Договор мены недвижимого имущества(с.п. гришаев)

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 24 февраля 2005 года
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. По этому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.) и др. Вместе с тем отдельные положения Гражданского кодекса касаются только договора мены.
В качестве предмета договора может выступать недвижимость, которая является одним из наиболее распространенных объектов, по поводу которых заключается договор мены (закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые). Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.
Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.
В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.
Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).
Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, как жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи (дачи), но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.
Гражданский кодекс РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно осуществляться в соответствии с их целевым назначением (п. 1 ст. 288 ГК). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Обмениваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указываются также их местонахождение (адрес), наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры.
Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально- определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.
Обмениваемое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов.
К договору о мене в таких случаях не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.
Цена на передаваемую по договору мены недвижимость в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон, однако в отношении отдельных видов земельных участков применяется такое понятие, как "нормативная цена земли", которое, в частности, используется при передаче государственной и муниципальной земли в собственность юридических и физических лиц. При необходимости стороны могут поручить определение цены профессиональным оценщикам.
Цена может быть определена не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.
Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соответственно не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.
Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).
Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со ст. 131 ГК учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Так, в Москве создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Функционирует он с 1 января 2000 г., регистрируя сделки с недвижимостью в жилищной сфере и переход прав на недвижимое имущество.
Регистрация выполняет следующие функции: а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.
В статье 131 ГК РФ содержится только общее правило о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Конкретный порядок осуществления государственной регистрации установлен в специальном законодательстве, в котором основная роль принадлежит Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанный Закон вступил в силу 31 января 1998 г. (через 6 месяцев после его официального опубликования).
Определенные законодательные полномочия также предоставлены субъектам РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о государственной регистрации субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Приказ Минтранса РФ от 05.03.1993 N 18 "О введении в действие "Правил регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации" утратил силу в связи с изданием Приказа Минтранса РФ от 17.12.2001 N 178 "О признании утратившим силу Приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 5 марта 1993 г. N 18". Закон о регистрации применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними. Так, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18, которым утверждены Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ. В соответствии с указанными Правилами регистрации подлежат суда независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов, которые вносят данные о судне в Судовой реестр, присваивают судну регистрационный номер и выдают судовладельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом Российской Федерации и подтверждающее право собственности на судно. В случае изменения судовладельца, в том числе в результате заключения гражданско-правовых сделок, происходит перерегистрация судов с выдачей новых Судовых свидетельств.
Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ (п. 9 ст. 33 Воздушного кодекса). Для осуществления подобной регистрации предусмотрено создание специального реестра. В частности, гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельства о государственной регистрации.
Регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре.
Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует.
Характерной особенностью договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон одновременно является продавцом передаваемого товара и покупателем получаемого в обмен. Соответственно основной обязанностью каждой из сторон является обязанность по передаче товара.
По договору мены обязанностью контрагента является передача товара, свободного от каких-либо обременений. Применительно к недвижимости таким обременением может быть право пользования, право залога (ипотеки) на обмениваемое имущество и др. При изъятии этой недвижимости третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, сторона, у которой была изъята недвижимость, имеет право потребовать не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.
В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры).
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом сторон от исполнения договора. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случаях, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Следует отметить, что упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в том числе и договора мены, вызвало критику. Сторонники сохранения нотариальной формы считают, что государственная регистрация не может полностью заменить ее. Они обосновывают это тем, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по поводу условий договора и устранить все противоречия с тем, чтобы в дальнейшем исключить возможные споры. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Нотариус при совершении сделки обязан разъяснить сторонам их права и обязанности, предупредить

Комментарии к законам »