Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу n А70-1008/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 июля 2009 года

                                                        Дело №   А70-1008/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 июля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей  Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-3759/2009) Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска и апелляционной жалобе (регистрационный номер  08АП-4105/2009) общества с ограниченной ответственностью «Для Вас» на решение  Арбитражного суда Тюменской области от 30.04.2009 по делу №  А70-1008/2009 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тобольский хлебокомбинат» к Комитету по управлению имуществом Администрации города Тобольска, обществу с ограниченной ответственностью «Для Вас» о признании недействительными результатов торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом Администрации города Тобольска 30.12.2008, в части продажи объекта муниципального имущества по лоту № 5, состоящему из одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тобольска, 7 микрорайон, 33, площадь объекта по внутреннему обмеру 328, 10 кв.м; земельного участка, на котором расположено здание, общей площадью 776 кв.м., кадастровый номер земельного участка 72:24:03 04 05:305,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска –Новикова Е.Е. по доверенности № 14 от 17.03.2009 сроком действия на 1 год (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от общества с ограниченной ответственностью «Тобольский хлебокомбинат» –Шакуров А.В. по доверенности от 26.05.2009 сроком действия на 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от общества с ограниченной ответственностью «Для Вас» – Хамитов М.Ш.  по доверенности от 14.07.2009 сроком действия на 3 года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тобольский хлебокомбинат» (далее – ООО «Тобольский хлебокомбинат», общество, заявитель)  обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Тобольска и обществу с ограниченной ответственностью «Для Вас» (далее – ООО «Для Вас») о признании недействительными результаты торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом Администрации города Тобольска 30.12.2008, в части продажи объекта муниципального имущества по лоту № 5, состоящему из одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г.Тобольск, 7 микрорайон, 33, площадь объекта по внутреннему обмеру 328,10 кв.м. и земельного участка, на котором расположено здание, общей площадью 776 кв.м., кадастровый номер земельного участка 72:24:03 04 05:305 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.04.2009 по делу № А70-1008/2009 требования ООО «Тобольский хлебокомбинат» удовлетворены в полном объеме.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Тобольска и ООО «Для Вас» на решение суда первой инстанции подали апелляционные жалобы, в которых обосновали отсутствие у заявителя права преимущественного приобретения спорного имущества, так как им не соблюдены обязательные условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), касающиеся надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы на протяжении трех лет.

ООО «Тобольский хлебокомбинат» представило отзыв на апелляционную жалобу,  в соответствии с которым считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а доводы о несвоевременной уплате арендной платы – не являющимися основанием для отмены правильного решения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители участвующих в деле лиц поддержали доводы и возражения своих доверителей.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом города Тобольска и  ООО «Тобольский хлебокомбинат» заключен договор аренды №1575/391 от 20.05.2005 нежилых помещений, расположенных в одноэтажном здании по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, 7 микрорайон, 33.

Судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что общество относится к субъектам малого предпринимательства.

23.12.2008 исх.№103 ООО «Тобольский хлебокомбинат» обратилось к главе города Тобольска с письмом, в котором изложило свое намерение выкупить из муниципальной собственности арендуемое им помещение, воспользовавшись преимущественным правом в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ, в связи с чем просило заключить договор купли-продажи и одновременно заключить договор о его залоге.

Комитет по управлению имуществом Администрации города Тобольска письмом от 25.12.2008 сообщил заявителю о том, что им была допущена просрочка платежа. Кроме того, заявитель является арендатором части строения, в связи с чем, в порядке преимущественного права данное помещение выкуплено быть не может, разъяснено право на общих основаниях принять участие в  аукционе по продаже вышеуказанного имущества, который состоится 30.12.2008.

По результатам аукциона 30.12.2008 покупателем имущества стало ООО «Для Вас».

ООО «Тобольский хлебокомбинат», полагая, что у него имеется преимущественное право покупки объекта аренды, а также, что действия Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска по проведению торгов и результаты торгов являются незаконными, обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ООО «Тобольский хлебокомбинат» как у субъекта малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им объекта, а также из перечисления заявителем арендной платы надлежащим образом в течение трех лет, предшествовавших дате вступления в силу закона № 159-ФЗ.

Решение суда первой инстанции от 30.04.2009 обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, находит решение подлежащим отмене, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Тобольска и апелляционную жалобу ООО «Для Вас» – удовлетворению, исходя из следующего.

В целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с нормами данного Закона каждый арендатор, который соответствует условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 4 ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), а также при соблюдении условий, определенных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, имеет преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.

Порядок реализации преимущественного права определен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а общий порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Следовательно, невыполнение арендатором перечисленных условий, в том числе в части своевременного внесения арендной платы, последний теряет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В свою очередь, отсутствие преимущественного права приобретения должно повлечь отказ в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела требований.

Как видно из материалов дела (письмо Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска от 25.12.2008), одним из оснований для отказа обществу в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества явился факт допущения просрочки платежа.

Суд первой инстанции установил, что за обществом числилась задолженность по арендной плате за период с 2005 года по апрель 2009 года в размере 170 руб.90 коп. Однако, в связи с тем, что ответчик о наличии задолженности по арендной плате не уведомлял общество и заявитель эту задолженность оплатил сразу после предъявления расчета, суд первой инстанции посчитал, что данные обстоятельства не свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ООО «Тобольский хлебокомбинат» обязательств по договору аренды.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что платежи общества по договору аренды были ошибочно зачтены в счет оплаты другого договора аренды, что в некоторых  платежных поручениях на уплату арендной платы ошибочно указан иной номер договора аренды, что в течение действия договора аренды № 1575 Комитетом не предъявлялись заявителю претензии по надлежащему перечислению арендной платы, а также, что по итогам 2006 и 2007 годов у общества имеется переплата арендной платы.

По убеждению суда первой инстанции, данные обстоятельства свидетельствуют о перечислении заявителем арендной платы надлежащим образом в течение трех лет, предшествовавших дате вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Согласно статьям 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Из условий договора аренды № 1575 от 20.05.2005 следует, что арендная плата подлежит внесению авансом не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала (пункт 3.4 договора)

Таким образом, надлежащим исполнением договора аренды является своевременная уплата арендных платежей. Данное условие не соблюдено обществом.

Факт наличия задолженности в размере 170 руб. 90 коп. подтвержден материалами дела и не оспаривается обществом, что свидетельствует о несоблюдении пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ. При этом не основана на положениях рассматриваемого Закона и Гражданского кодекса Российской Федерации позиция суда первой инстанции о том, что поскольку Комитет не предъявлял обществу каких-либо требований об уплате 170 руб. 90 коп., то наличие данной задолженности не означает нарушение договорных обязательств.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не может поддержать выводы суда относительно ошибочных указаний номеров договоров аренды, ошибочного зачета платежей в счет иного договора аренды, а также о наличии переплаты и отсутствии задолженности.

В материалы  дела представлены платежные поручения, расчеты арендной платы на 2005, 2006, 2007, 2008 годы, анализ своевременности уплаты арендной платы, из которых следует, что обществом были нарушены сроки уплаты арендных платежей, а именно:

- в 3 квартале 2005 года просрочка составила 11 дней (с 10.07.2005 по 22.03.2007);

- в 4 квартале 2005 года просрочка составила 63 дня (с 10.10.2005 по 14.12.2005);

- в 1 квартале 2007 года просрочка составила 47 дней (с 10.01.2007 по 26.02.2007).

При этом, как следует из материалов дела и пояснений Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска, помимо рассматриваемого договора аренды обществом заключен договор аренды № 1689 от 17.10.2005. Арендная плата по двум указанным договорам вносилась одним платежом (по одному платежному поручению). Наличие данных обстоятельств свидетельствует об отсутствии у общества переплаты.

Таким образом, у общества на момент обращения с заявлением к ответчику имелась задолженность в размере 170 руб. 90 коп. и заявителем систематически вносились арендные платежи с нарушением установленного договором аренды срока,