Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n А75-4178/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

24 апреля 2014 года

                                                          Дело № А75-4178/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2014 года.

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Рожкова Д.Г.,

судей  Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1802/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04 декабря 2013 года по делу №А75-4178/2013 (судья С.А. Гавриш), принятое по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896, место нахождения: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24) к окружному фонду развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» (ОГРН 1028600509453, ИНН 8601012358, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина, д. 42) о взыскании 5 202 000руб., по встречному иску окружного фонда развития жилищного строительства «ЖИЛИЩЕ» к Администрации города Нижневартовска о взыскании 318 719 руб. 90 коп.,

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» (далее – Фонд, ответчик) о взыскании 5 202 000 руб. 00 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже от 16.05.2009 № 17-АЗ.

Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» в рамках настоящего дела в порядке статьи 132 АПК РФ обратился с встречным иском к Администрации города Нижневартовска о взыскании неосновательного обогащения в размере 318 719 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 04.12.2013 по делу № А75-4178/2013 в удовлетворении исковых требований Администрации города Нижневартовска отказано. Встречные исковые требования окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» удовлетворены. Суд взыскал с Администрации города Нижневартовска в пользу окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» 318 719 руб. 90 коп, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 374 руб. 40 коп.

Не соглашаясь с решением суда, Администрация города Нижневартовска в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация города Нижневартовска указывает, что право общей собственности домовладельцев на участок возникает не ранее передачи застройщиком всех помещений многоквартирного дома дольщикам по актам приема-передачи, после чего прекращается договора аренды между застройщиком и публично-правовым образованием. Полагает, что поскольку объект строительства введен в эксплуатацию полностью 27.08.2012, следовательно, обязательства окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» по договору аренды от 16.05.2006 не прекращались в период с 2010 по 27.08.2012 на основании статьи 413 ГК РФ. Акцентирует внимание на том обстоятельстве, что после регистрации прав первых собственников на 1 пусковой комплекс, 2 пусковой комплекс и 4  очередь жилого дома не построены, соответственно, по мнению апеллянта, у первых собственников 1-го пускового комплекса прав на весь земельный участок, на котором продолжалось строительство других объектов, не возникло.

От окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» и администрации города Нижневартовска поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Суд определил ходатайства истца и ответчика удовлетворить. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Фондом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже от 16.05.2006 № 17-АЗ, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель - земли поселений, кадастровый номер 86:11:0101003:0043, общей площадью 1,4123 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, пересечение улиц Ленина и Чапаева в 15 А мкр. Города в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже.

Договор заключен сроком с 16.05.2006 по 16.05.2009 (пункт 1.2. договора).

В силу пункта 3.2.11 договора арендатор обязан завершить строительство 9-12-этажного жилого дома с торгово-офисными помещениями на 1 этаже и паркингом в цокольном этаже не позднее трех лет со дня подписания договора с учетом утверждения проектной документации на строительства и получения всех необходимых согласований и разрешения на строительство.

При невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.11 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10 процентов от арендной платы, определенной пунктом 2.1. договора (пункт 6.5. договора).

Договор прошел государственную регистрацию 08.06.2006, о чем имеется соответствующая отметка (том 1 л. 12).

Фонд получил разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию № ru 863050002005004- 52-09 от 09.04.2009 (1 пусковой комплекс); № ru 863050002005004- 11-12 от 29.02.2012 (2 пусковой комплекс, 3 очередь), № ru 863050002005004- 75-12 от 27.08.2012 (2 пусковой комплекс, 4 очередь жилого дома, 2 очередь подземной автостоянки (том 1 л. 19-21).

Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства -физическим лицам (том 1 л. 99-117). При этом право собственности на жилые помещения зарегистрированы за первыми собственниками (Бух Е.С., Бух А.Э., Бух М.А.) 14.05.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2013 № 00/095/2013-576.

Администрация, полагая, что обязательства по вводу объекта (дома) в эксплуатацию ответчиком исполнены с нарушением установленного договором срока, обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском.

Удовлетворение встречных исковых требований и отказ в удовлетворении первоначальных требований послужили поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного  кодекса  Российской Федерации и  в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

По правилам частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу названных норм права, суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2013 № 00/095/2013-576, из которой усматривается, что право собственности первых собственников на квартиры, находящиеся в жилом доме по адресу: г. Нижневартовск, ул. Ленина д. 46, зарегистрировано в установленном порядке 14.05.2009.

Следовательно, Фонд перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды участка от 16.05.2006, заключенный Фондом и администрацией, считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

При установленных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 № 11642/11.

В связи с вышеизложенным, у истца не имелось права распоряжения земельным участком, указанном в договоре аренды, уже с 14.05.2009, а у ответчика с этого момента отсутствуют обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, поскольку с 14.05.2009 между истцом и ответчиком арендные отношения фактически прекратились, основания для взыскания с ответчика штрафной неустойки, предусмотренной Договором, не имеется.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, который, по мнению ответчика, начинает течь с 20.09.2009 (т.е. на следующий день с момента окончания Договора).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196