Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 по делу n А70-8671/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

04 мая 2009 года

                                               Дело №   А70-8671/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  27 апреля 2009 года.      

Постановление изготовлено в полном объеме  04 мая 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гладышевой Е.В.,

судей  Гергель М.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1791/2009)  открытого акционерного общества «Ишиммаркетинг»  на решение   Арбитражного суда  Тюменской области  от  12.02.2009  по делу № А70-8671/2008 (судья  Лоскутов В.В.) по иску открытого акционерного общества «Ишиммаркетинг» к Администрация города Ишима, индивидуальному  предпринимателю Бочковскому Петру Филипповичу о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи

при участии в судебном заседании: 

от открытого акционерного общества «Ишиммаркетинг» - представитель Жукова О.А. по доверенности от 07.04.2009, директор Иванова И.С. (выписка из протокола № 17 общего собрания акционеров от 19.03.2008),

предпринимателя Бочковского Петра Филипповича лично (предъявлен паспорт),

от администрации города Ишим – не явился, надлежаще извещен, 

установил:

            открытое акционерное общество «Ишиммаркетинг» (далее – ОАО «Ишиммаркетинг», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Ишим (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю Бочковскому Петру Филипповичу о переводе на условиях рассрочки платежа сроком на пять  лет прав и обязанностей покупателя по договору  от 27.10.2008 муниципального имущества – отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 417,1 кв.м. с земельным участком, расположенного по адресу: г. Ишим, ул. Советская, 36. 

            Исковые требования со ссылкой на статью 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ)  обоснованы наличием у истца преимущественного права приобрести в собственность  спорное помещение в порядке льготной приватизации.

            Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.02.2009 по делу № А70-8671/2008 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении Обществом условий внесения арендной платы и отсутствии у него преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

            ОАО «Ишиммаркетинг», не соглашаясь с  принятым по делу судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

            По мнению истца, суд первой инстанции не принял во внимание, что по условиям заключенного с ответчиком договора аренды стороны предусмотрели особый порядок внесения арендных платежей, а именно: освобождение арендатора от уплаты арендных платежей в период реконструкции здания.  

Указывает, что задолженность по арендной плате была погашена истцом единовременно по первому требованию арендатора и на момент рассмотрения дела отсутствовала. Указывает, что законодательно не установлены критерии надлежащего исполнения обязательства по перечислению арендных платежей в целях применения Федерального закона № 159-ФЗ, в период действия договора ответчик (Администрация) не предъявлял истцу какие-либо требования  и не привлекал к ответственности за несвоевременное  перечисление арендных  платежей, что позволяет считать надлежащим исполнением истцом своих обязательств по договору аренды.

            В заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы жалобы поддержали.

            Представитель ответчика Бочковского П.Ф. выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить ее без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

От Администрации города Ишима  поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

            В судебное заседание представитель Администрации города Ишима не явился. Данный ответчик о судебном разбирательстве извещен надлежащим образом (уведомление о вручении к заказному письму № 556976).

На основании части 3 статьи 156, части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

             Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тюменской области от 12.02.2009 по делу № А70-8671/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, приняв во внимание следующее.  

             Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 31.05.2004 № 75 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ишима (арендодатель) передал ОАО «Ишиммаркетинг» (арендатору) во временное пользование на срок до 30.05.2029 муниципальное имущество – нежилое строение – кафе, расположенное по адресу: г. Ишим, ул. Советская, 36, общей площадью 417,1 кв.м., в том числе торговая площадь – 120,9 кв.м., вспомогательная площадь – 194,2 кв.м., подвал – 102,0 кв.м. (пункт 1.1. договора).

 Договор аренды заключен сторонами в целях проведения реконструкции здания на основании Распоряжения администрации г.  Ишима от 01.06.2004 № 479-р (пункт 1.3. договора).

Решением Ишимской городской Думы от 28.02.2008 № 229  утвержден прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества  города Ишима  на 2008 год. Согласно решению спорное помещение – отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 417,10 кв.м. с земельным участком по ул. Советская, 36 г. Ишима, включено в план приватизации в форме аукциона.

В сентябре 2008 года Администрация в средствах массовой информации опубликовала сообщение о проведении аукциона по продаже спорного имущества.

По результатам аукциона с открытой формой подачи предложений по цене между ответчиками заключен договор купли-продажи от 27.10.2008 муниципального имущества - нежилого здания общей площадью 417,10 кв.м. с земельным участком по ул. Советская, 36 г. Ишима.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и порядке, установленных договором, установлена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Размер арендной платы за пользование имуществом, порядок ее уплаты согласованы сторонами в пунктах 1.6,  разделе IV заключенного сторонами договора аренды муниципального имущества № 75 от 31.05.2004.

Согласно  договору  арендные платежи  включают в себя арендную плату, амортизационные отчисления, налог на добавленную стоимость. Их размер установлен в приложении к договору  и может изменяться в случае изменения минимального размера оплаты труда, централизованного изменения норм амортизационных отчислений, переоценки основных фондов, изменения налоговых платежей. Размер арендной платы пересчитывается ежегодно на 01 января текущего года. Арендатор освобождается от арендной платы на период реконструкции здания. После завершения реконструкции арендная плата перечисляется  в бюджет города не позднее 28 числа текущего месяца, за который производится оплата.

Судом установлено, что 30.06.2004 составлен технический акт обследования здания кафе, расположенного по адресу: г. Ишим, ул. Советская, 36, которым установлено, что в результате имеющихся явно выраженных разрушений конструкций здания, не подлежащего восстановлению фундаментного основания, требуется снос здания (л.д. 86 т.1).

Невозможность восстановления здания и необходимость его сноса подтверждена заключением специалиста ЗАО «Газстройпроект», содержащимся в отчете по результатам обследования технического состояния несущих конструкций здания (л.д. 99-102 т.1).

В связи с тем, что реконструкция здания  оказалась невозможной, 17.03.2006 Общество и Администрация подписали соглашение о расторжении заключенного ими договора от 20.07.2004 № 4 о долевом участии в реконструкции здания.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента, когда  истцу  стало известно о невозможности реконструкции здания, ОАО «Ишиммаркетинг» утратило право не вносить арендную плату  за пользование имуществом путем перечисления ежемесячных арендных платежей. С этого момента обязанность по оплате стоимости пользования  должна была исполняться арендатором в общем порядке,  а именно: путем внесения арендных платежей в срок не позднее 28 числа текущего месяца, за который производится оплата.

Из материалов дела следует, что в период с марта 2006 по сентябрь 2007 года арендные платежи истцом не уплачивались. Образовавшаяся за указанный период  задолженность была погашена арендатором по требованию арендодателя в октябре 2007 года (платежное поручение от 05.10.207 № 553, л.д. 106.1).

При указанных обстоятельствах преимущественное право на приобретение недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, обществу предоставлено быть не могло, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для переоценки изложенных в обжалуемом решении выводов суда.

Федеральный  закон  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принят в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и предусматривает льготный порядок приобретения в собственность  государственного или муниципального имущества, отличный от общего порядка приватизации государственного и муниципального имущества, установленного   Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества.

Каждый арендатор, который соответствует условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 4  Федерального закона  от 24.07.2007  № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), а также при соблюдении условий, определенных статьей  3  Федерального закона № 159-ФЗ, имеет преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства добросовестно арендуемого более трех лет недвижимого имущества при принятии уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решения о приватизации данного имущества.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы с марта 2006 по октябрь  2007 года установлен  судом и не оспаривается сторонами. 

Условия, при которых у арендатора возникает преимущество на приватизацию имущества,  определены,  исходя из общих целей принятия закона. 

Поэтому правовая конструкция льготной приватизации  сроком действия до 2010 года, должна, с одной стороны,  создать благоприятные условия  для развития малого и среднего бизнеса, а с другой – обеспечить возможность ее применения  ограниченным кругом  лиц.

Критерии надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы применительно к названому Закону законодательно не определены. Поэтому данное понятие  определяется, исходя их общих принципов гражданского законодательства. 

   Надлежащее исполнение обязательства предполагает, что оно исполнено в соответствии с его условиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому уплата арендной платы с нарушением срока оплаты, установленного  договором, надлежащим исполнением обязательства не является, несмотря на то, что на момент рассмотрения дела истец не имеет задолженности по арендной плате.

В противном случае,  установленный законом  порядок приватизации субъектами малого и среднего бизнеса государственного или муниципального имущества теряет свой льготный  смысл.  

В связи с отказом в удовлетворении жалобы судебные расходы, связанные с ее рассмотрением, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь  пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.02.2009 по делу № А70-8671/2008 оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

М.В. Гергель

Т.А. Зиновьева