Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2009 по делу n А46-5222/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

18 сентября 2009 года

                                                        Дело №   А46-5222/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  11 сентября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 сентября 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания

Лиопой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4971/2009) общества с ограниченной ответственностью «Ф-Консалтинг» на решение Арбитражного суда Омской области от 17.06.2009 по делу №  А46-5222/2009 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ф-Консалтинг»

к обществу с ограниченной ответственностью «Регионторг»

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Ф-Консалтинг»– не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Регионторг» – Филина Л.А. (паспорт, доверенность от 15.01.2009 сроком действия на 1 год);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ф-Консалтинг» (далее - ООО «Ф-Консалтинг», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском об обязании общества с ограни­ченной ответственностью «Регионторг» (далее - ООО «Регионторг», ответчик) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным дого­вором купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007 на условиях, предусмотрен­ных предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007.

Решением от 17.06.2009 по делу № А46-5222/2009 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Ф-Консалтинг».

В обоснование принятого решения арбитражный суд указал, что поскольку предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекратились, отсутствуют и основания для применения судом положений, предусмотренных пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ф-Консалтинг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, а именно: ООО «Ф-Консалтинг» считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал ему в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относитель­но предмета спора, Компании Эссетс Венчурз Лимитед (Assets Ventures Ltd), в связи с чем принятое решение суда первой инстанции повлияло на права и обязанности Компании Эссетс Венчурз Лимитед (Assets Ventures Ltd).

По утверждению общества, значение конструкции предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передачи вещи в будущем, что не исключает отсутствие у продавца не момент заключения предварительного договора права собственности на подлежащую передаче вещь.

Общество также указывает, что акт приема-передачи от 04.01.2008 нежилого помещения, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007, подписанный сторонами, свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, а именно: продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение, являющееся предметом предварительного договора от 02.08.2007.  

ООО «Регионторг» отзыв на апелляционную жалобу не представило, в устном выступлении в судебном заседании представитель общества просит оставить решение арбитражного суда без изменения, апелляционную жалобу  – без удовлетворения. 

ООО «Ф-Консалтинг», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя общества.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ООО «Регионторг», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

02.08.2007 между ООО «Ф-Консалтинг» и ООО «Регионторг» был заключён предва­рительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО «Ф-Консалтинг» (продавец) и ООО «Регионторг» (покупатель) обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества со следующими существенными условиями:

- предмет договора: нежилое помещение строительный номер 288 общей площадью43,11 кв.м., находящееся на четвертом этаже в реконструируемом здании (офисно-торговый центр) по адресу: город Омск, улица Красный путь, 101;

- цена договора: 2 586 600 рублей 00 копеек, без учёта НДС, из расчёта 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. При этом в случае изменения площади имущества в результате технической  инвентаризации и изготовления технического паспорта стоимость имущества подлежит уточнению.

04.01.2008 по акту приёма-передачи к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007 ООО «Ф-Консалтинг» передало, а ООО «Регионторг» приняло нежилое помещение строительный номер 288 общей площадью 43,11 кв.м., находящееся на четвертом этаже в реконструируемом здании (офисно-торговый центр) по адресу: город Омск, улица Красный путь, 101.

В результате технической инвентаризации нежилому помещению, строительный но­мер 288, общей площадью 43,11 кв.м., находящемуся на четвертом этаже в здании по адре­су: город Омск, улица Красный путь, 101, которое являлось предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007, присвоен номер 51П но­мер на поэтажном плане четвертого этажа 13, площадь определена в размере 42,5 кв.м.

27.01.2009 ООО «Ф-Консалтинг» получило свидетельство серии 55АВ №841971 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение №51П, назначение: нежилое, общей площадью 42,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 13, этаж: 4, литер А1, что подтверждается справкой Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области от 20.04.2009.

Письмом от 29.01.2009 ООО «Ф-Консалтинг» уведомило ООО «Регионторг» о результатах проведенной технической инвентаризации и предложило заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предвари­тельным договором купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007, со следующими существенными условиями:

-   предмет договора: нежилое помещение 51П номер на поэтажном плане четвертого этажа 13 площадью 42,5 кв.м., находящееся на четвертом этаже в здании по адресу: город Омск, улица Красный путь, дом 101, литера А1.

-   цена договора: 3 009 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС- 459 000 рублей 00 ко­пеек, из расчета 60 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. без учета НДС.

С указанным письмом ООО «Ф-Консалтинг» направило ООО «Регионторг» три подписанных со стороны ООО «Ф-Консалтинг» экземпляра договора купли-продажи недвижи­мого имущества: по одному для продавца, покупателя и Управления Федеральной реги­страционной службы по Омской области, и сообщило о необходимости в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение 51П номер на поэтажном плане четвертого этажа 13 площадью 42,5 кв.м., находящееся на четвертом этаже в здании по адресу: город Омск, улица Красный путь, дом 101, литера А1, от ООО «Ф-Консалтинг» к ООО «Регионторг» в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области в установленном законом порядке.

Ответа на письмо от 29.01.2009 от ООО «Регионторг» не последовало.

Расценив отсутствие ответа от ООО «Регионторг» как уклонение от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007, ООО «Ф-Консалтинг» со ссылкой на статью 309, пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.

17.06.2009 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В апелляционной жалобе ООО «Ф-Консалтинг» ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившегося в отклонении ходатайства общества о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относитель­но предмета спора, Компании Эссетс Венчурз Лимитед (Assets Ventures Ltd).

 Между тем, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании суда первой инстанции 09.06.2009 истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относитель­но предмета спора, Компании Эссетс Венчурз Лимитед (Assets Ventures Ltd), зарегистриро­ванной по адресу: Премьер Билдинг, 103, Виктория, Маэ, Республика Сейшелы.

В обоснование заявленного ходатайства истец ссылался на то, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007 был заключен ООО «Ф-Консалтинг» во исполнение соглашения о совместной деятельности от 17.11.2006 с Компа­нией Эссетс Венчурз Лимитед, в связи с чем судебный акт, вынесенный по настоящему делу, может повлиять на права и обязанности Компании по отношению к ООО «Ф-Консал­тинг», а именно: в случае удовлетворения исковых требований Компания Эссетс Венчурз Лимитед получит право требования уплаты 30% прибыли от реализации офисного (не­жилого) помещения, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи от 02.08.2007 от ООО «Ф-Консалтинг»; в случае отказа в удовлетворении исковых требова­ний - право требовать от ООО «Ф-Консалтинг» выплаты штрафа в размере 15% от стоимо­сти нежилого помещения.

Истец также указывал на пункт 4.2 соглашения о совместной деятельности от 17.11.2006, в соответствии с которым ООО «Ф-Консалтинг» в случае возникновения судебного спора относительно здания, контрактов, договоров и соглашений, заключенных в рамках действия соглашения от 17.11.2006 и относительно его предмета, обязуется заявить в суде ходатайство о привлечении Компании Эссетс Венчурз Лимитед.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Рос­сийской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относитель­но предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия су­дебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Вместе с тем, как правильно отмечено судом первой инстанции, ни право Компании Эссетс Венчурз Лимитед требовать уплаты 30% при­были, полученной в результате совместной деятельности Компании и истца, ни право Компании требовать от истца выплаты штрафа, ни какие-либо иные взаимные права и обя­занности Компании и ООО «Ф-Консалтинг» по соглашению от 17.11.2006 не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.

Обоснованно отклонены судом первой инстанции доводы истца о том, что привлечение к участию в деле Компании Эссетс Венчурз Ли­митед будет способствовать более полному и всестороннему исследованию обстоятельств дела, поскольку именно представитель Компании может пояснить, при каких обстоятель­ствах заключался предварительный договор купли-продажи от 02.08.2007, что в том числе позволит установить, о каком сроке для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества пришли к соглашению стороны.

Так, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содер­жащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, выяснению подлежит действительная общая воля сторон, то есть в данном случае истца и ответчика.

Как видно из текста предварительно­го договора от 02.08.2007 (л.д. 9-10), он заключен между ООО «Ф-Консалтинг» и ООО «Регионторг», и никаких обязательств для Компании Эссетс Венчурз Ли­митед указанный договор не создает, в связи с чем пояснения представителя Компании, не являющейся стороной предварительно­го договора от 02.08.2007, не могут способствовать установлению тех обстоятельств, на ко­торые указывает истец.

Пунктом 1 статьи 131, пунктом 1  статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено особое правовое регулирование перехода права собственности на недвижимые вещи – государственная регистрация.

Таким образом, участником рассматриваемых правоотношений является обладатель зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество (собственник недвижимого имущества) и покупатель недвижимого имущества, в связи с чем права и обязанности, возникающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, требование об обязании заключить который является предметом спора по настоящему иску, не могут возникнуть у третьего лица. Реализация прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимости покупателем и продавцом также не может повлиять на права и обязанности третьих лиц.   

В силу изложенного, ООО «Ф-Консалтинг» не обосновало в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального