Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2009 по делу n А46-24060/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

13 мая 2009 года

                                                 Дело №   А46-24060/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  05 мая 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 мая 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шаровой Н.А.,

судей  Гергель М.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-2375/2009) общества с ограниченной ответственностью «Брег» на решение Арбитражного суда Омской области от 10.03.2009 по делу № А46-24060/2008 (судья Шишкина Л.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Брег»

к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области

о признании договора недействительным в части и применении последствий её недействительности,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Брег» - Василько Д.Э. по дов. б/н от 23.01.2009 (один год), паспорт 5207 532644 выдан Отделом №1 УФМС России по Омской области в ЦАО г. Омска 27.09.2007;

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области – Мурашова Т.Е. по дов. № 0401/9 от 12.01.2009 по 31.12.2009, удост. № 27 от 17.10.2006

                                                                    установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Брег» (далее - ООО «Брег», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее – ГУ по земельным ресурсам Омской области), о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 2030/2007 от 29.12.2007, заключенного между ООО «Брег» и ГУ по земельным ресурсам Омской области, в части установления в пункте 2.1 договора и в приложении к договору цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 275 080 руб. 34 коп., и применении последствий недействительности части сделки, обязав ГУ по земельным ресурсам Омской области возвратить ООО «Брег» денежные средства в сумме 880 257 руб.

В обоснование иска ООО «Брег» со ссылкой на пункт 1 статьи 2 Феде­рального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в дейст­вие Земельного кодекса Российской Федерации» указало, что ему принадлежит право получить в собственность земельный участок по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку расположенные на земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, ранее являлись государственной собственностью и были переданы в частную собственность в процессе приватизации. В связи с изложенным истец считает, что пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 2030/2007 от 29.12.2007 является недействительными (ничтожными) в части установления цены выкупа земельного участка в размере 1 155 337 руб. 42 коп. С учетом указанной нормы права цена за земельный участок, имеющий кадастровую стоимость 11 003 213 руб. 52 коп., истец должен уплатить цену, равную 2,5%, то есть 275 080 руб. 34 коп. Поскольку ООО «Брег» уплатило указанную в пункте 2.1 договора цену – 1 155 337 руб. 42 коп., в порядке применения последствий частичной недействительности сделки ему подлежит возврату сумма 880 257 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2009 по делу № А46-24060/2008 в удовлетворении исковых требований ООО «Брег» отказано со ссылкой на то, что истец приобрел объект недвижимости на спорном земельном участке не в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности, а результате  вторичной сделки по внесению имущества в уставный капитал ООО «Брег».

Возражая против принятого судом решения, ООО «Брег» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Истец полагает, что установленный пунктом 1 статьи 2 Ф3 «О введении в дейст­вие Земельного кодекса Российской Федерации» критерий определения выкупной цены земельного участка не содержит указания на то, каким образом собственник объекта недвижимости, расположенного на выкупаемом земельном участке, приобрел на него права.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «Брег» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ГУ по земельным ресурсам Омской области возражала против удовлетворения жалобы. Пояснила, что в кадастровый план не вносились изменения в части кадастровой цены.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 10.03.2009 по делу № А46-24060/2008, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, СЧП «Натали» являлось собственником магазина – одноэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гашека, 14, выкупив его из государственной собственности на основании договора № 168а от 06.01.1995, что подтверждается свидетельством о праве собственности  № 168а, выданное Фондом имущества города Омска от 17.01.1995).

В дальнейшем внесло его в уставный капитал ООО «Брег» (протокол № 1 общего собрания участников ООО «Брег» от 24.07.1995, учредительный договор ООО «Брег» от 24.07.1995, акт приема-передачи от 21.08.1995, письмо ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 21.01.2009 № 05/761). Здание расположено на земельном участке, являющемся предметом спорного договора.

29.12.2007 между ООО «Брег» (покупатель) и ГУ по земельным ресурсам Омской области (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка № 2030/2007.

В соответствии с пунктом 2.1 данного договора и приложением к договору выкупная цена земельного участка составила 1 155 337 руб. 42 коп.

Истец платежными поручениями  № 17 от 11.02.2008, № 23 от 22.02.2008 и № 24 от 25.02.2008 оплатил стоимость земельного участка.

Земельный участок передан истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 21.03.2008.

ООО «Брег» 30.09.2008 обратилось в ГУ по земельным ресурсам Омской области с заявлением о внесении изменений в пункт 2.1 договора № 2030/2007 от 29.12.2007 с учетом пункта 1 статьи 2 ФЗ «О введении в дейст­вие Земельного кодекса Российской Федерации»  и возврате излишне уплаченного по данному договору.

В письме № 0401/11310 от 30.10.2008 ответчик сообщил истцу, что на основании представленных документов не представляется возможным установить, имеет ли истец право на исчисление выкупной цены земельного участка в рамках спорного договора по льготному тарифу.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ гражда­не и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяй­ственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, распо­ложенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земель­ным кодексом Российской Федерации.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок опреде­ления цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1)          земельных участков, находящихся в федеральной собственности,- Правительством Российской Федерации;

2)          земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3)  земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

 В силу пункта 1 статьи 2 Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде­рации» до 1 января 2010 года осуществля­ется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена уста­навливается субъектами Российской Федерации в пределах:

-  двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

-  двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Истец является собственником объекта недви­жимости, ранее находившегося в федеральной собственности, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения к правоотношениям сторон в части определения цены выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства пункта 1 статьи 2 Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде­рации».

Из названной нормы закона следует, что выкупная цена в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (или двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка) может применяться лишь в том случае, если здания, строения, сооружения были непосредственно выкуплены лицом, обращающимся за предоставлением земельного участка, из государственной или муниципальной собственности.

 Подлежащей в данном случае применению к спорным правоотношениям нормой -  пунктом 1 статьи 2 Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде­рации» установлен специальный, льготный порядок предоставления в собственность земельных участков, действующий до 1 января 2010 года.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из формулировки пункта 1 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», договоры купли-продажи земельных участков под объектами недвижимости, ранее находившихся в государственной иои муниципальной собственности, должны заключаться на условиях о цене, предусмотренной данной нормой. Условие о цене законодатель урегулировал императивно. В связи с чем, правило статьи 421 ГК РФ о свободе договора в этой части ограничено.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Согласно кадастровому плану спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 11 007 547 руб. Как пояснил представитель ГУ по земельным ресурсам Омской области, данная стоимость не изменилась. Следовательно, цена выкупа земельного участка должна составлять  275 188 руб. 68 коп. (из расчета 2,5% кадастровой стоимости).

Соответственно, недействительными условие пункта 2.1 договора (и приложения) являются в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем  сумму 275 188 руб. 68 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции и признает пункт 2.1 договора № 2030/2007 от 29.12.2007, заключенного между ГУ по зе­мельным ресурсам Омской области и ООО «Брег» и приложение к нему  недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 275 188 руб. 68 коп.

В связи с тем, что истец перечислил за выкупаемый земельный участок 1 155 337 руб. 42 коп., подлежат применению последствия недействительности части сделки и удовлетворению требование об обязании ГУ по зе­мельным ресурсам Омской области возвратить ООО «Брег» денежные средства в размере 880 148 руб. 74 коп.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, учитывая положения статьи 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины по ней и по иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Между тем, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Главное управление по земельным ресурсам Омской области, как орган государственной власти субъекта Российской Федерации, освобождено от уплаты государственной пошлины в данном случае.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 10.03.2009 по делу № А46-24060/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать пункт 2.1 заключенного между Главным управлением по зе­мельным ресурсам Омской области и ООО «Брег» договора № 2030/2007 от 29.12.2007  и приложение к нему недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 275 188 руб. 68 коп.

Применить последствия недействительности части сделки.

Главному управлению по земельным ресурсам Омской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Брег» (ОГРН 1025501176403) 880 148 рублей 74 копейки оплаты по договору № 2030/2007 от 29.12.2007.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Брег» (ОГРН 1025501176403) из федерального бюджета 5 000 рублей государственной пошлины, уплаченной платежными поручениями № 177 от 08.12.2008 и № 46 от 02.04.2009.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

М.В. Гергель

Т.А. Зиновьева