Жилье и бизнес - не пара?
Е. СЕМЕНОВА
Елена Семенова, НП
"Исследовательский центр повышения
эффективности управления "ЭСТИМАТ".
Новый
Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1
марта, имеет важнейшее значение
практически для всех граждан. Однако этот
основополагающий в области жилищных
отношений документ, безусловно, интересен и
для представителей бизнеса. Более того, у
них есть повод взглянуть на некоторые его
положения с позиции здоровой
критики.
Проанализируем основные понятия
нового документа. Кроме замены устаревших
терминов, таких, как "общественный жилищный
фонд", на современные и закрепления
изменений, происшедших за последние годы на
рынке жилья, в подп. 4 п. 3 ст. 19 Кодекса
установлено новое понятие - "жилищный фонд
коммерческого использования", то есть
совокупность жилых помещений, которые
используются собственниками для
проживания граждан на условиях возмездного
пользования либо предоставлены гражданам
по иным договорам во владение и (или) в
пользование.
Положительным моментом
здесь стало то, что п. 2 ст. 30 ЖК РФ в отличие
от ранее действовавших в жилищной сфере
правовых актов четко определил: гражданину
жилое помещение предоставляется на
основании договора найма либо договора
безвозмездного пользования, а юридическому
лицу - на основании договора аренды.
К
недостаткам следовало бы отнести то, что
вышеуказанная норма, по сути, является
отсылочной. При заключении и исполнении
договора найма жилого помещения наниматель
и наймодатель вынуждены будут
руководствоваться не специальным законом -
Жилищным кодексом, а главой 35 ГК РФ. При этом
они имеют возможность наткнуться на такой
подводный камень, как срочность договора,
которая установлена в ст. 683 ГК РФ. Практика
показала, что пятилетний срок действия
договора не способствует стабильности
отношений, складывающихся по поводу
коммерческого найма жилья и трудовых
отношений. Наниматель, который сделал
евроремонт в квартире, по истечении этого
срока даже при наличии предусмотренного ст.
684 ГК РФ преимущественного права на
заключение договора может оказаться не в
состоянии заключить его на новый срок -
например из-за увеличения собственником
платы за жилье.
Более того, в ст. 684 ГК РФ
не определено, что понимается под "иными
условиями" пролонгации договора, а это
может привести к лишению нанимателя права
пользования жильем по усмотрению
собственника жилья. На наш взгляд,
пятилетний срок нарушает принципы свободы
договора и равенства субъектов жилищных
отношений.
Бремя собственника
Не
добавляет оптимизма п. 10 ст. 32 ЖК РФ,
устанавливающий, что признание
многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу является основанием
предъявления к собственникам помещений
требования о сносе дома за их счет в
разумный срок. При невыполнении требований
жилые помещения в доме и земельный участок
под ним подлежат изъятию для муниципальных
нужд путем выкупа, в порядке,
предусмотренном данной статьей.
Увлекшись новеллами, авторы Кодекса
упустили из виду, что, по данным Федеральной
антимонопольной службы, в капитальном
ремонте нуждается примерно 55% жилых домов
России. До жилищной реформы капитальный
ремонт домов должно было финансировать
государство. Поскольку финансирование
отрасли ЖКХ длительное время проводилось
по "остаточному принципу", часть домов
доведена до аварийного состояния. С
введением нового ЖК РФ проблема сноса
аварийного жилого фонда будет переложена
на новых собственников.
При
осуществлении правомочий собственника
следует в числе прочих норм
руководствоваться восьмым разделом
Кодекса, который устанавливает обязанность
собственников помещений выбрать способ
управления многоквартирным жилым домом.
Если в течение определенного времени
собственники не приняли решения о способе
управления многоквартирным домом, выбор
управляющей компании для данного дома
производит орган местного самоуправления
на основе открытого конкурса. Орган
местного самоуправления должен ежегодно
созывать общее собрание собственников
жилых помещений для принятия
собственниками самостоятельного решения о
способе управления жилым домом либо для
подтверждения полномочий управляющей
компании, выбранной органом местного
самоуправления.
Не исключено, что при
заключении договора управления (ст. 162 ЖК РФ)
должны применяться положения ст. 426 ГК РФ,
поскольку данный договор, по сути, носит
публичный характер. В связи с весьма
ограниченным во времени сроком выбора
управляющей организации некоторые из
муниципальных эксплуатирующих организаций
просто не в состоянии принять на
обслуживание коммерческие многоквартирные
дома и будут уклоняться от заключения
договоров управления.
К сожалению,
осталась за пределами регулирования ЖК
обязанность застройщика вновь
построенного на коммерческой основе жилого
дома выбрать управляющую организацию до
момента создания ТСЖ, что оставляет
нерешенным вопрос о содержании жилья до
полной передачи застройщиком его
собственникам.
Отдельные
недостатки
Разработчики Кодекса к
важнейшим его достижениям относят
регламентацию порядка оплаты жилья и
коммунальных услуг, структуры платежей,
сроков оплаты и ответственности за
несвоевременное внесение платы.
Но это
далеко не так. Нормы раздела 7 ЖК РФ, которые
регулируют вопросы платы собственников
жилых помещений, в основном ориентированы
на собственника-гражданина. В то же время в
жилищной сфере весьма распространены
отношения по поводу коммерческого найма,
когда собственником квартир в жилом доме
является юридическое лицо, а потребителем
коммунальных услуг - граждане и их семьи.
Поскольку отсутствует регулирование
подобных отношений на федеральном уровне,
на практике неизбежно придется прибегнуть
к расширительному толкованию статей и
включать в договоры коммерческого найма
жилья и управления условия о порядке оплаты
коммунальных услуг.
Кодекс сохраняет
институт служебного жилья и общежитий.
Однако ряд моментов изложен в разделе IV
иначе, нежели в ЖК РСФСР. В соответствии с
целевой классификацией видов жилищного
фонда (ст. 19) и перечнем видов объектов (ст. 92)
служебные жилые помещения и жилые
помещения в общежитиях относятся к
специализированному фонду, в качестве
которого используются помещения только
государственного и муниципального
жилищного фондов.
Ясности в вопросе о
том, как новеллы повлияют на судьбу частных
общежитий, будут ли они переданы в
муниципальную собственность или поменяют
свой статус, пока нет. Возможно, разъяснения
последуют после издания Правительством РФ
подзаконных нормативных актов.
Значительно сужен перечень работодателей,
в распоряжении которых могут находиться
служебные жилые помещения, предназначенные
для проживания сотрудников в связи с
характером их трудовых отношений (ст. 93
Кодекса). Следовательно, коммерческие
организации, имеющие в собственности жилые
помещения, предоставлять их своим
работникам в порядке, установленном главой
10 Кодекса, не вправе и должны
руководствоваться главой 35 ГК РФ.
В
главе 3 Жилищного кодекса подробно
регламентирована процедура перевода жилых
помещений в нежилые и соответственно
нежилых помещений в жилые. Перечень
оснований отказа в переводе помещений из
одной категории в другую является
исчерпывающим и приведен в п. 1 ст. 24 ЖК.
Однако настораживает такой мотив отказа,
как "несоблюдение предусмотренных статьей
22 настоящего Кодекса условий перевода
помещения". Под такую формулировку чиновник
может подвести любое маломальское
несоответствие документации своим
собственным представлениям.
Статьи 25 - 29
ЖК, посвященные переустройству и
перепланировке жилого помещения,
закрепляют правовое определение данных
бытовых понятий. К недостаткам главы 4
Кодекса относится излишняя детализация
порядка оформления переустройства
(перепланировки), типа "заявителю выдается
расписка", которая перегружает федеральный
закон. При этом одно из оснований отказа -
"несоответствие проекта переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства" - в ст. 27 дано
в столь общем виде, что при трактовке его
сотрудниками органа, осуществляющего
согласование, может возникнуть
"административный барьер".
Безусловно,
интерес для представителей малого бизнеса,
нотариусов, адвокатов, людей творческих
профессий представляет ст. 17 Кодекса,
которая допускает использование жилого
помещения для осуществления
профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности.
Квартира может использоваться под офис,
мастерскую, кабинет при соблюдении прав и
законных интересов проживающих в ней
граждан, а также нормативно-технических,
экологических и санитарно-гигиенических
требований, утвержденных Правительством
РФ, а не местными властями.
В Кодексе
концептуально поменялся подход к
обеспечению граждан жильем: бесплатно в
бессрочное пользование жилое помещение по
договору социального найма будет
предоставляться малоимущим, инвалидам и
другим категориям граждан, нуждающихся в
социальной защите государства или
муниципальных образований. С учетом
изменившейся ситуации работодатель
вынужден будет в какой-то степени
участвовать в решении жилищных проблем
своих работников: повышать заработную
плату для увеличения покупательской
способности на рынке жилья, предоставлять
займы на покупку квартиры, выступать
поручителем при получении банковского
кредита, приобретать объекты недвижимости
для сдачи жилых помещений по договору
коммерческого найма.
Осмелимся
предположить, что реализация тех положений
Кодекса и жилищного пакета, которые
предусматривают оплату населением
коммунальных услуг в полном объеме, даст
толчок для развития новых видов
деятельности у предприятий-поставщиков
теплоэнергоносителей и созданию
дополнительных рабочих мест, что
положительно скажется на развитии
конкуренции в сфере обслуживания жилого
фонда.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
22.12.2004)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
"ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ
21.10.1994)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС
РСФСР 24.06.1983)
ЭЖ-Юрист, 2005, N 12
