Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А75-8158/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 апреля 2010 года

Дело № А75-8158/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Сидоренко О.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Леоновой Г.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-100/2010) общества с ограниченной ответственностью «Экотек» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.11.2009 по делу № А75-8158/2009 (судья Фёдоров А.Е.),

по иску Администрации города Нижневартовска

к обществу с ограниченной ответственностью «Экотек»

о взыскании 2 534 748 руб. 31 коп.

представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились;

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее по тексту – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экотек» (далее по тексту – ООО «Экотек», Общество, ответчик) о взыскании 2 534 748 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.04.2007 № 54-АЗ, в том числе: 2 291 359 руб. 89 коп. – задолженность по арендной плате, 243 388 руб. 42 коп. – пени за просрочку платежей.

Решением от 16.11.2009 по делу № А75-8158/2009 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры удовлетворил исковые требования в полном объеме, взыскал с ООО «Экотек» в пользу Администрации города Нижневартовска 2 534 748 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.04.2007 № 54-АЗ; взыскал с ООО «Экотек» в доход федерального бюджета 24 173 руб. 74 коп. государственной пошлины.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из требований пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендодателя своевременно вносить плату за пользование имуществом, подтверждения материалами дела факта неисполнения надлежащим образом ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за период с 01.07.2007 по 01.07.2009, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 2 483 475 руб. 34 коп.; а также обоснованности начисления договорной неустойки в сумме 243 388 руб. 42 коп. и отсутствия основания для ее уменьшения.

В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы Общество указывает на то, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку договор аренды земельного участка заключен на срок не менее года, в силу чего подлежит государственной регистрации, однако зарегистрирован не был.

Также податель апелляционной жалобы указывает на отсутствие расчета суммы арендной платы, отсутствие ссылки на нормативные акты, которыми руководствовался истец при расчете сумма арендной платы; судом не проверен период начисления арендной платы; кроме того, арендная плата по договору рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, однако, исходя из отчета независимого оценщика, заказанного ответчиком, рыночная стоимость земельного участка намного меньше его кадастровой стоимости.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находит подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, и было установлено судом первой инстанции, между Администрацией и Обществом был подписан договор № 54-АЗ аренды земельного участка от 04.04.2007 (далее по тексту – Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель (истец) на основании постановления главы города от 04.04.2007 № 259 сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», общей площадью 0,9999 га, кадастровый № 86:11:0301026:0027, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель № 16), в целях использования для завершения строительства автозаправочного комплекса.

В пункте 1.3 Договора определен его срок с 04.04.2007 по 03.04.2008.

В разделе 2 Договора сторонами согласован размер арендной платы, порядок и сроки расчетов.

Дополнительным соглашением от 05.12.2008 к Договору стороны определили, что с 28.12.2007 размер арендной платы составляет 1 585 442 руб. 44 коп. в год (396 360 руб. 61 коп. в квартал) (л.д. 15).

Как следует из представленного расчета (л.д. 7-8), в течение срока действия Договора аренды ответчиком соответствующая плата вносилась не в полном объеме, в связи с чем за период с 01.07.2007 по 01.07.2009 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 291 359 руб. 89 коп.

Кроме того, арендодатель в соответствии с пунктом 6.2 Договора начислил пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 243 388 руб. 42 коп. за период с 01.07.2007 по 31.07.2009.

Исковые требования мотивированы положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между тем, в данном случае, суд апелляционной инстанции считает, что Договор аренды является незаключенным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, как верно указывает податель апелляционной жалобы, договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды стороны согласовали условие о сроке договора – с 04 апреля 2007 года по 03 апреля 2008 года.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

То есть в данном случае стороны определили срок действия Договора конкретной календарной датой – 03 апреля 2008 года, соответственно именно эта дата является последним днем срока действия Договора.

Как разъяснил Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Таким образом, в данном случае установление в Договоре срока его действия – с 04.04.2008 по 03.04.2008 свидетельствует о заключении договора сроком на один год. Соответственно этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Данный вывод следует и из имеющейся в материалах дела выписки из Постановления Главы города Нижневартовска от 04.04.2007 № 259 «О предоставлении земельных участок в аренду», в котором указано на предоставление ООО «Экотек» земельного участка площадью 0, 9999 га (кадастровый номер 86:11:0101026:0027) в аренду сроком на 1 год, а также из акта проверки соблюдения земельного законодательства от 18.08.2008 № 448 (л.д.20), в котором указано, что земельный участок предоставлен сроком на один год, подлежит государственной регистрации, однако, на момент проверки у Общества отсутствуют правоустанавливающие документы на занимаемый земельный участок.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации Договора, в связи с чем, в силу изложенных выше норм этот договор является незаключенным.

Незаключенный договор не влечет для сторон правовых последствий, на возникновение которых он направлен, то есть прав и обязанностей на основании данного Договора у сторон не возникло, в том числе обязанности по внесению арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Таким образом незаключенным признается и дополнительное соглашение от 05.12.2008 к Договору аренды.

Между тем, материалами дела, в том числе актом проверки соблюдения земельного законодательства от 18.08.2008 № 448 (л.д. 20) подтверждается и Обществом не оспаривается, что фактически Общество владело и пользовалось земельным участком, в том числе в период, за который истец начислил арендную плату – с 01.07.2007 по 11.07.2009.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку материалами дела подтверждается факт владения и пользования Обществом земельным участком общей площадью 0,9999 га, кадастровый № 86:11:0301026:0027, расположенным по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель № 16), при отсутствии законных оснований для его использования, Общество должно возместить истцу то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

Учитывая, что при подписании Договора аренды с учетом дополнительного соглашения к нему, признанных судом незаключенным, истец рассчитывал на получение арендной платы в период с 01.07.2007 по 01.07.2009 в сумме: 30 101 руб. 24 коп. в квартал (в период с 01.07.2007 до 27.12.2007); 396 360 руб. 61 коп. в квартал (в период с 28.12.2007 по 01.07.2009), то сумма неосновательного обогащения за период с 01.07.2007 по 01.07.2009 составила, исходя из расчета истца, 2 291 359 руб. 89 коп.

Контррасчета Обществом не представлено, возмещения ответчиком истцу неосновательного обогащения не доказано.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца 2 291 359 руб. 89 коп. неосновательного обогащения за период с 01.07.2007 по 01.07.2009.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неверном расчете суммы арендной платы, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные, по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы определен сторонами в соответствии с Решением Думы города Нижневартовска от 25.10.2005 № 540 о внесении изменений в решение Думы города Нижневартовска от 24.03.2004 № 348 «Об утверждении ставок арендной платы за землю и внесении изменений и дополнений в решение Думы города Нижневартовска от 16.03.2001 № 11 «О земельном налога и арендной плате».

Таким образом, основания для применения при исчислении неосновательного обогащения иной суммы арендной платы, нежели истец предполагал получить при подписании договора, нет.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность