Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А46-2619/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 октября 2014 года

                                            Дело №   А46-2619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  14 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Сидоренко О.А.,

судей  Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8307/2014) общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» на решение Арбитражного суда Омской области от 24.06.2014 по делу №  А46-2619/2014 (судья Храмцов К.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Жаренко Андрея Владимировича (ИНН 550511878168, ОГРНИП 310554332100145) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (ИНН 5406277570, ОГРН 1045402463831),

при участии в деле в качестве третьих лиц, - Москаленко Любови Николаевны, г. Омск, Ерохиной Людмилы Ивановны, г. Омск,

о расторжении договора аренды от 06.06.2012, обязании освободить помещения и о взыскании 96 400 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» - Коломиец Виктор Александрович (по доверенности № 388 от 01.02.2014 сроком действия до 31.01.215); Елеутаев Куаныш Жлдасбекович (по доверенности № 21 от 17.03.2014 сроком действия до 31.01.2015);

от индивидуального предпринимателя Жаренко Андрея Владимировича – Семиглазов Олег Игоревич (по доверенности б/н от 13.02.2013 сроком действия на три года);

от Москаленко Любови Николаевны - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом;

от Ерохиной Людмилы Ивановны - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом;

установил:

Индивидуальный предприниматель Жаренко Андрей Владимирович (далее – ИП Жаренко А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (далее – ООО «Компания Холидей», ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 06.06.2012, площадью 1453,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5, обязании освободить занимаемые нежилые помещения, взыскать стоимость работ по замене ворот в сумме 96 400 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Москаленко Любовь Николаевна (далее – Москаленко Л.Н.) и Ерохина Людмила Ивановна (далее – Ерохина Л.И.).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.06.2014 по делу №  А46-2619/2014 исковые требования ИП Жаренко А.В. удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды от 06.06.2012 г., заключенный между ИП Жаренко А.В. и ООО «Компания Холидей» в отношении нежилых помещений, номера на поэтажном плане 1-3, 5-17, 19, 20, общей площадью 1 377,7 кв.м., расположенных на первом этаже в торговом комплексе – аптека, назначение: нежилое, общей площадью 4474,2 кв.м., инвентарный номер: 6667939, литер АА1, этажность: 3, подземная этажность: 1, с кадастровым номером 55-55-01/136/2012-432, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5, за исключением нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 1П, литера А, площадью 100,2 кв.м., нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 2П, литер А, площадью 70,3 кв.м.

Суд обязал ООО «Компания Холидей» в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды от 06.06.2012 г., заключенному между ИП Жаренко А.В. и ООО «Компания Холидей», путем передачи их по акту ИП Жаренко А.В., за исключением нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 1П, литера А, площадью 100,2 кв.м., нежилого помещения: номер на поэтажном плане: 2П, литер А, площадью 70,3 кв.м.

С ООО «Компания Холидей» в пользу ИП Жаренко А.В. взыскано 96 400 руб. убытков, а также 11 856 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Компания Холидей» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик указал, следующее:

- судом безосновательно определено, что имевшие место нарушения договора являются существенными и могут служить основанием для его расторжения (истцом не доказано, что в результате нарушения условий договора ответчиком он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; что состояние арендованного имущества ухудшилось; что имеющие место нарушения условий договора являются существенными (произведенная перепланировка не носит неустранимого характера));

- суд вышел за пределы своих полномочий, самостоятельно определив, какие именно помещения находятся в собственности у истца (истцом не представлено документов, подтверждающих право собственности на арендованные помещения);

- судом не исследован довод ответчика о том, что повреждение ворот не является  ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды и результатом виновных действий ответчика.

ИП Жаренко А.В. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Москаленко Любовь Николаевна и Ерохина Людмила Ивановна, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик нарушил условия договора, что в свою очередь послужило основанием для его расторжения судом.

 Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что в период действия договора аренды б/н от 06.06.2012 ООО «Компания Холидей» в нарушение пункта 3.3.8 договора, без письменного согласия арендодателя произведена перепланировка арендуемых помещений, что выразилось, в частности, в перекрытии запасных выходов за счет блокировки дверей помещений на первом этаже здания (том 1 л.д. 102-108).

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в нарушение статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.3.2 договора ответчиком нарушена обязанность поддерживать имущество в надлежащем противопожарном состоянии, что подтверждается письмом Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области № 10625-104-14 от 10.09.2013 (том 1 л.д.30-31), письмом ООО «Аметист» № 20-12/13 от 20.12.2013 г. (том 1 л.д. 36).

Суд первой инстанции правильно указал, что представленные ответчиком в материалы дела документы, в том числе отчет по результатам расчетов индивидуального пожарного риска для объекта: «Супермаркет «Холди», расположенном на 1 этаже торгового комплекса по ул. Гашека, 5 в Ленинском административном округе г. Омска», подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Пожарный аудит», не подтверждает устранение ООО «Компания Холидей» нарушений требований пожарной безопасности, поскольку сделанный в данном отчете вывод о выполнении условий безопасности справедлив лишь при условии соответствия установок противопожарной защиты и их типа исходным данным и требованиям пожарной безопасности и устройстве второго эвакуационного выхода из помещения магазина (том 2 л.д. 9-89).

Между тем доказательства соблюдения вышеуказанных условий, либо положительное заключение уполномоченного надзорного органа в области пожарной безопасности ответчиком в материалах дела отсутствуют.

В материалы дела представлены уведомления арендодателя с предупреждением арендатору о необходимости устранения допущенных нарушений и о намерении расторгнуть спорный договор (том 1 л.д. 33, 37).

Из материалов дела также усматривается, что допущенные арендатором нарушения повлекли для арендодателя существенные неблагоприятные последствия, в том числе, обращение Прокурора Ленинского административного округа г. Омска с иском в суд общей юрисдикции в защиту интересов Российской Федерации, неопределенного круга лиц об обязании устранения нарушений законодательства о пожарной безопасности в нежилых помещениях супермаркета, находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гашека, д. 5.

Таким образом, допущенные в период действия договора аренды б/н от 06.06.2012 ООО «Компания Холидей» нарушения действующего законодательства и условий договора, выразившиеся в произведении перепланировки арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя, а также в неподдержании имущества в надлежащем противопожарном состоянии, являются существенными, в связи с чем требования истца о расторжении договора аренды б/н от 06.06.2012 являются обоснованными.

При этом суд первой инстанции правильно учел, что в период действия договора аренды б/н от 06.06.2012 истцом произведено отчуждение части помещений, являющихся объектами аренды, третьим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако в данном случае в результате отчуждения фактически произошло формирование трех разных объектов недвижимости, находящихся в собственности ИП Жаренко А.В., Москаленко Л.Н и Ерохиной Л.И., использование которых ответчиком осуществляется на основании договора аренды б/н от 06.06.2012.

Поскольку Москаленко Л.Н и Ерохина Л.И. как собственники нежилого помещения с требованиями, аналогичными заявленным истцом, в рамках настоящего дела не обращались, в качестве соистцов в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в участию в деле не привлекались, суд первой инстанции требование ИП Жаренко А.В. о расторжении договора аренды правильно удовлетвори частично.

Ссылка подателя жалобы на произвольное определение судом первой инстанции количества помещений, принадлежащих истцу, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК не представлены доказательства,  подтверждающие отчуждение иных помещений помимо переданных Москаленко Л.Н и Ерохиной Л.И.

Ссылка подателя жалобы о не исследовании судом довода ответчика о том, что повреждение ворот не является  ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды и результатом виновных действий ответчика, является несостоятельной на основании следующего:

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная