Постановление восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2007 по делу n а46-9/2007 по делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения и пени.суд первой инстанции арбитражный суд омской области

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2007 г. по делу N А46-9/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 7 августа 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2007 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Литвинцевой Л.Р.
судей Глухих А.Н., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-595/2007) общества с ограниченной ответственностью "Паллада" на решение Арбитражного суда Омской области от 17.05.2007 А46-9/2007 (судья Шарова Н.А.),
по иску департамента имущественных отношений Администрации г. Омска
к обществу с ограниченной ответственностью "Паллада"
о взыскании 171345 руб. 07 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - представитель Стуколова М.С. по доверенности N 04/26647 от 02.08.2007,
от ООО "Паллада" - представитель Глущенко И.А. по доверенности от 01.07.2007, директор Ковалева Г.Н.
установил:
Департамент недвижимости администрации г. Омска 09.01.2007 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО "Паллада" о взыскании на основании договора аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/03 (с изменениями от 06.05.2006 к договору) 341810 руб. 50 коп. долга по арендной плате за период с 17.08.2006 до 01.01.2007, а также 36827 руб. 74 коп. договорной пени в связи с просрочкой платежей, начисленной за период с 17.08.2006 по 16.12.2006.
В обоснование требований истец указал, что ответчик в нарушение обязательства не вносил арендную плату в размере 30000 руб. 27 коп., установленном с 06.05.2005 соглашением сторон в изменениях к договору от 06.05.2005. Данное соглашение об изменении договора, предусматривающее изменение срока внесения арендной платы и размера арендной платы с 06.05.2005, прошло государственную регистрацию 17.08.2006 и с указанного момента считается заключенным, изменяющим условия договора с 06.05.2005. Истцом как арендодателем начислялась арендная плата в размере 30000 руб. 27 коп. с 06.05.2005, но право требовать уплаты указанной суммы у арендодателя возникло с 17.08.2006, то есть с момента заключения соглашения об изменении договора аренды.
Истцом заявлено об изменении его наименования с департамента недвижимости администрации г.Омска на департамент имущественных отношений Администрации г.Омска в соответствии с постановлением мэра города Омска от 16.02.2007 N 57-П "О внесении изменений и дополнений в постановление мэра города Омска от 10 августа 2006 года N 395-п "О департаменте недвижимости" администрации города Омска".
До принятия судом решения по делу истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) уточнил требование о взыскании долга, уменьшив его размер; просит взыскать 134517 руб. 33 коп. долга по арендной плате за период с 17.08.2006 по 01.01.2007. Изменение размера требования истец объяснил допущенной при первичном определении долга ошибкой, не связанной с погашением долга ответчиком; оплаты от последнего после предъявления иска не поступали (л.д. 59, 37).
Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял заявленное уточнение требования (л.д. 60) и рассмотрел предъявленный иск в уточненном виде.
Решением Арбитражного суда Омской области от 17.05.2007 по делу N А46-9/2007 с ООО "Паллада" в пользу департамента имущественных отношений Администрации г.Омска взыскано 134517 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.08.2006 по 01.01.2007, а также пеня за период с 17.08.2006 по 16.12.2006, размер которой в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) уменьшен судом с 36827 руб. 74 коп. до суммы 7365 руб. 55 коп. В доход федерального бюджета с ответчика взыскано 4926 руб. 90 коп. госпошлины.
Принятое решение суд обосновал установленными обстоятельствами о неисполнении ответчиком как арендатором по заключенному сторонами договору аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 обязательства по внесению арендной платы за период с 17.08.2006 по 01.01.2007 в размере 30000 руб. 27 коп. в месяц с уплатой в срок до 15-го числа текущего месяца. Судом признано, что ответчик имеет задолженность по арендной плате в спорный период, расчет которой в сумме 134517 руб. 33 коп. прав ответчика не нарушает. При этом суд учел, что в соответствии с п. 9 изменений от 06.05.2005 данные изменения действуют с 06 мая 2005 года, и это свидетельствует о согласии ответчика с указанного момента (с 06.05.2005) оплачивать арендную плату в размере 30000 руб. 27 коп., то есть на условиях, установленных соглашением от 06.05.2005 о внесении изменений в договор. Суд не согласился с доводами ответчика о том, что новый размер арендной платы подлежит применению с момента государственной регистрации изменений к договору - с 17.08.2006.
Возражая против принятого судом решения, ООО "Паллада" в апелляционной жалобе просит его отменить и отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Ответчик считает, что за период до 17.08.2006 арендная плата подлежит уплате в первоначальном размере - в сумме 7400 руб., и долг у него за спорный период отсутствует, так как согласно акту сверки имелась переплата в сумме 143549 руб. 70 коп. за прошлый период, которая должна была быть зачтена судом в погашение долга. Ответчик ссылается также на принятое по ранее рассмотренному делу N А46-2020/2006 решение арбитражного суда от 24.05.2006, которое, по мнению ответчика, подтверждает его позицию.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, пояснив на вопрос суда, что переплата в сумме 143549 руб. 70 коп. определена из расчета 7400 руб. арендной платы в месяц. В письменном отзыве на апелляционную жалобу и выступлении в судебном заседании представитель истца просит оставить решение суда без изменения, отказать в удовлетворении апелляционной жалобы в связи с ее необоснованностью, так как соглашением сторон в изменениях к договору от 06.05.2005 и подписанном тогда же расчете арендной платы установлено, что с 06.05.2005 арендная плата составляет 30000 руб. 27 коп.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что ООО "Паллада" по заключенному с истцом и зарегистрированному в установленном законом порядке (09.01.2004) долгосрочному договору аренды от 01.07.2003 N 25501/3 арендует нежилое помещение общей площадью 92,5 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: г.Омск, проспект Маркса, 17 (лит. А (8П). При заключении договора сторонами установлено, что ежемесячная арендная плата составляет 7400 руб. (без НДС) и подлежит уплате вперед до 25 числа месяца, предшествующего отчетному (п. 3.3). В случае невнесения арендатором платежей в срок начисляется пеня в размере 0,50% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1.1). В п. 6.4 стороны установили, что обязательство арендатора по внесению арендной платы наступает с момента фактического пользования помещением, то есть с момента подписания акта приема-передачи (акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами 01.07.2003 как приложение к договору и вместе с договором находится в деле - л.д. 11 - 15).
К договору N 25501/3 сторонами заключено соглашение от 06.05.2005 ("Изменения к договору N 25501/3 от 01.07.2003 аренды нежилого помещения"), которым внесены изменения в ряд условий договора, а также в него внесены дополнения. В соответствии с измененными условиями, величина арендной платы в год определяется расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к договору, и определяется по указанной в п. 3.3 формуле, подлежит ежегодной индексации (п. 3.3). Арендатор перечисляет арендную плату в размере, исчисляемом согласно приложению к договору, до 15 числа текущего месяца (п. 3.2). Пункт 8.1 договора о приложениях (неотъемлемой части договора) дополнен приложением - расчетом арендной платы (п. 8 соглашения). В п. 9 стороны установили, что настоящие изменения являются неотъемлемой частью договора и действуют с 06.05.2005 (л.д. 8 - 9).
Приложение к договору - "Расчет арендной платы за нежилое помещение к изменениям, действующим с 06.05.2005", также подписан обеими сторонами, предусматривает арендную плату в месяц в размере 30000 руб. 27 коп. (без НДС), с НДС - 35400 руб. 32 коп. (л.д. 10).
Государственная регистрация изменений к договору осуществлена 17.08.2006, что подтверждается соответствующей регистрационной надписью ГУ ФРС по Омской области (л.д. 9); в число представленных на регистрацию документов входил также и указанный выше расчет арендной платы, что усматривается из копий документов, поступивших от регистрирующего органа по запросу суда первой инстанции (л.д. 50, 55).
В соответствии с п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 подлежал государственной регистрации, зарегистрирован в установленном законом порядке и считается заключенным с момента его регистрации.
Требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений на срок не менее одного года распространяется и на соглашения о внесении изменений или дополнений в названные договоры. В том числе подлежат обязательной государственной регистрации соглашения сторон об изменении размера арендной платы, порядка ее уплаты. Такие соглашения в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должны считаться незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59).
Поскольку 17.08.2006 государственная регистрация соглашения от 06.05.2005 об изменении договора аренды осуществлена, то с этого момента указанное соглашение считается заключенным, вступило в силу и стало обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
Последствия изменения договора предусмотрены статьей 453 ГК РФ.
В соответствии с настоящей нормой при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1). В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3).
Правильно применив нормы материального права и оценив содержание соглашения - изменений к договору N 25501/3, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об обязанности арендатора - ООО "Паллада" уплачивать арендную плату в размере 30000 руб. 27 коп. с 06.05.2005.
В рассматриваемом случае обязательство арендатора по внесению арендной платы (включая ее размер) считается измененным не с момента государственной регистрации (заключения) соглашения от 06.05.2005, как полагает ответчик. Из соглашения сторон от 06.05.2005 (п. 9) и подписанного сторонами при этом расчета арендной платы (приложения к договору) вытекает иной момент, с которого обязательство считается измененным - с 06.05.2005.
Соответственно, ООО "Паллада" как арендатор было обязано ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца вносить арендную плату в размере 30000 руб. 27 коп. В нарушение условий договора N 25501/3 (с изменениями от 06.05.2005) ответчик не оплатил аренду помещения за период с 17.08.2006 по 01.01.2007, в связи с чем образовалась задолженность по оплате за август - декабрь 2006 г., которая составила 134517 руб. 33 коп. Расчет долга в указанной сумме представлен истцом в дело, проверен судом и признан правильным (л.д. 39).
Доказательства внесения арендной платы за исковой период ответчик в дело не представил.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и положениями договора N 25501/3 (с изменениями) арендатор обязан своевременно, в установленные сроки и в установленном размере вносить арендную плату.
В связи с нарушением ответчиком обязанности по оплате аренды за указанный период истец на основании п. 4.1.1 договора начислил пеню в размере 0,50% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно расчету истца, пеня за период с 17.08.2006 по 16.12.2006 составила 36827 руб. 74 коп.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку начисленная истцом и подлежащая взысканию неустойка в сумме 36827 руб. 74 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком - ООО "Паллада", суд первой инстанции обоснованно уменьшил взыскиваемую пеню до 7365 руб. 55 коп., применив ст. 333 ГК РФ.
Возражения ответчика против иска основаны на утверждении о наличии переплаты за период аренды, предшествующий исковому. При этом, как следует из имеющегося в деле расчета, составленного ответчиком, он исходит из арендной платы в первоначальном размере 7400 руб. без учета изменения.
Между тем, поскольку арендная плата в размере 30000 руб. 27 коп. по соглашению сторон установлена с 06.05.2005, расчет ответчика не является верным. Переплаты, о которой указывает ответчик, при расчете арендной платы с 06.05.2005 в размере 30000 руб. 27 коп. в месяц, не имеется. Это следует также из составленных истцом акта сверки на 19.12.2006 (л.д. 17), сводного расчета начисления арендной платы и поступивших платежей по состоянию на 01.01.2007 (л.д. 56 - 57). О наличии дополнительных, не учтенных в данных акте и расчете платежей, ответчик не заявлял и доказательств не представил.
Из решения Арбитражного суда Омской области от 24.05.2006 по делу N А46-2020/2006, на которое также ссылается ответчик, следует, что во взыскании с ООО "Паллада" долга по аренде, определенного истцом (департаментом недвижимости) на основании соглашения от 06.05.2005 об изменении договора, было отказано в связи с тем, что на тот момент государственная регистрация указанного соглашения не была произведена (л.д. 44 - 46).
В рассматриваемом же деле такие препятствия отсутствуют, так как соглашение прошло государственную регистрацию 17.08.2006, является заключенным и это повлекло изменение обязательства арендатора.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что принятое по делу N А46-9/2007 решение суда является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит. Апелляционную жалобу ответчика суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения, относит на него судебные расходы по апелляционной жалобе.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 17.05.2007 по делу N А46-9/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Н.А.РЯБУХИНА