Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2015 по делу n А45-3105/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № А45-3105/2015(07АП-7993/15)

18 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего:                                                            Кайгородовой М. Ю.

Судей:                                                                                            Сухотиной В. М.

                                                                                                        Колупаевой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красовской О.П. с использованием средств аудиозаписи,

при участии:

от истца: представителя Бабко И.А., действующего на основании доверенности  № 123 от 16 декабря 2014 года;

от ответчика: не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу от    открытого акционерного общества   "Военторг-Восток" на решение Арбитражного суда Новосибирской области

по делу №А45-3105/2015 от 24 июня 2015 года  (Судья Амелешина Г.Л.)

по иску открытого акционерного общества   "Военторг-Восток" к обществу с ограниченной ответственностью  "Прометей" о взыскании суммы, расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Военторг-Восток" ( далее – ОАО «Военторг-Восток» ) обратилось в арбитражный суд  с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Прометей» (далее – ООО «Прометей») о взыскании 145 685 рублей 11 копеек  долга по арендной плате по договору аренды №63/2014 от 20 октября 2014 года , 116 809 рублей 77 копеек  пени за несвоевременное внесение платежей, расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.

В качестве правового обоснования приведены статьи 309, 450, 452 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оплате аренды.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  истец уменьшил размер исковых требований в части взыскания долга до 93 793 рублей 60 копеек за декабрь 2014 года.

Решением арбитражного суда Новосибирской области требования удовлетворены в части.

Взыскана задолженность по платежам, штрафные санкции, в иске относительно расторжения договора аренды и освобождения помещения отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО «Военторг-Восток» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить , ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Так, податель жалобы  указывает на то, что им соблюдены все условия, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а арендатором нарушались условия договора по внесению арендной платы, а также по страхованию имущества.

В установленный в предупреждении разумный срок, арендатор не устранил в полном объеме названные нарушения, которые апеллянт расценивает как существенные нарушения условия договора аренды.

В суде апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, пояснив, что  ответчик до настоящего времени так и не уплачивает арендную плату, за взысканием которой истец вновь обратился в арбитражный суд.

Отзыв на апелляционную жалобу в установленном порядке не представлен.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя  ответчика , надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения жалобы.

           Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения  в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что оно в части подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильным применением арбитражным судом норм материального права.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор №63/2014 аренды недвижимого имущества от 20 октября 2014 года.

Пунктами 2.1, 2.2 установлен срок аренды, начиная с момента подписания сторонами акта приема-передачи сроком на три года.

Согласно пункту 1.1 договора №63/2014, Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату овощной магазин (ГП-35), лит. 96, в соответствии с кадастровым паспортом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Амосова, д. 65 а, общей площадью 315, 8 кв.м.

Истец во исполнение договорных обязательств передал объект аренды Арендатору в пользование, что подтверждается актом приема-передачи от 20.11.2014 года.

Согласно пункту 3.4.1 договора, в течение пяти дней с момента подписания договора Арендатор уплачивает сумму, равную арендной плате за три месяца, которая после подписания акта приема-передачи распределяется следующим образом: - оплата за первый календарный месяц срока аренды. Если владение и пользование имуществом осуществлялось не полный календарный месяц, то указанная сумма засчитывается в счет оплаты второго календарного, пропорционально количеству неиспользованных календарных дней; - оплата за предпоследний и последний календарные месяцы срока аренды, которая одновременно является обеспечительной суммой в погашение возможных убытков Арендодателя, причиненных Арендатором в связи с ухудшением состояния арендуемых объектов недвижимости, превышающим естественный износ, а так же в счет оплаты расходов Арендодателя, перечисленных в п.3.3 договоров.

Размер ежемесячной оплаты, согласно п. 3.1 договора аренды, составляет 255 798 руб., в том числе НДС 39 020 рублей 03 копеек.

Ответчик,  в нарушение принятых обязательств, производил оплату аренды не в полном объеме.

 В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оплате аренды  образовалась подтвержденная материалами дела задолженность.

Претензия от 27.01.2015 года №129 с требованием истца о погашении задолженности в течение трех банковских дней с даты получения настоящей претензии, оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Кроме того,  пунктом 5.22 договора аренды  установлена обязанность арендатора  не позднее 14 дней с момента передачи ему объекта недвижимого имущества, застраховать  арендованное имущества  за свой счет  и на полную его рыночную стоимость.

При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен являться арендодатель.

06 февраля 2015 года истец обратился к ответчику с предупреждением за № 272, в котором изложил требования по оплате аренды и страхованию имущества, установил разумный срок и указал, что в случае неисполнения  названных условий договора оставляет за собой право обращения в суд  за расторжением договора аренды.

Неисполнение  требований арендодателя в установленный срок повлекло его  обращение в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования ОАО «Военторг-Восток» в части взыскания  суммы задолженности по арендным платежам, пени, суд первой инстанции, изучив условия договора,  сверив поступившие  от арендатора платежи, применив положения статьи 614, 330, 329 , 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии образовавшейся задолженности,   а также обязанности ответчика оплатить сумму задолженности и  договорную пеню.

Вместе с тем, отказывая в расторжении договора аренды и понуждении вернуть помещение собственнику, арбитражный суд посчитал, что истцом не указаны конкретные основания для досрочного расторжения договора, невнесение арендной платы и отказ арендатора застраховать  помещение согласно условиям договора аренды, арбитражный суд признал несущественными нарушениями условий договора.

Между тем, данные выводы судебная коллегия считает ошибочными, основанными на неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права.

           Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

           Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

         Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

          Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

           Как пояснил истец, поскольку ответчик не выполнял свои обязанности по договору аренды, а именно, свыше трех раз не оплачивал арендную плату, не заключил договор страхования предмета аренды в установленный договором срок.

           Названные обстоятельства нашли подтверждение в суде апелляционной инстанции.

           Как видно из представленных материалов, на 04 февраля 2015 года задолженность  ответчика по арендной плате  составляла  401 483 рубля 11 копеек и складывалась из неоплаты трех месяцев (декабрь, январь, февраль).

           Истец с меньшей суммой задолженности обратился в суд, поскольку погасил часть задолженности из обеспечительного платежа.

            Как следует из положений Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года , внесение арендной платы не в полном объеме  является существенным нарушением условия договора.

            Поскольку невнесение арендной платы более 2 раз следует из представленных истцом доказательств, то у суда первой инстанции не было оснований  не признавать данные нарушения условий договора аренды существенными.

           Также из представленных доказательств усматривается, что ответчиком в нарушение условий договора аренды  не заключен договор страхования переданного имущества,  имелась задолженность по коммунальным платежам.

           Арбитражным судом в принятом судебном акте указано, что данные требования истца не конкретны.

             Суд апелляционной инстанции полагает, что данный вывод не основан на материалах дела, поскольку пунктом  5.22 договора названная обязанность возложена на арендатора.

              В силу пункта 10.3 договора нарушение арендатором своих обязанностей , предусмотренных настоящим договором, признается существенным нарушением условий данного договора.

           Истец направлял ответчику предупреждение о расторжении договора № 63/2014 от 20 октября 2014 года, в котором указывалось на исполнение обязательств по уплате арендных платежей  в разумный срок, а также на незаключение договора страхования имущества.

          Однако, ответчиком  данное предупреждение не принято во внимание.

          При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции  считает, что ответчик существенно нарушает условия договора аренды, при этом собственник нежилого помещения несет затраты на содержание помещения и в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении данного договора.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По условиям договора аренды, на основании которого предприниматель пользовался спорным помещением, арендатор обязан заключить договоры на все виды услуг, застраховать переданное ему имущество и оплачивать оказываемые ему коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         На основании изложенного, требования о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения  подлежат удовлетворению.

  С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение в части  не  соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – подлежащей удовлетворению.

  В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, частью 2 статьи 269 ,   пунктами 3,4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный  апелляционный суд

  П О С Т А Н О В И Л:

Решение  Арбитражного суда Новосибирской области от 24 июня 2015 года  по делу № А45-3105/2015 в части отказа в расторжении договора аренды и обязании освободить помещение отменить.

            Принять в этой части новый судебный акт.

            Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 63/2014 от 20 октября 2014 года, заключенный между открытым  акционерным обществом «Военторг-Восток» и  обществом с ограниченной ответственностью «Прометей», обязав общество с ограниченной ответственностью  «Прометей»  освободить  помещение овощного магазина, расположенное по адресу : город Новосибирск, ул. Амосова,65.

            В остальной части решение оставить без изменения.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прометей» в пользу открытого акционерного общества «Военторг-Восток» государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.        

            Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий:                                                               Кайгородова М. Ю.

Судьи:                                                                                                 Сухотина В. М.

Колупаева Л.А.