Новый закон о жилищных накопительных кооперативах

рынков ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, сведения в который вносятся на основании получаемой информации о государственной регистрации накопительных кооперативов из налоговых органов. Данная процедура во многом похожа на ведение реестра кредитных организаций, страховых компаний соответствующими уполномоченными органами и служит цели наиболее полного учета и контроля над деятельностью подотчетных организаций.
Индивидуализация накопительного кооператива в гражданском обороте осуществляется посредством его наименования, которое должно содержать обязательное указание на то, что это жилищно-накопительный кооператив, т.е. на его организационно-правовую форму (п. 2 ст. 3 Закона о накопительных кооперативах).
Жилищный накопительный кооператив может иметь фирменное наименование. Одной из особенностей индивидуализации кооператива является также и то, что печать кооператива вправе содержать помимо наименования на русском языке фирменное наименование на любом языке народов России, а также иностранном языке. Данный кооператив вправе иметь собственную эмблему и другие средства индивидуализации (п. 8 ст. 3 Закона). Последние будут относиться к интеллектуальной собственности накопительного кооператива.
Жилищные накопительные кооперативы на добровольных началах могут объединяться в саморегулируемые организации. Правовое положение данных объединений напоминает ассоциации (союзы) юридических лиц. Деятельность таких организаций будет регулироваться специальным федеральным законом (ст. 56 Закона).
Ликвидация кооператива проводится в порядке, установленном гражданским законодательством. Возможна как добровольная, так и принудительная ликвидация - по решению суда на основании обращения федерального органа по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (ст. 14). В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка его имущества на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Особенность кооператива как организационно-правовой формы некоммерческих юридических лиц проявляется в том, что его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется не в доход государства и не на цели, ради которых было создано юридическое лицо, а распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.
Членство в жилищном накопительном кооперативе
В отличие от жилищного и жилищно-строительного кооператива членом жилищного накопительного кооператива может быть только гражданин, достигший возраста 16 лет (ст. 5 Закона о накопительных кооперативах). В иных формах потребительских кооперативов, в том числе жилищном, жилищно-строительном, допускается вступление в качестве членов юридических лиц.
Число членов кооператива не может быть меньше чем 50 и больше чем 5000 человек, в чем заключается еще одно отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых число членов не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).
Прием гражданина в члены жилищного накопительного кооператива осуществляется на основании его письменного заявления. Решение о приеме в члены по общему правилу принимает правление кооператива, если уставом это не отнесено к компетенции иных органов управления (п. 6 ст. 42 Закона).
Кооператив обязан вести реестр членов жилищного накопительного кооператива.
В то же время наличия заявления и включения в реестр членов кооператива еще недостаточно для возникновения отношений членства. Последние возникают только после внесения соответствующих сведений о гражданине в Единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, а также после внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.
Соответствующие сведения о члене кооператива вносятся в реестр в течение одного рабочего дня, после которого кооперативу выдается документ, подтверждающий факт внесения сведений о гражданине. Члену кооператива может быть выдана заверенная печатью кооператива и подписью уполномоченного лица копия.
В случае невнесения членом кооператива членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев кооператив обязан направить в налоговый орган заявление об аннулировании сведений о гражданине.
Для подтверждения возникновения правовых отношений между членами кооператива и кооперативом законодательство не требует заключения договоров между ними, хотя на практике многими кооперативами заключаются договоры о членстве, в которых определяются особенности участия граждан в организации. Однако это противоречит гражданскому законодательству. Указанные особенности должны определяться в уставе кооператива и заявлении о принятии в члены.
Необходимость заключения договоров между членами и кооперативом возникает в случае предоставления члену кооператива последним каких-либо юридических, консультационных, риелторских и других услуг.
Правовой статус члена жилищного накопительного кооператива составляют его права и обязанности, которые во многом похожи на права и обязанности членов обычного потребительского кооператива.
Члены жилищного накопительного кооператива обладают следующими основными правами (ст. 7 Закона):
1) участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
2) выбирать форму участия в деятельности кооператива;
3) давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями к месту расположения и иными требованиям, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
4) получить от кооператива в пользование жилое помещение;
5) пользоваться услугами и льготами, предусмотренными для членов кооператива;
6) участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности;
7) получать от органов кооператива информацию о его деятельности;
8) распоряжаться паем: передавать его другому члену кооператива или третьему лицу, которому не может быть отказано в приеме в члены кооператива, завещать его;
9) получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая;
10) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
11) получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
12) приобретать иные права, предусмотренные Законом о накопительных кооперативах и его уставом.
Основными обязанностями членов кооператива являются (ст. 8):
1) соблюдение устава кооператива, выполнение решений, принятых органами кооператива, несение ответственности;
2) своевременное внесение паевых и иных взносов;
3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
4) исполнение иных обязанностей, предусмотренных Законом о накопительных кооперативах и его уставом.
Среди перечисленных нет обязанности по принятию участия в осуществлении деятельности кооператива, что характерно только для хозяйственных товариществ.
Членство в кооперативе может быть прекращено (ст. 9 Закона) как в добровольном (по воле лица), так и в принудительном (помимо его воли) порядке. К первому относится:
а) добровольный выход;
б) передача пая другому лицу;
в) внесение членом кооператива паевого взноса в полном размере.
Ко второму относится:
а) исключение члена из кооператива;
б) смерть члена кооператива;
в) обращение взыскания на пай;
г) ликвидация кооператива, в том числе его банкротство.
Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Член кооператива может быть исключен из него по следующим основаниям:
1) неоднократного неисполнения обязанностей;
2) невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
3) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Таковым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем трех месяцев.
Прекращение членства не влечет за собой освобождение от обязанностей по выплате взносов, возникших до подачи заявления о выходе из кооператива, за исключением паевого взноса.
Прекращение членства в накопительном кооперативе по таким основаниям, как добровольный выход из кооператива, исключение из кооператива, влечет выплату действительной стоимости пая.
Имущество жилищного накопительного кооператива
Признак имущественной обособленности кооператива проявляется в принадлежащем ему имуществе и правах на него. Имущество кооператива принадлежит ему на праве собственности и подлежит учету на самостоятельном балансе.
Имущество кооператива формируется за счет следующих источников:
а) паевых и иных взносов членов кооператива;
б) доходов, полученных от предпринимательской деятельности, служащей достижению основной цели деятельности;
в) добровольных пожертвований;
г) иных не запрещенных законом источников.
В отличие от ЖК РФ Закон о накопительных кооперативах очень подробно регламентирует виды взносов, вносимых членами жилищного накопительного кооператива, каждый из которых преследует достижение определенных целей, в том числе покрытие определенных расходов:
а) вступительный членский взнос - денежные средства, единовременно вносимые гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;
б) членский взнос - денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением уставной деятельности кооператива;
в) паевой взнос - денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и сроки, которые предусмотрены формой участия члена кооператива в его деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В его состав могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их долям.
Паевой взнос должен компенсировать следующие затраты:
- на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива;
- на страхование жилого помещения (необходимость страхования жилого помещения вытекает из ст. 21 ЖК РФ);
- на повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения;
- на содержание и ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до момента передачи его в пользование члену кооператива);
- на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение жилья;
- на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей (ст. 24 Закона о накопительных кооперативах);
г) дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.
Исходя из этих определений взносы члена кооператива могут вноситься только денежными средствами и не могут вноситься иным имуществом, например принадлежащей ему недвижимостью. Это нельзя признать целесообразным. Думается, что подобную возможность внесения паевого взноса жилой недвижимостью следовало предусмотреть в Законе о накопительных кооперативах, так как это во многом служит интересам его членов.
Вступительные и членские взносы членов кооператива в отличие от паевых взносов при прекращении членства в кооперативе по общему правилу возврату не подлежат (ст. 25 Закона). Иное может быть установлено уставом кооператива.
Паевые взносы членов кооператива образуют паевой фонд, ни минимальный, ни максимальный размер которого Законом не регламентируется (ст. 26). Паевой фонд может расходоваться на:
а) приобретение или строительство жилья, а также на погашение связанных с этим затрат;
б) выплату действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;
в) исполнение обязательств кооператива перед третьими лицами;
г) покрытие понесенных кооперативом убытков.
Помимо паевого фонда из взносов кооперативом должен формироваться резервный фонд (ст. 53 Закона), который может использоваться только на обеспечение непредвиденных расходов и покрытие убытков кооператива. Размер резервного фонда не должен быть меньше 1,5% паевого фонда. Данные средства могут поступать в объединенный резервный фонд, создаваемый саморегулируемой организацией жилищных накопительных кооперативов.
Кооператив вправе образовывать и иные целевые фонды. Например, Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" предусматривает возможность образования неделимого фонда - части имущества потребительского общества или союза, которая не подлежит распределению между пайщиками и порядок формирования и использования которой определяется уставом потребительского общества или союза, фонда развития потребительской кооперации и др. (ст. 23 указанного Закона).
Следует отметить, что из имущества кооператива будут исключаться жилые помещения, приобретенные для членов кооператива, в случае полной их оплаты последними посредством внесения паевых взносов в полном размере.
Важным для жилищного накопительного кооператива являются формы участия члена кооператива в его деятельности, в некотором роде похожие на условия выпуска (эмиссии) ценных бумаг хозяйственных обществ, на некие бизнес-планы. Кооператив не вправе устанавливать индивидуальные формы участия в его деятельности.
Формы участия в деятельности кооператива определяются взаимосвязью следующих критериев:
- минимальными и максимальными периодами внесения паевых взносов;
- размерами и периодичностью уплаты части пая, при котором член получает право требовать от кооператива организации для него покупки или строительства жилого помещения;
- размерами и периодичностью уплаты паевых взносов до момента предоставления ему жилья в пользование, а также до момента окончания выплаты пая;
- возможными условиями привлечения заемных средств.
Помимо этого форма участия в деятельности кооператива может зависеть и от условий индексирования периодических платежей в счет паевого взноса; условий начисления процентов на паенакопления; иных условий (ст. 27 Закона о накопительных кооперативах).
Формы участия в деятельности кооператива утверждаются решениями правления и в дальнейшем - общего собрания членов кооператива. Последнее должно содержать заключение о возможном

Вещно-правовые способы защиты прав владельцев эмиссионных ценных бумаг  »

Комментарии к законам »