Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу n А75-8216/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 апреля 2010 года

                                    Дело №   А75-8216/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  15 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Рыжикова О.Ю.

судей  Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания:  Михайлова Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9340/2009) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 28.10.2009 по делу № А75-8216/2009 (судья Дроздов А.Н.), по иску Администрации города Сургута к Потребительскому гаражному кооперативу "Газон"

о взыскании арендных платежей и пени в сумме 638 459 руб. 17 коп.

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен,

установил:

Решением от 28.10.2009 по делу № А75-8216/2009 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа отказал в удовлетворении требований Администрации города Сургута к потребительскому гаражному кооперативу «Газон» (далее – ПГК «Газон», кооператив) о взыскании арендных платежей и пени в сумме 638 459 руб. 17 коп.

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на то. что договор не является заключенным в связи  с чем оснований для взыскания не имеется.

В апелляционной жалобе Администрация города Сургута просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь при этом на не полное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В порядке ст. 156 АПК РФ  рассмотрение апелляционной жалобы проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства.

Администрация города Сургута (арендодатель) и потребительский гаражный кооператив «Газон» (арендатор) подписали договор от 02.03.1998 № 238/4432 аренды земельного участка площадью 0,24 га, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, ул. Майская, мкр. 7, под размещение гаражных боксов (л.д.7-10).

Арендная плата, ее размер и порядок оплаты определен сторонами в разделе 2 договора.

Срок аренды земельного участка устанавливается по 26.02.2008 и вступает в силу с момента государственной регистрации договора (пункт 1.1 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за период с 04.04.2008 по 03.06.2009 в размере 59265 рублей 47 копеек, на неуплаченную в установленный срок сумму арендной платы за период с 04.04.2008 по 03.06.2009 начислены пени в размере 579193 рубля 70 копеек.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с иском.

28.10.2009 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа принято обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

   В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

   Согласно статьям 309, 310  Гражданского   кодекса  Российской Федерации обязательства должны  исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

   Положениями пункта 2 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

  Суд первой инстанции установив, что срок подписанного сторонами Договора составляет более календарного года, пришел к выводу о необходимости его  государственной регистрации, и невозможности взыскания арендных платежей на основании указанного договора ввиду его незаключённости.

 В обоснование вывода о незаключенности рассматриваемого договора аренды недвижимого имущества судом приведены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии его государственной регистрации, подтвержденные ссылкой на ст. 651 ГК РФ.

 Указанная позиция суда первой инстанции признается судом апелляционной инстанции основанной на неполном выяснение обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации.

В силу положений статей 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Закон № 122-ФЗ введен в действие с 31.01.1998 (пункт 1 статьи 33).

Между тем из пункта 2 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что законодателем предусматривалось поэтапное создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъектах Российской Федерации в срок до 01.01.2000.

Пунктом 2 статьи 32 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено поэтапное введение субъектами Российской Федерации системы государственной регистрации прав с проведением необходимых структурных и функциональных преобразований и использованием для государственной регистрации прав органов (организаций), осуществляющих регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Судом первой инстанции не исследовался вопрос о наличии в городе Сургуте уполномоченного органа по проведению государственной регистрации прав на объекты недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В пункте 1.1 договора аренды сторонами определено, что договор вступает в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству при городской администрации.

Это обстоятельство оставлено судом без внимания.

Между тем суд апелляционной инстанции отмечает, что только постановлением Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа от 15 июня 1998 года № 254 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утверждена региональная программа поэтапного развития системы органов по государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним на территории ХМАО.

В соответствии с приведенной выше программой на территории Ханты-Мансийского автономного округа до передачи функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Регистрационной палате и ее филиалам государственная регистрация прав на земельные участки производится Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ханты-Мансийского автономного округа и его комитетами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится органами, осуществлявшими регистрацию на момент принятия ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству), при этом срок начала функционирования филиала города Сургута и Сургутского района определен октябрь - ноябрь 1998 года.

Таким образом, исходя из вышеизложенного и с учетом того, что договор № 238/4432 от 02.03.1998 зарегистрирован в городском Комитете по земельным ресурсам и землеустройству о чем имеется запись на последней странице договора (л.д. 10), рассматриваемый договор признается судом апелляционной инстанции заключенным.

В договоре аренды земельного участка стороны согласовали размер арендной платы и порядок ее внесения.

Обстоятельства пользования земельного участка ПГК «Газон» не отрицает.

В нарушение условий договора аренды земельного участка и требований статьи 614 ГК РФ ПГК «Газон»  свои обязательства по уплате арендных платежей за период с 04.04.2008 по 30.06.2009 надлежащим образом не исполнил, что подтверждается содержащимися в деле доказательствами.

При этом, доказательства надлежащего исполнения обязательств по арендным платежам за период с 04.04.2008 по 30.06.2009 в сроки и в размере, установленные договором аренды земельного участка суду в нарушение ст. 65 АПК РФ не представило. 

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 59 265 руб. 47 коп.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка истец на основании норм законодательства начислил ответчику неустойку в размере 579 193 руб. 70 коп.

Требования истца о взыскании неустойки, признается судом апелляционной инстанции обоснованным.

Однако арбитражный апелляционный суд, приходит к выводу о том, что размер начисленной Администрацией неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент пени (сумма штрафа); значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Принимая во внимание принятый истцом высокий процент неустойки (0,7%), почти в десять раз превышающей суммы неустойки суммы задолженности, суд апелляционной инстанции считает возможным, применив положения статьи 333 ГК РФ, уменьшить размер подлежащей взысканию с кооператива неустойки до 25 000 руб.

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 3027 руб. 95 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы Администрации города Сургута расходы по государственной пошлине за ее рассмотрение в размере 1000 рублей относятся на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет.

Таким образом, с ПГК «Газон» подлежит взысканию в федеральный бюджет 4027 руб. 95 коп. государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 28.10.2009 по делу № А75-8216/2009 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Администрации города Сургута удовлетворить частично.

Взыскать с потребительского гаражного кооператива "Газон" в пользу Администрации города Сургута 84 265 руб. 47 коп, из которых 59 265 руб. 47 коп. задолженность по арендной плате, 25 000 руб. пеня за просрочку внесения арендных платежей.

Взыскать с потребительского гаражного кооператива "Газон" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 4027 руб. 95 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова

Е.П. Кливер