Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2008 по делу n А81-4691/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

21 августа 2008 года

                                                     Дело №   А81-4691/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  14 августа 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 августа 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Глухих А.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1839/2008) Управления муниципального имущества администрации муниципального образования города Муравленко на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.02.2008 по делу № А81-4691/2007 (судья Крылов А.В.), принятое по иску Управления муниципального имущества администрации муниципального образования города Муравленко к гаражному кооперативу «Мотор» о взыскании 72809 руб. 48 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования город Муравленко – представитель не явился;

от гаражного кооператива «Мотор» – представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Муравленко (далее – Управление муниципального имущества, истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к гаражному кооперативу «Мотор» (далее – ГК «Мотор», ответчик, арендатор) о взыскании 47 425 руб. 48 коп. долга по арендным платежам и пени за просрочку платежей в размере 25 384 руб.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.02.2008 по делу № А81-4691/2007 Управлению муниципального имущества  в иске отказано. Решение суда мотивировано отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более года.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и взыскании с  ответчика 47 425 руб. 48 коп. долга по арендным платежам и пени за просрочку платежей в размере 25 384 руб. В обоснование апелляционной жалобы Управление муниципального имущества указало, что договор аренды земельного участка от 26.04.2006 № 52-06 зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО в установленном законом порядке, что подтверждается представленным суду первой инстанции уведомлением регистрирующего органа от 22.06.2006 № 114.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела и апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.04.2006 Муниципальное образование г. Муравленко, представляемое Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Муравленко (постановлением Администрации муниципального образования г. Муравленко от 28.12.2006 переименовано в Управление муниципального имущества) (арендодатель) и ГК «Мотор» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.04.2006 № 52-06.

В соответствии с п. 2.1 и п. 9.1 договора срок действия названного договора – с 14.03.2006 до 14 марта 2011 года.

Отсутствие своевременной и полной оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении исковых требований со ссылкой на незаключенность договора аренды земельного участка от 26.04.2006 № 52-06, поскольку последний не зарегистрирован в установленном законном порядке.

Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод суда первой инстанции ошибочным.

По правилам ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В пункте 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из пункта 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.06.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») следует, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Пунктом 5 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 77 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15), проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки.

На представленной Управлением муниципального имущества в материалы дела копии договора аренды земельного участка от 26.04.2006 № 52-06 штамп с регистрационной надписью отсутствует.

Однако в подтверждение того, что указанный договор зарегистрирован в установленном законном порядке, истцом представлено уведомление от 22.06.2006 № 114 о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения), направленное Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования г. Муравленко (исх. № 35/005/2006-340).

Из указанного уведомления следует, что 22.06.2006 по заявлению ГК «Мотор», на основании договора № 52-06 аренды земельного участка от 26.04.2006 проведена государственная регистрация аренды на объект недвижимости – земельный участок, кадастровый номер 89:13:010216:0004, расположенный по адресу: г. Муравленко, Промышленная зона, панель № 16 в реестре за № 89-72-35/005/2006-340.

Согласно пункту 2 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

В пункте 16 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 указано, что если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации (пункт 2 статьи 13 Закона).

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды земельного участка зарегистрирован по заявлению гаражного кооператива «Мотор» в установленном законом порядке, а истец извещен об этом уведомлением регистрирующего органа от 22.06.2006 № 114, как того требует пункт 16 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Следовательно, отсутствие штампа с регистрационной надписью  на договоре не свидетельствует об отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка и, как следствие, незаключенности последнего.

Указанный вывод суда первой инстанции противоречит фактическим обстоятельствам дела и является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

По правилам ст.ст. 22, 27 ЗК РФ земельные участки передаются в аренду в соответствии с настоящим Кодексом и  гражданским законодательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что стороны в соответствии со ст. 432 ГК РФ при заключении договора аренды согласовали все существенные условия договора аренды и не допустили нарушений действующего законодательства.

Как установлено судом апелляционной инстанции, по договору аренды земельного участка от 26.04.2006 № 52-06 арендодатель сдает в пользование за плату земельный участок, площадью 2,5134 га, имеющий кадастровый номер 89:13:01 02 16:0004, расположенный по адресу: г. Муравленко, микрорайон № 3Б (панель 16 промышленной базы), ул. Губкина, 55, а арендатор принимает его в пользование, на условиях аренды, сроком до 14 марта 2011 года (п. 1.1 договора). Границы земельного участка обозначены на кадастровом плане земельного участка (п. 1.2 договора). Земельный участок предоставляется для эксплуатации индивидуальных гаражей (п. 1.3 договора).

Согласно п. 9.1 настоящий договор вступает в силу с момента регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 14.03.2006 года, и в соответствии с п. 2.1 действует до 14.03.2011. 

Расчет арендной платы приведен в приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 2.2), согласно которому арендная плата с 14.03.2006 по 31.12.2006 составляет 153 338 руб. 06 коп., ежегодная арендная плата – 191 018 руб. 40 коп.

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально, по количеству дней в квартале, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится в течение тридцати рабочих дней с момента регистрации договора.

Из представленных Управлением муниципального имущества выписок из лицевого счета ГК «Мотор» (л.д. 37-39) следует, что арендные платежи вносились ответчиком с нарушением установленного договором срока и не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность с 14.03.2006 по 01.10.2007 в сумме 47 425 руб. 48 коп.

24.01.2007 истец в адрес ответчика направил претензию о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения.

Ответа на претензию и погашения задолженности от ГК «Мотор» не последовало.

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей за пользование земельным участком в установленном договором размере и в согласованный сторонами срок, ответчик в материалы дела не представил.

В связи с чем с ГК «Мотор» в пользу Управления муниципальным имуществом подлежит взысканию 47 425 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы недоимки за истекший период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа.

Исходя из расчета Управления муниципального имущества, размер пени на 01.10.2007 составил 25 384 руб. Представленный истцом расчет проверен судом и не опровергнут ответчиком.

Между тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая явную несоразмерность размера предъявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре чрезмерно высокого процента неустойки, суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер взыскиваемых истцом пени в 3 раза – до 8 461 руб. 33 коп.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.02.2008 по делу № А81-4691/2007 следует отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба Управления муниципального имущества также подлежит  удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе