Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2010 по делу n А75-990/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 сентября 2010 года

                                                          Дело №   А75-990/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  31 августа 2010 года,

Постановление изготовлено в полном объеме  07 сентября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.

судей  Зориной О.В., Семеновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания  судьей Семеновой Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5886/2010) общества с ограниченной ответственностью «Гигиена - М» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.06.2010 по делу №  А75-990/2010 (судья Никонова Е.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Гигиена - М» к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации г. Нефтеюганска, третьи лица: Администрация г. Нефтеюганска, закрытое акционерное общество «Эко-Н», общество с ограниченной ответственностью «Сибирь-Финанс»,

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Гигиена - М» - директор Мироненко И.Г. (по паспорту); представитель  Бадер В.В. по доверенности от 31.08.2010,  

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Нефтеюганска – представитель Атгараева О.А. по доверенности № 12688 от 14.12.2009,  

от Администрации г.Нефтеюганска, ЗАО «Эко-Н»,ООО «Сибирь-Финанс» – представители не явились,  

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гигиена-М» (далее – ООО «Гигиена-М») 20.01.2010 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска о признании незаконными действий ответчика по предложению покупки арендуемого истцом имущества по завышенной цене, а также о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 3, расположенного по адресу: г.Нефтеюганск, Пионерная зона, ул. Набережная, здание № 14, по цене 2 381 000 руб., определенной обществом с ограниченной ответственностью «Сибирь-Финанс» в отчете № 310-09-Д об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В обоснование предъявленных требований ООО «Гигиена-М» указало, что являясь субъектом малого предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приняло предложение Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска о выкупе муниципального недвижимого имущества путем реализации права на преимущественный выкуп. Вместе с тем, предложенная ответчиком выкупная цена объекта – 14 783 040 руб. не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем ООО «Гигиена-М» 05.11.2009 направило  Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. От Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска 16.12.2009 получено письмо с приложением договора купли-продажи (при оплате в рассрочку) от 05.11.2009 с протоколом урегулирования разногласий от 10.12.2009. В соответствии с указанным протоколом ответчик не принял предложение о проведении повторной оценки имущества с целью установления адекватной цены продаваемого имущества. В соответствии с отчетом № 310-09-Д об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленным оценщиком на основании заключенного с ООО «Гигиена-М» договора, цена продаваемого имущества составляет 2 381 000 руб.

В пояснениях к исковому заявлению (л.д. 149-152 т. 1) избранный способ защиты права – об обязании заключить договор купли-продажи - ООО «Гигиена-М» обосновало ссылками на обязательность  для уполномоченного органа заключения такого договора в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также положениями статьи 445 ГК РФ о праве стороны, направившей протокол разногласий, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда; положениями статьи 446 ГК РФ о том, что в случае передачи разногласий на рассмотрение суда, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Нефтеюганска (определением суда от 27.01.2010); закрытое акционерное общество «Эко-Н» (далее – ЗАО «Эко-Н»), общество с ограниченной ответственностью «Сибирь-Финанс» (далее – ООО «Сибирь-Финанс») – определением суда от 26.02.2010.

 Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.06.2010 по делу №  А75-990/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

В  решении суд  указал, что фактически спор сторон по предъявленному иску сводится к достоверности рыночной стоимости объекта, изложенной в отчете закрытого акционерного общества «Эко-Н» об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.06.2009 № 214/09. Истец не доказал невозможность оспаривания оценки объекта муниципальной собственности, проведенной ЗАО «Эко-Н» (отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.06.2009 № 214/09), которая носит обязательный характер для сторон, путем подачи самостоятельного иска к лицу, проводившему оценку, следовательно, оснований рассматривать вопрос о достоверности этой величины в рамках настоящего преддоговорного спора не имеется. Избрание надлежащего способа защиты прав обеспечивает разрешение спора в надлежащем составе лиц, участвующих в деле, отнесение судебных расходов на сторону допустившую нарушения прав и законных интересов.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Гигиена-М» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация г. Нефтеюганска, ЗАО «Эко-Н», ООО «Сибирь-Финанс» письменные отзывы на апелляционную жалобу не направили.

Представители Администрации г. Нефтеюганска, ЗАО «Эко-Н», ООО «Сибирь-Финанс», извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.

На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие  представителей третьих лиц.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «Гигиена - М» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что объект недвижимости арендуется  истцом с 1999 года, последний договор аренды – от 2005 года.  Представил суду заверенную копию договора аренды от 13.01.2005 № 5/05.  

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска высказался согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на неё, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение  суда  не подлежащим отмене.

 Из материалов дела следует, что Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска направил ООО «Гигиена-М» предложение № 9556 от 06.10.2009 (л.д. 25-26 т. 1) воспользоваться в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественным правом покупки объекта муниципальной формы собственности: нежилое помещение № 3, расположенное по адресу: г. Нефтеюганск, Пионерская зона, ул. Набережная, здание № 14, с приложением двух проектов договора продажи недвижимости (при продаже единовременно и при продаже в рассрочку) по цене 14 783 040 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость). Стоимость объекта продажи указана в соответствии с отчетом ЗАО «Эко-Н» об определении рыночной стоимости от 16.06.2006 № 214/09.

Проект договора купли-продажи (при оплате в рассрочку) подписан ООО «Гигиена-М» (покупатель) 05.11.2009 с протоколом разногласий  по пункту 2.1 договора о цене имущества: в своей редакции этого пункта покупатель предложил указать цену имущества  в сумме 817 474 руб. (протокол разногласий  к договору купли-продажи (при оплате в рассрочку) от 05.11.2009 – на л.д. 19 т.1).

Подписанный  покупателем  с протоколом разногласий договор купли-продажи (при продаже в рассрочку) от 05.11.2009 затем подписан (10.12.2009) Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (продавцом) с протоколом урегулирования разногласий, в котором продавец не принял предложение покупателя по пункту 2.1 о цене имущества в размере 817 474 руб., в качестве согласованной редакции предложил считать пункт 2.1 в редакции продавца, указанной в тексте договора (цена – 14 783 040 руб.).

С письмом № 12652 от 11.12.2009 о заключении договора Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска направил подписанные им 10.12.2009 договор и протокол согласования разногласий (л.д. 29-30 т. 1).

Поступивший от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска протокол согласования разногласий от 10.12.2009, содержащий по пункту 2.1 договора предложение о цене продажи в размере 14 783 040 руб.  покупателем - ООО «Гигиена-М» не подписан (л.д.20 т.1).

            Считая предложенную ответчиком выкупную цену недвижимого имущества завышенной, ООО «Гигиена-М» обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска заключить с ним договор купли-продажи недвижимости по иной, более низкой цене – 2 381 000 руб., определенной в составленном ООО «Сибирь-Финанс» 16.12.2009 отчете № 310-09-Д об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 31-62 т. 1).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В рассматриваемом случае отношения сторон возникают по поводу предоставления в собственность имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из пункта 4 статьи 445 ГК РФ следует, что требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

По смыслу указанной нормы, поводом для судебного урегулирования указанного спора является уклонение одной из сторон от заключения договора либо согласования его условий.

Вместе с тем, из обстоятельств дела не следует, что ответчик уклоняется от заключения с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества.

Напротив, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска направил истцу предложение № 9556 от 06.10.2009 о заключении такого договора (л.д. 25), письмо № 12652 от 11.12.2009 о заключении договора (л.д. 29). Несогласование ответчиком  цены продажи в размере 817 474 руб., предлагаемой истцом  в протоколе разногласий к договору, не свидетельствует о том, что ответчик уклонялся от  заключения договора.

 Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что до предъявления иска ООО «Гигиена-М» не предлагало Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации