Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А46-4639/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

05 сентября 2014 года

Дело №   А46-4639/2014                                                                            

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тетериной Н.В.,

судей  Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Ветюговой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8775/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03 июля 2014 года по делу № А46-4639/2014 (судья Т.А. Воронов), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН  1025500748613, ИНН  5508001003) к  индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (ИНН 550200424010, ОГРНИП 305550301200507) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 40180/6А от 15.12.2011,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Степанов Е.С. по доверенности № Исх-ДИО/1482 от 06.02.2014, сроком действия один год;

от индивидуального предпринимателя Гуренко Александра Николаевича – лично, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

установил:

 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, податель жалобы) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гуренко Александру Николаевичу (далее – ИП Гуренко А.Н., ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 40180/6А от 15.12.2011, а именно:

 1) в пункте 1.1 вместо числа «491 857,00» читать число «476 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2172/13»;

 2) с 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120».

3) пункт 3.2 изложить с следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 №2172/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 538,14 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж».

4) настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения №40180/6А от 15.12.2011 и действует с 26.12.2013.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03 июля 2014 года по делу № А46-4639/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 03.07.2014, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

Податель жалобы, ссылаясь на положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения пункта 3.4 договора считает, что размер арендной платы может быть изменен. Кроме того, истец указывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 10 Решения Омского городского Совета от 28.01.2009 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска» предусмотрен порядок изменения арендной платы и дополнительного указания в договоре не требуется.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ИП Гуренко А.Н. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

ИП Гуренко А.Н. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.12.2011 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ИП Гуренко А.Н. (арендатор) заключен договор №40180/6А аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18 (нежилое помещение 2П, номера на поэтажном плане: 33, 34, находящееся в цокольном этаже жилого дома, литера А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 25,90 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду помещений составляет 491 857, 00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 16.09.2011 №9-5. Срок действия настоящего договора пять лет. Настоящий договор считается исполненным арендодателем с момента подписания акта приема-передачи сторонами. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 4 351 руб. 20 коп. без учета НДС. Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен (пункты 1.1, 1.2, 3.2, 3.4 договора).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 26.12.2011 объект аренды передан ИП Гуренко А.Н.

25.01.2012 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

17.12.2013 ООО «Центр экономического содействия» по заказу департамента имущественных отношений Администрации города Омска подготовлен отчет № 2172/13 об определении рыночной стоимости и величины арендной платы за объект недвижимого имущества – нежилое помещение 2П, № 33, 34, общей площадью 25,9 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лазо, 18.

Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта оценки с НДС (18%) на дату оценки 13.12.2013 составляет 476 000 руб.; рыночная стоимость месячной арендной платы за объект оценки, на дату оценки 13.12.2013 составляет 4 538 руб. 14 коп. без учета НДС (18%).

Письмом № Исх-ДИО/983 от 28.01.2014 департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил в адрес ИП Гуренко А.Н. для согласования проект изменений к договору № 40180/6-А от 15.12.2011 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лазо, д. 18, следующего содержания:

«1. В пункте 1.1 вместо числа «491 857,00» читать число «476 000,00», вместо даты «16.09.2011» читать дату «17.12.2013», вместо номера «9-5» читать номер «2172/13».

2. С 01.01.2014 пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН 5508001003, КПП 550301001, Код ОКТМО 52701000, счет 40101810100000010000 в ГРКЦ ГУ Банка России по Омской обл. г. Омск (БИК 045209001), Код бюджетной классификации дохода 909 11105074 04 0403 120».

3. Пункт 3.2 изложить с следующей редакции: «Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц, в соответствии с отчетом от 17.12.2013 №2172/13 величина арендной платы в месяц составляет 4 538 руб. 14 коп. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж».

4. Настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения №40180/6А от 15.12.2011 и действует с 26.12.2013».

Поскольку данный проект соглашения сторонами договора аренды не подписан, департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в решении выводами, считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По правилам пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец в качестве основания для судебного изменения спорных условий договора указал подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (с иных случаях, предусмотренным договором).

Между тем, как следует из пункта 3.4 договора № 40180/6-А от 15.12.2011 аренды нежилого помещения стороны определили, что арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, размер арендной платы не может быть уменьшен.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Буквально толкуя в порядке статьи 431 ГК РФ содержащиеся в приведенном пункте рассматриваемого договора слова и выражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из условий договора № 40180/6-А от 15.12.2011 аренды нежилого помещения следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм внесения изменений в части размера арендной платы.

Как полагает податель жалобы, при этом должны быть учтены положения решения Омского городского Совета от 28.01.2009 №212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска».

Действительно, в обозначенном решении указано, что определение размера арендной платы осуществляется на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом. Договором аренды муниципального имущества должно предусматриваться, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года. При этом в договорах аренды муниципального имущества, заключаемых по итогам торгов, предусматривается, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения.

Однако условие о том, что размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года, в тексте рассматриваемого договора не предусмотрено.

Таким образом, стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Как верно отмечено судом первой инстанции, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата подлежит изменению в соответствии с действующим законодательством, при данных обстоятельствах не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 № 1074/10, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за