Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу n А46-5105/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

12 сентября 2014 года

       Дело № А46-5105/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Киричёк Ю.Н.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8766/2014) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2014 по делу № А46-5105/2014 (судья Воронов Т.А.), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ИНН 550200424010, ОГРНИП 305550301200507) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 40182/6А от 15.12.2011,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Степанов Е.С. по доверенности № Исх-ДИО/1482 от 06.02.2014 сроком действия один год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

индивидуальный предприниматель Гуренко А.Н., личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омсуой области с иском к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (далее – ответчик, предприниматель Гуренко А.Н.) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.12.2011 №40182/6А, а именно:

1) в пункте 1.1 вместо числа «474 766,00» читать число «471 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2171/13»;

2) с 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120».

3) пункт 3.2 изложить с следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц составляет 4 490,68 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж».

4) настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 №40182/6А и действует с 26.12.2013.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.07.2014 по делу № А46-5105/2014 в удовлетворении искового заявления Департамента отказано.

При принятии решения суд первой инстанции, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10, и анализируя условия договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 № 40182/6А, исходил из того, что стороны не согласовали механизм внесения изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы, в связи с чем внесение испрашиваемых Департаментом изменений в договор возможно в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон, а не по требованию арендодателя в судебном порядке.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель, указал на то, что порядок изменения арендной платы предусмотрен пунктом 3 статьи 10 Решения Омского городского Совета от 28.01.2009 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», и дополнительного указания в договоре аренды порядка изменения арендной платы не требуется.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы.

Предприниматель Гуренко А.Н. возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание истца и ответчика, установил следующие обстоятельства.

Нежилое помещение №2П, общей площадью 259,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-2, 4-8, 29-39, 41-42, этаж: цокольный, литер А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА №198453 от 10.02.2011.

15.12.2011 Департамент (арендодатель) и предприниматель Гуренко А.Н. (арендатор) заключили договор №40182/6А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номер на поэтажном плане: 1, находящееся в цокольном этаже жилого дома, литера А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 25,0 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 474 766, 00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 16.09.2011 №9-5. Срок действия настоящего договора пять лет. Настоящий договор считается исполненным арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 4 200 руб. 00 коп. без учета НДС. Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен (пункты 1.1, 1.2, 3.2, 3.4 договора).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 26.12.2011 объект аренды передан предпринимателю Гуренко А.Н.

26.01.2012 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

17.12.2013      ООО «Центр экономического содействия» по заказу департамента имущественных отношений Администрации города Омска подготовлен отчет №2171/13 об определении рыночной стоимости и величины арендной платы за объект недвижимого имущества – нежилое помещение 2П, общей площадью 25,0 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18.

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта оценки с НДС (18%) на дату оценки 13.12.2013 составляет 471 000 руб.; рыночная стоимость месячной арендной платы за объект оценки, на дату оценки 13.12.2013 составляет 4 490 руб. 68 коп. без учета НДС (18%).

Письмом от 28.01.2014 №Исх-ДИО/983 Департамент направил в адрес предприниматель Гуренко А.Н. для согласования проект изменений к договору от 15.12.2011 №40182/6А аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, следующего содержания:

«1. В пункте 1.1 вместо числа «474 766,00» читать число «471 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2171/13»;

2. С 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты понастоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120».

3. Пункт 3.2 изложить с следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц составляет 4 490,68 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж».

4. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения №40182/6А от 15.12.2011 и действует с 26.12.2013».

Поскольку данный проект соглашения сторонами договора аренды не подписан, Департамент обратился в арбитражный суд с указанным выше исковым заявлением

03.07.2014 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Исходя из содержания решения Омского городского Совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», определение размера арендной платы осуществляется на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом. Договором аренды муниципального имущества должно предусматриваться, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 №40182/6-А стороны определили, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 15.12.2011 №40182/6-А следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы.

Условие о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года, в тексте названного договора не предусмотрено.

Следовательно, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 № 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за