Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2009 по делу n А70-4340/2009. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

23 ноября 2009 года

                                                              Дело № А70-4340/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2009 года

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-7501/2009) общества с ограниченной ответственностью «Техноплюс» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 07 сентября 2009 года по делу № А70-4340/2009 (судья Коряковцева О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «МАКСТЕРМ-К» к обществу с ограниченной ответственностью  «Техноплюс», при участии третьего лица – ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника», о расторжении договора аренды от 05.01.2007 и о выселении,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Техноплюс» – представитель не явился, от общества с ограниченной ответственностью «МАКСТЕРМ-К» – представитель Гордеюк Н.В. по доверенности от 01.11.2009, сохраняющей свою силу в течение одного года,

от закрытого акционерного общества «Научно-производственная компания» - представитель не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МАКСТЕРМ-К» (далее – ООО «МАКСТЕРМ-К», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техноплюс» (далее – ООО «Техноплюс», ответчик) о расторжении договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.01.2007, заключённого между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» и ООО «Техноплюс».

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.01.2007, заключённого между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» и ООО «Техноплюс» и выселить ответчика из нежилых помещений, расположенных в строении (Литера А1, А14, А15) общей площадью 726,7кв.м., этаж: 1,2 номера на поэтажном плане 1 этаж Литера А1: с 2 по 6, Литера А14: 1, Литера А15: 10, 2 этаж Литера А1: с 7 по 9, Литера А15: 11, по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 59, строение 3.

В судебном заседании, состоявшемся 01.09.2009, судом первой инстанции к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 07.09.2009 по делу №А70-4340/2009 исковые требования ООО «МАКСТЕРМ-К» удовлетворены. Договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 05.01.2007, заключённый между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» и ООО «Техноплюс», расторгнут. Ответчик выселен из перечисленных выше помещений. Этим же решением с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

ООО «Техноплюс», не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что истец не представил доказательств получения ООО «Техноплюс» требования об уплате арендной платы с указанием конкретной суммы и банковских реквизитов ООО «МАКСТЕРМ-К» для её перечисления.

Также, по мнению ответчика, поскольку неисполнение обязательств ООО «Техноплюс» вызвано просрочкой кредитора (счета-фактуры и акты на оказание услуг аренды, предусмотренные пунктом 5.4 договора аренды не направлялись истцом в адрес ответчика), законных оснований для расторжения договора не имеется.

ООО «МАКСТЕРМ-К» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом в соответствии со статьёй 123 АПК РФ извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

На основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявивишихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 05.01.2007 между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» (арендодатель) и ООО «Техноплюс» (арендатор) заключен договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности здание общей площадью 726,7кв.м., в том числе площадь торгового зала 150,2кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 54 корп. 1.

Срок действия договора установлен с 05.01.2007 по 31.12.2007 (пункт 4.1 договора). При этом в пункте 4.3 договора аренды предусмотрено, что в случае, если после истечения срока настоящего договора арендатор продолжает пользоваться зданием при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В связи с тем, что после истечения срока действия договора аренды от 05.01.2007 арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, выступающим предметом договора аренды, а арендатор не возражал против этого, договор аренды считался продлённым на неопределённый срок (пункт 4.3 договора, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

20.08.2007 между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» и ООО «МАКСТЕРМ-К» заключён договор купли-продажи указанных выше нежилых помещений.

Переход права собственности на нежилые помещения к ООО «МАКСТЕРМ-К» зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты - Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, и 09.10.2008 истцу выдано свидетельство о праве собственности № 72 НЛ 125770.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ право собственности у покупателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу названной нормы права при смене собственника имущества сохраняется на тех же условиях и не является вновь заключенным.

ООО «МАКСТЕРМ-К» приобрело права и обязанности арендодателя на здание общей площадью 726,7кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 54 корп. 1 по договору аренды от 05.01.2007 в результате заключения договора купли-продажи от 20.08.2007.

До регистрации новым собственником права собственности между ЗАО «НПК «Сибпромэлектроника» и ООО «Техноплюс» не было достигнуто соглашения о расторжении договора, арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением.

При отсутствии доказательств прекращения договора аренды вследствие истечения срока его действия, расторжения договора аренды от 05.01.2007 в связи со сменой собственника имущества, договор аренды в силу статьи 617 ГК РФ сохраняется на тех же условиях и является действующим.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям пунктов 5.1, 5.4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за предоставленное ему здание в размере 5 руб. за один квадратный метр полезной площади в следующем порядке:

- первый платёж в размере месячной арендной платы вносится в течение 5-ти дневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приёмки арендуемого здания;

- последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позже 5-ти дней после выставления счета-фактуры и акта на оказание услуг аренды.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случае, предусмотренных законом.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Материалами дела не подтверждено соблюдение со стороны истца порядка досудебного урегулирования спора.

Письмо ООО «МАКСТЕРМ-К» № 9 от 03.03.2009 (л.д. 12), содержащее требование о внесении арендной платы, и письмо общества от 25.03.2009 (л.д. 15), содержащее предложение о расторжении договора аренды от 05.01.2007, не доказывают такого урегулирования.

Истец не представил доказательств своевременного (после регистрации перехода права собственности на арендуемые помещения) извещения ответчика о смене собственника здания, являющегося предметом договора аренды от 05.01.2007, и сообщения ООО «Техноплюс» банковских реквизитов, по которым необходимо производить расчёты по арендной плате.

В подтверждение того, что ответчик извещался о смене собственника и банковских реквизитах для уплаты арендной платы истцом представлено уведомление от 10.10.2008, направленное, по утверждению ООО «МАКСТЕРМ-К» в адрес ООО «Техноплюс», посредством факсимильной связи.

Между тем, отчёт о доставке ответчику данного уведомления истцом не представлен. Имеющийся на уведомлении штамп, в котором указано только: «вх. № 4 10.10.2008», не заверен подписью лица, получившего факс и указанием его должностного положения и не содержит наименования организации, получившей факс, что не позволяет сделать вывод о том, что именно ООО «Техноплюс» 10.10.2008 получило уведомление от 10.10.2008. Ответчик отрицает факт получения этого уведомления. Обратное истцом не доказано.

Кроме того, истцом представлено уведомление № 10 от 03.03.2009, которое, по его мнению, свидетельствует об извещении ответчика о смене собственника здания.

Между тем, в данном письме указано лишь о смене собственника здания и предложено заключить договор аренды с ООО «МАКСТЕРМ-К». При этом банковских реквизитов, по которым следовало бы перечислять арендную плату, письмо № 10 от 03.03.2009 не содержит, и проект договора аренды с новым собственником к этому письму не приложен.

Приложенное к иску требование № 9 от 03.03.2009 не является допустимым доказательством соблюдения условия об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку в нём, учитывая, что произошла смена собственника здания, не конкретизирован период, за который у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, не установлен срок, до истечения которого ООО «Техноплюс» обязано погасить имеющийся долг. Тем более, как уже отмечено выше, истец не известил ответчика о своих банковских реквизитах после государственной регистрации перехода права собственности на здание. В требовании № 9 от 03.03.2009 также не указаны банковские реквизиты ООО «МАКСТЕРМ-К».

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом до направления требования о расторжении договора не было направлено предложение ответчику о погашении задолженности в разумный срок с целью досудебного урегулирования спора.

В то время как по смыслу положений статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что истцом не соблюден досудебный (претензионный)