Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу n А81-3031/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

24 октября 2014 года

                                                        Дело №   А81-3031/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Верёвкина А.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём судебного заседания Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-10071/2014) Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 июля 2014 года по делу №  А81-3031/2014 (судья Соколов С.В.), принятое по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) к обществу с ограниченной ответственностью  «НИКА» (ИНН 8905035702, ОГРН 1058900821066; 643,629807,89, г. Ноябрьск, Пр-кт Мира, 58) об освобождении нежилого помещения,

при участии в  судебном заседании:

от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещён;

от общества с ограниченной ответственностью  «НИКА» - представитель не явился, извещено;

установил:

Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НИКА» (далее – ООО  «НИКА», ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 185 кв.м., расположенное в цокольном этаже четырехэтажного капитального административного здания по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 47 в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда и передать его по акту приема-передачи департаменту.

Исковые требования мотивированы тем, что арендованное помещение не возвращено арендодателю после получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора № 82/10-р от 31.03.2010 аренды нежилого помещения и расторжении его во внесудебном порядке.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.07.2014 по делу №  А81-3031/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого судебного акта, Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.07.2014 по делу №  А81-3031/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

От ООО  «НИКА»  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

От ООО  «НИКА» поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, тем самым удовлетворив ходатайство ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 31.03.2010 между Администрацией города Ноябрьска (арендодатель) и ООО  «НИКА» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 82/10-р, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 185 кв.м., расположенное в цокольном этаже четырехэтажного капитального административного здания по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 47, принадлежащее муниципальному образованию город Ноябрьск на праве собственности.

В силу пункта 2.1. настоящий договор вступает в силу, становиться обязательным для сторон с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.03.2010 и действует до 01.07.2015, а в части финансовых обязательств сторон - до их полного исполнения.

Согласно пункту 2.4.11 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случае принятия Арендодателем решения о проведении капитального ремонта или реконструкции здания, в составе которого находится переданное нежилое помещение за счет средств местного бюджета.

В соответствии с пунктом 2.5. договора аренды, в случаях расторжения договора по основаниям, установленным пунктами 2.4.1. - 2.4.11., арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора с указанием его причины. При этом договор аренды считается расторгнутым по истечении четырнадцати дней с момента получения арендатором вышеуказанного уведомления.

Истцом указывается, что на основании Распоряжения Администрации муниципального образования город Ноябрьск от 04.04.2014 № Р-239 «О проведении капитального ремонта» в цокольном этаже здания Администрации города Ноябрьска запланировано осуществление капитального ремонта в срок до 01.09.2014.

08.04.2014 в адрес ООО  «НИКА» было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды и расторжении его во внесудебном порядке.

Указанное уведомление (исх. № 3332/105-103-3-И от 08.04.2014) получено ответчиком 08.04.2014, что подтверждается соответствующей отметкой.

Следовательно, по мнению истца, Ддоговор аренды прекратил свое действие с 23.04.2014.

23.04.2014 от ответчика в адрес Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска поступило письмо исх. № 35 от 17.04.2014 в соответствии с которым ответчик считает, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения не правомерным, поскольку в распоряжении указано на ремонт цокольного этажа, а не всего здания.

28.04.2014 истцом было произведено обследование арендуемого нежилого помещение в ходе которого было установлено, что ответчик продолжает занимать спорное нежилое помещение, что послужило основанием обращения Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска в арбитражный суд с настоящим иском об обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 185 кв.м., расположенное в цокольном этаже четырехэтажного капитального административного здания по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 47 в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда и передать его по акту приема-передачи департаменту.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из неправомерности прекращения договора № 82/10-р от 31.03.2010, а, следовательно, и утраты ответчиком оснований пользования спорным нежилым помещением.

Поддерживая указанные выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор № 82/10-р от 31.03.2010, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обстоятельства заключения договора аренды № 82/10-р от 31.03.2010 и передачи арендованного имущества сторонами не оспариваются.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В части 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 153 от 15.01.2013 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора.

Статья 619 ГК РФ, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

На основе толкования названных норм для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 2.4.11. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случае принятия арендодателем решения о проведении капитального ремонта или реконструкции здания, в составе которого находится переданное нежилое помещение.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 2.4.11 договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия арендодателем решения о проведении капитального ремонта или реконструкции здания в целом за счет средств местного бюджета, в составе которого находится переданное нежилое помещение.

При этом, условия договора не предусматривают возможности арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия решения о проведении капитального ремонта части здания в данном случае (цокольного этажа).

Между тем, из распоряжения Администрации муниципального образования город Ноябрьск от 04.04.2014 № Р-239 «О проведении капитального ремонта» следует, что запланировано осуществление капитального ремонта именно в цокольном этаже здания.

Аналогичный вывод усматривается из ответа прокурора г. Ноябрьска от 11.06.2014 № 861ж-14, из которого следует, что по результатам прокурорской проверки выявлены нарушения прав ООО  «НИКА», поскольку распоряжение от 04.04.2014 № Р-239, а также представленные в материалы проверки документы, не отражают намерение арендодателя о фактическом производстве капитального ремонта здания. Отсутствует проектно-сметная документация, конкурсная документация на производство капитального ремонта, целевые бюджетные средства на капитальный ремонт не выделены. Из письма  директора   МУ   «Дирекция   муниципального   заказа»   от 10.04.2014  № 1922  и  предварительного расчета  стоимости  выполнения проектных работ следует, что Администрацией предполагается произвести переоборудование помещений кафе в здании Администрации города по ул. Ленина, 47 с установкой пожарной сигнализации и системой оповещения людей о пожаре.  Указанные действия по переоборудованию помещения кафе не отвечают признакам капитального ремонта и, помимо прочего, предполагаются к проведению не в здании  Администрации города, а в отдельном помещении, сданном в аренду ОOO «НИКА».

Таким образом, в нарушение  требований статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наступлении условий дающих право арендодателю на односторонний отказ от исполнения договора аренды и расторжение его во внесудебном порядке.

В материалы дела не представлены доказательства заключения сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Стороны не оспаривают, что в настоящее время ответчик пользуется нежилым помещением по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 47,  производит арендные платежи, следовательно, предъявление арендодателем требования о возврате помещения при наличии у сторон обязательственных отношений - действующего договора аренды не правомерно.

Довод истца о неправомерности ссылки на ответ прокурора г. Ноябрьска от 11.06.2014 № 861ж-14  как доказательство отсутствия намерения производить капитальный ремонт, не принимается во внимание, поскольку критикуя документы в отношении спорного вопроса, ситец, в свою очередь, не представил контрдоказательств, чем нарушил требования статьи 65 АПК РФ,

 Довод о несвоевременном получении отзыва на исковое заявление со стороны ответчика не расценивается судом апелляционной инстанции как нарушение принципа состязательности сторон, поскольку Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска