата полученной суммы, однако это право
осложняется следующими обстоятельствами. В
договоре купли-продажи часто указываются
не те суммы, которые реально передаются
продавцу, а суммы, соответствующие
стоимости квартиры по справке Бюро
технической инвентаризации (делается это
для того, чтобы уменьшить размер пошлины и
налогов). Таким образом, продавец имеет
возможность вернуть только ту сумму,
которая указана в договоре. Кроме того,
взыскать даже эту сумму бывает достаточно
сложно. В качестве меры предосторожности
можно указать на необходимость тщательной
проверки совершаемой сделки (лучше всего
привлечь для этих целей риэлтерскую фирму).
Можно также в договоре предусмотреть
штрафные санкции к продавцу в случае
предъявления им самим или третьими лицами
иска в суд о признании недействительным
договора купли-продажи жилого помещения.
Нередки случаи, когда после заключения
договора мены и его государственной
регистрации прежний собственник проданную
квартиру фактически освободил, но
продолжает быть там зарегистрированным.
При отказе изменить место регистрации
добровольно можно предъявить иск о
признании этого лица утратившим право
пользования жилым помещением. Если же место
нахождения старого собственника
неизвестно в течение одного года, то можно
предъявить иск о признании его безвестно
отсутствующим и на основании
соответствующего решения суда выписать его
с занимаемой ранее жилой площади.
Возможны ситуации, когда сроки передачи
обмениваемой недвижимости не совпадают. В
этом случае сторона, которая по договору
должна передать недвижимость первой, может
воспользоваться правилами о встречном
исполнении, предусмотренными ст. 328 ГК РФ. В
соответствии с этими правилами сторона,
исполнившая договор мены первой, может
приостановить исполнение или отказаться от
договора и требовать возмещения убытков,
если налицо обстоятельства, очевидно
свидетельствующие о том, что исполнение
другой стороной не будет произведено в
установленный срок.
В случае изъятия
третьим лицом у стороны имущества,
полученного по договору мены, она имеет
право при наличии оснований,
предусмотренных ст. 461 ГК РФ, потребовать от
другой стороны возврата имущества,
полученного последней в обмен, и (или)
возмещения убытков (ст. 571 ГК РФ). Эти
основания заключаются в том, что при
изъятии товара у покупателя по основаниям,
возникшим до исполнения договора
купли-продажи, продавец обязан возместить
покупателю понесенные им убытки, если не
докажет, что покупатель знал или должен был
знать о наличии этих оснований.
По
общему правилу право собственности на
обмениваемое имущество переходит к
сторонам договора мены одновременно после
исполнения обязательств передать
соответствующее имущество обеими
сторонами (ст. 570 ГК РФ). Однако при обмене
недвижимого имущества переход права
собственности подлежит государственной
регистрации и приобретает правовое
значение только после такой регистрации.
В связи с этим при заключении договора
мены недвижимости право собственности
возникает не после одновременного
исполнения обязательства по передаче
недвижимости друг другу, а после выполнения
каждой из сторон регистрационных
процедур.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
"ВОЗДУШНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 19.03.1997 N 60-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 19.02.1997)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)"
от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
"ОСНОВЫ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О
НОТАРИАТЕ"
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N
4462-1)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 24.06.1983)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)
ПРИКАЗ Минтранса РФ
от 05.03.1993 N 18
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
"ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ СУДОВ, ЭКСПЛУАТИРУЕМЫХ
НА ВНУТРЕННИХ СУДОХОДНЫХ ПУТЯХ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"
