Статья: занять, купить и... поделить (мацкявичене е.в.) ("бухгалтерский учет", 2010, n 8)

"Бухгалтерский учет", 2010, N 8
ЗАНЯТЬ, КУПИТЬ И... ПОДЕЛИТЬ
Многие семьи для того, чтобы приобрести жилье, обращаются за ипотечными кредитами. Сроки, на которые они берутся, зачастую составляют 10 - 20 лет. В этот период может случиться многое, и например, жилье, а также долг банку придется делить между расстающимися супругами. Но даже счастливые в браке супруги после покупки недвижимости нередко сталкиваются с проблемой дележа, но не долга, а налогового вычета.
Ипотека (греч. hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (в частности, земельные участки, строения, квартиры) остается во владении залогодателя. Фактически это означает, что гражданин заключает с выбранным им банком договор об ипотечном кредитовании и на его основании получает средства, требующиеся на приобретение недвижимости (например, квартиры), которая останется в залоге у банка до полного погашения кредита и установленных договором процентов.
Кому долги, кому богатство?
Обычно при получении ипотечного кредита многие обращают внимание на то, что в случае изменения финансового положения заемщика, которое повлечет невозможность исполнения кредитных обязательств, банк может продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги (ст. 334 ГК РФ).
Однако не все заемщики задумываются, к чему может привести изменение их семейного положения, а именно расторжение брака. Зато банки еще на этапе решения вопроса о предоставлении кредита интересуются не только финансовым, но и семейным положением потенциального клиента. Ведь этот фактор существенно влияет на платежеспособность заемщика.
Примечание. Нередко в кредитных договорах указывается, что расторжение брака не влияет на обязательства заемщиков.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит конкретных норм, касающихся приобретенного супругами по ипотеке жилья в случае их развода. При решении возникающих споров руководствуются не только положениями Закона об ипотеке, но и нормами гражданского и семейного законодательства.
Рассмотрим, как в случае развода супругов делятся приобретенная по договору ипотеки недвижимость и долг банку.
Имущество, нажитое супругами во время брака, признается совместной собственностью. При этом не имеет значения, сколько денежных средств каждый из них вложил в покупку этого имущества. Данная норма закреплена в ст. 34 Семейного кодекса РФ. Даже если нажитое в браке имущество приобретено на денежные средства, заработанные только одним супругом, оно все равно будет признано совместной собственностью, а доли в совместно нажитом имуществе - равными.
Хотя брачный договор, заключенный супругами в соответствии с гл. 8 Семейного кодекса РФ, может предполагать и иное распределение долей. Отступление от принципа равенства долей при разделе имущества при разводе супругов возможно в случае, если имеются несовершеннолетние дети. Тот супруг, с которым дети (ребенок) остаются после развода, может претендовать на выделение ему большей доли в приобретенной квартире.
А вот требование увеличить при разводе долю супруга, имевшего большую зарплату и больше вкладывавшего в приобретение жилья, погашение кредита, учтено не будет. Точно также не будет иметь значения, были ли супруги созаемщиками или кто-то из них был единственным заемщиком по кредиту.
В силу обременения квартиры залогом права ее собственников существенно ограничены. Поэтому в первую очередь нужно не делить жилплощадь, а решать проблему долга банку по ипотечному кредиту.
Долг банку, возникший в период брака, при разводе также будет поделен. Дело в том, что долги, возникшие после заключения брака, независимо от того, на кого они оформлены (на одного из супругов или на обоих), должны выплачиваться обоими супругами, если полученные в долг суммы были потрачены на общесемейные нужды. Кредиты, взятые на нужды семьи, образуют общие долги супругов, по которым они несут солидарные (совместные) обязательства. Подчеркнем, что общие долги могут возникнуть только при официально заключенном браке.
Примечание. Если при разводе супруги не найдут пути погашения кредита в новых обстоятельствах, на квартиру может быть обращено взыскание и вопрос будет решаться в суде.
Как будет погашен поделенный долг? Здесь нужно обратить внимание на то, что развод супругов банк-кредитор может счесть существенным изменением условий договора. В такой ситуации он может потребовать досрочного возврата кредита и только после этого позволит поделить дом или квартиру. Для многих заемщиков в силу отсутствия финансовых возможностей такой вариант развития события нежелателен.
В некоторых случаях целесообразно просить банк переоформить прежний кредитный договор, заключив отдельные договоры с каждым из супругов, определив предметом залога долю каждого в квартире.
Если в кредитном договоре супруги выступали в качестве созаемщиков, то банк получает возможность выбирать, к кому из них он обратится с требованием погасить кредит. И далеко не каждый будет рад возможности платить не только свой долг, но и долг бывшего супруга. Поэтому предпочтительнее, когда условия договора изначально предусматривают не солидарную ответственность созаемщиков, а ответственность каждого из них за погашение соответствующей части кредита и процентов.
Возможен и такой вариант решения проблемы: один из супругов отказывается как от своей доли в приобретенной недвижимости, так и от соответствующей доли кредита (важно, чтобы банк не имел возражений против этого).
Еще один вариант: добровольная продажа супругами ипотечной недвижимости с согласия и под контролем банка. Оставшиеся после погашения обязательств деньги делятся между супругами.
Теперь рассмотрим, как может быть поделена квартира, купленная по ипотечному договору, если кредит уже погашен.
Представим ситуацию: супруги после развода пытаются поделить однокомнатную квартиру. Если этот объект недвижимости является не единственным ценным имуществом, нажитым в браке, то один из супругов может потребовать в суде определения конкретного вида имущества, подлежащего передаче каждому из бывших супругов (например, жене - квартиру, а мужу - автомобиль, гараж, дачный участок).
Однако вполне возможно, что иного ценного имущества просто нет. В этом случае придется либо продавать квартиру и делить деньги, либо один из супругов получит квартиру, но будет обязан выплатить другому компенсацию за причитающуюся тому долю согласно ст. 252 ГК РФ. Подчеркнем, что не будет иметь значения, на имя кого из супругов ранее был заключен ипотечный договор и кто из них нес основное финансовое бремя по выплате кредита и процентов по нему.
Что бы еще поделить?
Даже если супруги, купившие квартиру по программе ипотечного кредитования, не собираются разводиться и настроены жить вместе долго и счастливо, им, тем не менее, найдется что поделить. Речь о имущественных налоговых вычетах, на которые могут претендовать лица, приобретающие жилье.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей.
В настоящее время согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по вышеуказанным целевым займам (кредитам). При этом расходы на уплату процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, не ограничены каким-либо пределом.
Минфин России в Письме от 18.03.2010 N 03-04-05/7-107 разъяснил, что если оплата расходов по приобретению квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, являющихся созаемщиками по ипотечному договору, то оба супруга могут считаться участвующими в расходах по приобретению имущества. Но даже если при покупке квартиры платежные документы и свидетельство о праве собственности на квартиру были оформлены лишь на одного из супругов, другой супруг также имеет право на получение имущественного налогового вычета.
Налогоплательщики, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут согласовывать между собой соотношение, в котором имущественный налоговый вычет будет распределяться между ними. Ведь ст. 220 НК РФ предусматривает, что при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Минфин России указал, что расходы на уплату процентов по целевым займам, учитываемые в составе имущественного налогового вычета, распределяются между супругами-совладельцами в той же пропорции, что и предельная сумма имущественного налогового вычета.
Поясним на конкретных цифрах. Предположим, что стоимость квартиры, приобретенной мужем и женой в общую совместную собственность, равна 2 500 000 руб., проценты по ипотечному кредиту, которые они выплатили, - 600 000 руб. В этом случае общая сумма вычета - 2 000 000 руб. на обоих супругов плюс 600 000 руб. в качестве процентов. Супруги решили поделить вычет так: 80% - мужу, 20% - жене. Таким образом, муж может претендовать на включение в имущественный вычет 1 600 000 руб. (2 000 000 x 80%), а жена - 400 000 руб. (2 000 000 x 20%). В части процентов по кредиту муж может включить в вычет 480 000 руб. (600 000 x 80%), а жена - 120 000 руб. (600 000 x 20%).
Оба супруга имеют право на вычет, а также возможность поделить его и в том случае, когда свидетельство о регистрации на объект недвижимости оформлено на одного из супругов, а ипотечный кредит - на другого (Письмо УФНС России по г. Москве от 21.08.2009 N 20-14/4/087487).
Более того, оба супруга имеют право на имущественный налоговый вычет даже в случае, если и ипотечный кредит, и приобретенная с его помощью в период брака квартира числятся только на одном из супругов (Письмо УФНС России по г. Москве от 17.08.2009 N 20-14/4/084990).
Какого-либо делегирования прав налогоплательщика одним супругом другому не требуется, поскольку оба признаются налогоплательщиками независимо друг от друга. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи и другое имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо от чьего имени или кем из супругов внесены денежные средства. Даже если в платежных документах в качестве плательщика указан один из супругов, расходы все равно являются общими затратами супругов.
Примечание. В части реализации прав на налоговые вычеты к совместной собственности супругов применяются общие правила, но при этом должны учитываться нормы Гражданского и Семейного кодексов РФ.
В Налоговом кодексе РФ не установлено такое понятие, как совместная собственность супругов, и не предусмотрено каких-либо особенностей или изъятия из правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения имущества, находящегося в их общей собственности. Реализация права на предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов. Должны приниматься во внимание и правоустанавливающие обстоятельства, в частности, основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.
Для подтверждения права на имущественный вычет при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них, акт о передаче квартиры, комнаты или доли (долей) в них, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или доли (долей) в них. Кроме того, потребуются платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в размере уплаченных процентов по ипотечному кредиту необходимо представить кредитный договор (в котором указано, что он предоставлен для приобретения жилья), график погашения кредита и уплаты процентов, справку банка, выдавшего кредит, о сумме начисленных и уплаченных процентов за соответствующий налоговый период. Кроме того, необходимо представить банковскую выписку по счету (Письмо УФНС России по г. Москве от 05.10.2009 N 20-14/4/103408@).
Предельный размер налогового вычета в сумме расходов по приобретению жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, на который можно претендовать (1 000 000 или 2 000 000 руб.), определяется исходя из момента возникновения права на указанный имущественный налоговый вычет (соответственно до или после 1 января 2008 г.).
Получить вычет на приобретение жилья можно только один раз в жизни. Предположим, налогоплательщик в первый раз приобрел квартиру, воспользовался налоговым вычетом, а затем продал ее, чтоб купить жилье большей площади. В случае со второй квартирой он не сможет получить повторно налоговый вычет (Письмо Минфина России от 24.06.2009 N 03-04-05-01/486)
Е.В.Мацкявичене
Подписано в печать
15.07.2010