Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу n А46-7332/2007. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 мая 2008 года

                                                        Дело №   А46-7332/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  05 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 мая 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Литвинцевой Л.Р.,

судей  Зиновьевой Т.А., Ильницкой Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-279/2008) общества с ограниченной ответственностью «Пельменная» на решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2007 по делу № А46-7332/2007 (судья Железняк Л.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Океан» к обществу с ограниченной ответственностью «Пельменная» о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей: 

от  ООО «Пельменная»  – представитель Борзов С.В. (вод. удостоверение 55ВА №276921 от 30.04.2008, доверенность от 01.03.2008, срок действия 1 год);

от ООО «Фирма «Океан» – Стоялов В.А. (паспорт 5203 197931 от 26.11.2002, доверенность от 31.10.2007 сроком действия 1 год);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Океан» (далее – ООО «Фирма «Океан») обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пельменная» (далее – ООО «Пельменная») о расторжении договора аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.11.2007 по делу № А46-7332/2007 исковые требования ООО «Фирма «Океан» удовлетворены, договор аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т расторгнут.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Пельменная» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение судом норм материального права.

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить принятое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом г. Омска и ТОО Кафе «Пельменная», правопреемником которого является ответчик, заключен договор аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т, по условиям которого товарищество арендовало нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 12, общей площадью 182,6 кв.м.

Передача нежилых помещений в аренду оформлена актом приема-передачи от 01.01.1999.

Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора определен с 01.01.1996 по 22.09.2008.

21.02.2005 Департаментом недвижимости администрации г. Омска был проведён открытый аукцион по приватизации нежилых помещений общей площадью 175,4 кв.м., расположенных в г. Омске по ул. Орджоникидзе, 12. Победителем аукциона признано ООО «Фирма «Океан», с которым 24.02.2005 заключён договор № 830 купли-продажи указанных нежилых помещений.

Переход права собственности на нежилые помещения зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2006 серии 55 АВ № 358825.

Соответственно, с указанной даты к ООО «Фирма «Океан» в порядке ст. 615 Гражданского Кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешли права арендодателя по договору от 01.01.1996 № 2935/3-т.

Из пункта 3.1 договора следует, что ставка арендной платы за один квадратный метр в месяц составляет 28 014 руб. без учета налога.

Порядок внесения платежей указан в пункте 3.2 договора аренды, в соответствии с которым ответчик должен был вносить арендную плату за каждый месяц вперёд до 1-го числа каждого месяца.

По условиям договора аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т (пункт 3.5) арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять в течение срока действия договора арендную плату за пользование нежилым помещением арендатору с учётом реально складывающихся цен и факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещений, а также при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, с письменного уведомления об этом арендатора, без оформления этого изменения дополнительным соглашением.

Как следует из материалов дела, истец увеличил размер арендной платы по договору до 1 000 руб. за 1 квадратный метр исходя из рыночной ставки арендной платы, сложившейся в данном районе города, о чём дважды письменно уведомил ответчика, что подтверждается почтовыми квитанциями от 12.01.2007 № 34250 и от 28.03.2007 № 03066.

Однако ответчик вносил арендную плату исходя из прежнего ее размера, предусмотренного договором.

По расчетам истца за период с 01.01.2007 по 01.09.2007 задолженность ООО «Пельменная» составляла 1 387 981 руб. 19 коп.

В письме от 20.08.2007 истец предложил ООО «Пельменная» расторгнуть договор аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате.

Отказ ответчика от расторжения договора в добровольном порядке послужил основанием для обращения  истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя требование ООО «Фирма «Океан» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.01.1996, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности исходя из наличия у ответчика задолженности по арендной плате и соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Данный вывод суда противоречит фактическим обстоятельствами дела.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в  тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с императивной нормой части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора аренды ООО «Фирма «Океан» в исковом заявлении мотивирует неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд в период с 01.01.2007 по день обращения в суд первой инстанции.

В обоснование соблюдения предусмотренного законодательством досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено письмо от 20.08.2007.

Из текста данного письма следует, что арендодатель предлагает арендатору добровольно погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 1 387 981 руб. 19 коп. в срок до 31.08.2007 и одновременно с этим требует досрочного расторжения договора аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т, для чего предлагает подписать приложенное соглашение о расторжении договора.

Таким образом, в письме ООО «Фирма «Океан» от 20.08.2007 предложение о расторжении договора аренды не ставится в зависимость от погашения ответчиком задолженности по арендной плате.

Поэтому суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом до направления требования о расторжении договора не было направлено предложение ответчику о погашении задолженности в разумный срок с целью досудебного урегулирования спора.

В то время как по смыслу положений ст.ст. 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора по заявленному требованию.

На основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2007 по делу № А46-7332/2007 подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь п. 3 ст. 269, п. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 26.11.2007 по делу № А46-7332/2007 отменить.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Океан» о расторжении договора аренды от 01.01.1996 № 2935/3-т оставить без рассмотрения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Океан» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 23.08.2007 № 336.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Океан» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пельменная» расходы по оплате  государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Пельменная» из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 17.12.2007 № 76.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.Р. Литвинцева

Судьи

Д.В. Ильницкая

Т.А. Зиновьева