Новый закон о жилищных накопительных кооперативах

влиянии форм участия в деятельности кооператива на его финансовую устойчивость.
Правоспособность жилищного накопительного кооператива
Как и у всякой некоммерческой организации, правоспособность жилищного накопительного кооператива является специальной. Жилищно-накопительный кооператив вправе осуществлять следующие виды деятельности:
а) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
б) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
в) приобретать жилые помещения;
г) привлекать заемные денежные средства;
д) оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь (п. 1 - 2 ст. 16 Закона).
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов специально не регламентируется ЖК РФ.
Таким образом, все виды деятельности кооператива направлены на достижение главной цели - приобретение жилья через организацию привлечения индивидуальных сбережений в форме паенакоплений.
Жилищный накопительный кооператив может приобретать или вкладывать в строительство для своих членов только такие виды жилых помещений, как квартира и жилой дом (п. 2 ст. 2 Закона). Соответственно, кооперативом не может приобретаться часть жилого дома, часть квартиры, комната, что также является разновидностями жилых помещений (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время Закон о накопительных кооперативах предоставил последним возможность вкладывать средства в строительство для своих членов не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов.
Детальная регламентация отношений по заключению инвестиционных договоров осуществляется Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Законом о накопительных кооперативах (ст. 47 - 49) и постановлениями Правительства РФ устанавливаются некоторые ограничения деятельности кооператива, которые призваны обеспечить его финансовую устойчивость. Они включают в себя:
1) ограничение минимального размера паевых взносов, после внесения которых у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство жилья в его пользу (30%);
2) ограничение размера паенакоплений других членов, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива размером его накопленных средств;
3) ограничение размера заемных средств, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива (70% паевого взноса члена кооператива);
4) ограничение величины общего размера заемных средств кооператива, который не может быть больше 40% стоимости имуществ кооператива;
5) ограничение стоимости приобретения прав на строящиеся жилые помещения (как в порядке долевого участия, так и строящиеся самим кооперативом), которое не может быть больше 20% стоимости имущества кооператива;
6) минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, начиная со второго года деятельности кооператива не может быть меньше двух лет;
7) соотношение срока внесения части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, со сроком выплаты оставшейся части взноса, равняется не более 1/1,5;
8) кооператив не вправе совершать некоторые сделки, установленные Законом о накопительных кооперативах:
а) выдавать займы;
б) дарить жилые помещения;
в) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;
г) обеспечивать исполнение обязательств своих членов;
д) вносить имущество в уставный капитал, паевой юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов;
е) совершать сделки по отчуждению жилых помещений, сдачу их внаем, аренду, залог; сделки, влекущие уменьшение имущества кооператива, не могут быть совершены без предварительного согласия общего собрания членов кооператива;
ж) привлекать займы без предварительного согласия правления кооператива;
з) принимать на себя обязательства, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков или ухудшению его финансовой устойчивости.
Жилищный накопительный кооператив обязан раскрывать информацию о своей деятельности, которая делится на три вида: общедоступную информацию для всех граждан, общедоступную информацию для членов кооператива, индивидуальную информацию, предоставляемую члену кооператива (ст. 17 - 22 Закона).
К общедоступной информации для всех граждан относятся сведения:
а) о формах участия в деятельности кооператива;
б) о порядке определения стоимости пая;
в) годовые отчеты за последние три года;
г) затраты кооператива на управление его деятельностью.
В случае если число участников кооператива составляет более 500, к этой информации добавляются:
д) сведения об уставе кооператива и о внутренних документах, регулирующих деятельность его органов;
е) сведения о существенных фактах в деятельности кооператива: созыв общего собрания, решения общего собрания, избрание, назначение или прекращение деятельности его органов, реорганизация или ликвидация кооператива, возбуждение дела о банкротстве кооператива, выявление убытков более 5% паевого фонда кооператива, выявление ошибок в ранее раскрытом годовом отчете, приостановление деятельности кооператива, получение, аннулирование лицензий, предъявление иска, существенно влияющего на деятельность кооператива, изменение адреса сайта.
Отдельной разновидностью общедоступной информации о кооперативе является его реклама. Вслед за ст. 17 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе", устанавливающей особенности рекламы финансовых, страховых, инвестиционных услуг и ценных бумаг, в Законе о накопительных кооперативах устанавливается запрет на использование в рекламе количественной информации, не имеющей отношения к рекламируемой деятельности, а также на гарантирование сроков приобретения или строительства кооперативом жилых помещений (ст. 22).
Общедоступную информацию для членов кооператива составляет информация:
а) о количестве членов;
б) общем размере паевого фонда;
в) общем размере задолженности членов кооператива перед кооперативом;
г) затратах на обслуживание кредитов, возмещении убытков кредиторам, совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях;
д) уставе и документах, регламентирующих деятельность кооператива.
К индивидуальной информации, предоставляемой члену кооператива, относятся сведения:
а) о размере собственного паенакопления;
б) об очередности и планируемых сроках приобретения или строительства жилья для члена кооператива.
В зависимости от вида информации последняя подлежит раскрытию посредством СМИ либо официального сайта жилищного накопительного кооператива в сети Интернет.
Деятельность кооператива подлежит ежегодному аудиту, заключение которого утверждается годовым общим собранием членов.
Над деятельностью жилищных накопительных кооперативов установлен контроль, который осуществляется федеральным органом по надзору и контролю в сфере финансовых рынков. Данный орган проводит оценку финансовой устойчивости деятельности кооператива. Порядок такой оценки и устанавливаемые требования к деятельности кооператива в некотором роде похожи на порядок оценки деятельности кредитных организаций и страховых компаний.
Жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать семь основных финансовых нормативов, без выполнения которых кооператив лишается права привлекать новых членов:
1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6) норматив долговой нагрузки кооператива;
7) норматив задолженности членов кооператива.
Методика расчета нормативов будет устанавливаться Правительством РФ.
Подобный контроль над деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов ЖК РФ не установлен.
Порядок реализации права на пай и на жилое помещение
членом жилищного накопительного кооператива
Закон о накопительных кооперативах подробно регламентирует порядок реализации права члена накопительного кооператива на жилое помещение, который связан с реализацией права на пай и включает в себя три этапа:
1) возникновение права члена кооператива на приобретение или строительство жилого помещения;
2) передача жилого помещения в пользование члену кооператива и возникновение соответствующего права пользования;
3) приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение.
Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).
После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива.
При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем - более раннему сроку вступления в кооператив.
Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.
Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):
1) только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение.
Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой (бывшая регистрационная палата). В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе.
Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимание на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка - предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;
2) помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива.
В статье 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов;
3) решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения.
В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);
4) передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;
5) в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.
Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение регламентируется ст. 30 Закона о накопительных кооперативах и отличается от сходной процедуры, установленной ст. 129 ЖК РФ, включая в себя следующие особенности:
а) право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;
б) данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о накопительных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай. ЖК РФ вообще не использует такой термин, определяя, что в жилищном или жилищно-строительном кооперативе пай принадлежит одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ). Однако можно заключить, что иными лицами, имеющими права на пай в жилищном накопительном кооперативе, как и членами кооператива, могут являться только граждане. К ним могут быть отнесены и наследники умершего члена накопительного кооператива;
в) основанием приобретения права собственности является внесение пая в полном размере;
г) передаваемое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.
Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки - продавать, дарить, завещать и т.д.
Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе.

Вещно-правовые способы защиты прав владельцев эмиссионных ценных бумаг  »

Комментарии к законам »