Новый закон о жилищных накопительных кооперативах
П.В. СОКОЛ
П.В. Сокол, кандидат юридических
наук.
Президентом РФ 30 декабря 2004 г. был
подписан Федеральный закон N 215-ФЗ "О
жилищных накопительных кооперативах"
(далее - Закон о накопительных
кооперативах), который вступил в силу 1
апреля 2005 г. Закон принят в пакете новых
законодательных актов, направленных на
формирование рынка доступного жилья, и
устанавливает правовое положение жилищных
накопительных кооперативов, права и
обязанности его членов, а также порядок
осуществления ими деятельности по
привлечению и использованию денежных
средств граждан на приобретение жилых
помещений.
Правовое регулирование
отношений жилищной потребительской
кооперации
Основа правового
регулирования жилищной потребительской
кооперации в России заложена в ст. 116
Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ),
определяющей, что потребительским
кооперативом признается объединение
граждан и юридических лиц на основе
членства с целью удовлетворения
материальных и иных потребностей
участников, осуществляемое путем
объединения его членами имущественных
паевых взносов. Потребительский кооператив
является одной из специфических
разновидностей некоммерческих
организаций. На потребительский кооператив
не распространяется Федеральный закон от 12
января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих
организациях" в силу прямого указания (п. 3
ст. 1 Закона).
Как устанавливает ГК РФ,
правовое положение потребительских
кооперативов определяется законами о
потребительских кооперативах (п. 6 ст. 116).
Из специального регулирования в данной
сфере до последнего времени действовало
практически всего четыре нормативных акта -
Закон СССР от 26 мая 1988 г. "О кооперации в
СССР", Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-I "О
потребительской кооперации
(потребительских обществах, их союзах) в
Российской Федерации", Федеральный закон от
15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан", Жилищный кодекс
РСФСР (гл. 5 "Обеспечение граждан жилыми
помещениями в домах ЖСК и пользование
ими").
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004
г. (далее - ЖК РФ), вступивший в силу с 1 марта
2005 г., содержит специальный раздел V
"Жилищные и жилищно-строительные
кооперативы", включающий в себя гл. 11
"Организация и деятельность жилищных и
жилищно-строительных кооперативов" (ст. 110 -
123) и гл. 12 "Правовое положение членов
жилищных кооперативов" (ст. 124 - 134). Между тем
положения данных глав не распространяются
на иные специализированные кооперативы,
создаваемые в целях удовлетворения
потребностей граждан в жилье в
соответствии с федеральными законами о
таких кооперативах (п. 5 ст. 110).
Следовательно, ЖК РФ практически не
применяется к регулированию правового
положения жилищного накопительного
кооператива, за некоторыми исключениями,
установленными Законом о накопительных
кооперативах. Например, передача жилого
помещения в пользование члену кооператива,
вселение в жилое помещение и выселение из
него осуществляются в соответствии с
жилищным законодательством в порядке,
предусмотренном для членов жилищных и
жилищно-строительных кооперативов (п. 3 ст.
29, п. 2 ст. 31 Закона о накопительных
кооперативах). Содержание и ремонт жилья
осуществляются в порядке, установленном
Законом о накопительных кооперативах (п. 6
ст. 16 Закона о накопительных
кооперативах).
Отношения по направлению
денежных средств в приобретение и
строительство жилых помещений обладают
всеми признаками инвестиционной
деятельности в форме капитальных вложений.
Под инвестициями понимается имущество (в
широком смысле), включая имущественные
права, а также неимущественные права,
имеющие денежную оценку, вкладываемые в
осуществление какой-либо деятельности с
целью получения прибыли и (или) достижения
иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального
закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об
инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме
капительных вложений").
Инвестиции - это
имущество (в широком смысле), а также
неимущественные права:
- подлежащие
вложению в объект какой-либо
деятельности;
- обладающие особой целью
- получение прибыли или достижение иного
полезного эффекта;
- обладающие
признаком рискового вложения.
Имущество становится инвестициями только с
момента вовлечения в инвестиционный
процесс.
Капитальная форма инвестиций
означает вложения в строительство или
реконструкцию объектов недвижимости или
вложения в иные объекты основного капитала
(оборудование, инвентарь и др.). Вложение
средств в любой из кооперативов (жилищный,
жилищно-строительный или
жилищно-накопительный) обладает всеми
признаками инвестиционной деятельности в
форме капитальных вложений. Таким образом,
в части общих вопросов к регулированию их
деятельности применятся инвестиционное
законодательство: уже названный Закон "Об
инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений" и действующий в
части, не противоречащей ему, Закон РФ от 26
сентября 1991 г. N 1488-I "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР".
На практике
жилищно-строительные кооперативы,
занимающиеся вложением средств в новое
строительство, стали заключать между
кооперативом и членами инвестиционные
договоры, в которых выступали в качестве
заказчиков, а члены кооператива - в качестве
инвесторов. На основании таких договоров
членам кооператива в дальнейшем
передавались квартиры. Однако
законодательство этого не требовало, так
как права члена кооператива на строящийся
объект должны были возникнуть из отношений
членства, условия же приобретения жилья его
членами должны были определяться в уставах
кооперативов.
В том же случае, когда
кооператив вкладывает средства как
инвестор в строительство жилья для своих
членов и прибегает к услугам
организаций-заказчиков, подрядчиков
строительства, необходимо заключение
особых инвестиционных договоров,
реализация которых должна повлечь
возникновение нового объекта жилой
недвижимости. Первичное право
собственности на этот новый объект должно
быть зарегистрировано за кооперативом с
последующей передачей членам кооператива
жилого помещения в пользование, а в
дальнейшем - в собственность.
Если
раньше регулирование таких отношений
осуществлялось исключительно
инвестиционным законодательством, то в
настоящее время принят специальный
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "О
долевом участии в строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской
Федерации". Закон подробно регулирует
конструкцию, содержание договора и
обязательства о долевом участии в
строительстве и будет применяться к
отношениям, возникающим по договорам,
заключенным в отношении объектов
строительства, разрешения на которые
получены после 1 апреля 2005 г.
В целях
защиты прав членов жилищных накопительных
кооперативов Закон о накопительных
кооперативах устанавливает, что к
отношениям, которые не связаны с
отношениями членства и возникают на основе
гражданско-правовых договоров между
кооперативом и его членами, применяются
положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О
защите прав потребителей". Применение
законодательства о защите прав
потребителей к регулированию
рассматриваемых отношений означает
возможность взыскания законной неустойки в
случае нарушения предоставляемых
кооперативом дополнительных услуг своим
членам, а также взыскания компенсации
морального вреда. Кроме того,
распространение на члена кооператива
статуса потребителя означает и
освобождение последнего от уплаты
государственной пошлины при подаче иска и
подсудность по выбору истца (по месту его
жительства или месту нахождения ответчика -
кооператива). Все это дополнительно
гарантирует права членов жилищного
накопительного кооператива.
Понятие
жилищного накопительного
кооператива
Закон о накопительных
кооперативах вводит новый вид
кооперативов, ранее не известный ни
советскому, ни российскому
законодательству. Жилищный накопительный
кооператив - это потребительский
кооператив, созданный как добровольное
объединение граждан на основе членства в
целях удовлетворения потребностей членов
кооператива в жилых помещениях путем
объединения членами кооператива паевых
взносов (ст. 2 Закона).
В то же время на
практике подобные формы уже существовали
последние десять лет.
В частности, в
республике Башкортостан в 1996 г. создан и
начал успешно развиваться потребительский
кооператив финансовой поддержки граждан в
приобретении жилья, реализующий в своей
основе накопительную схему приобретения
жилья в рассрочку. С 1998 - 2000 гг. подобные
кооперативы стали весьма популярны и в
других регионах страны. При их организации
во многом был использован европейский опыт
организации подобных структур: германских
ссудно-сберегательных касс и английских
строительных обществ. В частности, в
Германии граждане имеют возможность в
среднем в течение пяти лет накапливать на
свое жилье в специализированных кредитных
учреждениях - ссудно-сберегательных кассах.
Когда накопления превышают 50% от стоимости
жилья, гражданин (пайщик) может получить
жилое помещение для проживания. В течение
следующего периода гражданин выплачивает
оставшуюся часть стоимости жилья, после
чего приобретает право собственности на
него. В советское время достижению цели
получения жилья гражданами в рассрочку
служили жилищно-строительные
кооперативы.
В настоящее время на
практике многие организации реализовывают
жилищно-накопительные программы. Помимо
жилищных, жилищно-строительных,
жилищно-накопительных кооперативов этим
занимаются потребительские кооперативы,
акционерные общества, коммандитные
товарищества и организации иных правовых
форм. Теперь же данной деятельностью смогут
заниматься только жилищно-накопительные,
жилищные и жилищно-строительные
кооперативы.
Учредительные документы
таких организаций, кроме указанных двух
традиционных форм кооперативов, подлежат
приведению в соответствие с Законом о
накопительных кооперативах. Если такие
организации не сделают это в течение одного
года, они подлежат ликвидации (п. 3 ст. 57
Закона).
Анализ Закона о накопительных
кооперативах показывает, что при его
создании использовался опыт правового
регулирования деятельности европейских
организаций, реализующих накопительные
программы в целях приобретения жилья, опыт
регулирования деятельности подобных
российских и советских кооперативов. Закон
о накопительных кооперативах в целом не
направлен на полную замену таких
распространенных в советское время
организаций, как жилищные и жилищные
строительные кооперативы, хотя
первоначально при прочтении закона может
сложиться такое мнение. Данный тезис
подтверждается и тем, что новый ЖК РФ
сохраняет жилищный и жилищно-строительный
кооперативы (раздел V). Кроме того, в Законе о
накопительных кооперативах предусмотрена
возможность преобразования жилищного
накопительного кооператива в жилищный и
жилищно-строительный кооперативы (п. 2 ст. 13).
В иные формы накопительный кооператив
можно реорганизовать только в
предусмотренных законом случаях.
Об
этом свидетельствуют и нормы, посвященные
переходным положениям Закона о
накопительных кооперативах. В частности,
учредительные документы всех организаций,
занимающихся деятельностью по привлечению
и использованию денежных средств граждан
на приобретение жилых помещений, подлежат
приведению в соответствие с новым Законом,
за исключением учредительных документов
жилищных и жилищно-строительных
кооперативов (п. 2 ст. 57).
Таким образом,
все указанные формы кооперативов (жилищный,
жилищно-строительный, жилищный
накопительный) являются специфическими
разновидностями потребительских
кооперативов в сфере обеспечения граждан
жильем.
Специфика кооперативов видна в
их названиях. Например, жилищный кооператив
больше сориентирован на приобретение
готового жилья для своих членов и
дальнейшее управление ими.
Жилищно-строительный - на строительство
жилья для своих членов и в дальнейшем на
управление им. Жилищный накопительный - на
организацию паенакоплений и в дальнейшем -
на инвестирование в строительство.
Кроме того, в отличие от жилищного и
жилищно-строительного кооперативов
жилищно-накопительный кооператив не
преследует цель управления жилыми и
нежилыми помещениями в кооперативном доме
(ст. 110 ЖК РФ). Достижению этой цели призвано
служить образуемое в нем товарищество
собственников жилья, в которое может быть
преобразован жилищный накопительный
кооператив (п. 2 ст. 13 Закона).
В то же
время исходя из объективных причин (большая
защищенность членов жилищного
накопительного кооператива в силу его
основательной регламентации, в том числе
видов деятельности, подконтрольности его
уполномоченным государством органам) на
практике данная форма может стать более
предпочтительной для граждан, стремящихся
приобрести жилье.
Федеральный закон "О
долевом участии в строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской
Федерации" установил, что привлечение
денежных средств граждан физическим или
юридическим лицом с принятием на себя
обязательств, после исполнения которых у
гражданина может возникнуть право
собственности на жилое помещение в
строящемся многоквартирном доме, помимо
случая заключения договоров о долевом
участии в строительстве допускается в
случаях, если это предусмотрено
законодательством Российской Федерации о
жилищных накопительных кооперативах (п. 2
ст. 1 указанного Закона).
Правовое
положение жилищного накопительного
кооператива характеризуется следующими
требованиями к его деятельности:
а)
целевое использование привлеченных
средств для организации строительства
жилых помещений, приобретения жилья на
первичном и вторичном рынках для членов
кооператива;
б) ограничение способов
размещения временно свободных средств;
в) обязательность сбалансированности
активов и пассивов, исключающая
трансформацию жилищно-накопительной
деятельности в финансовую "пирамиду";
г)
создание кооператива по общему правилу без
ограничения срока его действия (иное может
быть установлено уставом кооператива);
д) полномочия уполномоченного
Правительством РФ федерального органа
исполнительной власти, осуществляющего
функции по контролю и надзору в сфере
финансовых рынков.
Особенности
организации жилищного накопительного
кооператива воплощаются в его
учредительном документе - уставе,
содержание которого более подробно
регламентируется Законом о накопительных
кооперативах (ст. 11), нежели регламентация
содержания устава жилищного и жилищного
строительного кооператива новым ЖК РФ (ст.
113).
Жилищный накопительный кооператив,
как и любое другое юридическое лицо,
считается созданным с момента его
государственной регистрации налоговым
органом в порядке, установленном
Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ
"О государственной регистрации юридических
лиц и индивидуальных предпринимателей".
Кроме того, федеральным органом по надзору
в сфере финансовых
